中房報見習記者 高拯坤 河北固安報道
“個人感覺燕郊的規劃不是很好，也沒有太好的項目，雖然有北京副中心的利好跟著，但是現在我更看好固安的房子。”前幾天，剛剛在固安買了一套住宅的李先生準備把父母計劃在老家換房的錢拿出來，再買一套固安的公寓。
7月11日，記者跟隨李先生來到固安一處售樓處，儘管當天細雨綿綿，但售樓處人流依然絡繹不絕。“這是趕上平日，人還少些，週末來看房的人要比這多很多。”售樓處銷售顧問告訴記者。
“限購以後買公寓的佔了一大半，我們也沒受什麼影響。”在被問及成交量時，固安某置地公司銷售總監張軍（化名）向中國房地產報記者表示，就中介而言，固安市場相對平穩，基本上剛需和投資各佔了一半。
從北京新機場到大站輕軌的北京S4線，從航空公司團購到投資者隱隱入局，多重利好刺激下，距北京天安門多50公里、有著“京南明珠”美譽的固安似乎並沒有像燕郊樓市一樣被“冰封”，反而充滿“活力”。
利好VS限購 樓市冷暖自知
這個七月，有關環京樓市的消息頻頻傳出，從城市副中心利好北三縣，到前幾天燕郊發佈人才落戶需知四小時緊急刪除，冷了很久的環京樓市不知不覺又往上蹭了蹭熱度。
“環京市場在積蓄著力量。固安就很有活力，雖然住宅限購不好賣，但是可以賣公寓呀。”張軍說，現在很多中介都相信“固安房價用不上三年指定翻一番”的言論。
有不少購房者是近一個月以來才萌發出在固安購房的念頭。“想不關注環京都不行”，按照記者隨機採訪的幾位購房者所說，受新機場利好影響的固安潛力要比整體規劃欠佳的燕郊更大，畢竟新機場的落成通航是近在眼前的事。
相比於燕郊缺少百強房企項目在售，固安則不缺少大牌房企，在固安縣城，有深耕環京市場的華夏幸福，還有系出建築之鄉的中南置地。相比地區性的中小開發商，上市房企在購房者心中可信度更高，有更多的外地購房者願意以全款分期的方式同開發商籤“草合同”購買住宅。
“現在日子不好過，很久之前就不排卡了。住宅賣不動，只能賣點公寓。”與看好固安市場的中介不同，固安某房企的一位營銷負責人李華（化名）對記者抱怨，現在的環京樓市很堪憂，希望政策上儘快有改觀，不然真的得轉行換工作了。
“包括固安、燕郊等地在內的環京地區需求很旺盛。”李華表示，在限購政策下，地方政府不敢在政策上有所鬆動，剛需受到嚴重擠壓。
“按照目前一些城市的基本做法，未來環京周邊的限購可能會有所鬆動，例如通過引進人才的政策來突破限購。此外，目前中國經濟快速去槓桿所形成的一些壓力，加上中美貿易戰所帶來的擴大內需要求，都會對全國的房地產市場的鬆動造成影響。”中交房地產集團副總經理賙濟在接受記者採訪時表示。
思源置地首席分析師郭毅向記者表示，對於環京地區來說，所謂的突破限購還是很敏感的一個話題，特別是對於北三縣來說，在短時間內可能不太容易實現。
據中國指數研究院監測數據顯示，2018年上半年，固安商品住宅以網籤成交面積32萬平方米位居環京11個區域中的第二名，成交均價也達到了14848元。
值得注意的是，此前張軍曾向記者表示，限購下，得不到釋放的需求只能跑到“地底下”了。按照他的說法，有9成的購房者採取“先上車後補票”的方式同開發商簽訂“草合同”購房，而這種購房數據不會在政府的網簽結果中體現。
此外，在固安有許多購房者對前幾天燕郊鬧出的人才落戶“烏龍通知”表示很關注，隨即，記者以諮詢落戶事項的名義分別向固安縣和廊坊市人事勞動和社會保障局、住房保障和房產管理局就人才引進、落戶政策等進行諮詢，相關工作人員均表示，政策和以前一樣，截至目前還沒有收到任何有關的通知，其餘的不便透露。
新機場利好京南樓市
王靖華/製作
“航空公司來團購的很多，還有很多人選擇自己買。”張軍說，很久之前航空公司就來團購房子，而且量還很大。
隨著新機場明年9月底投入運營，從交通到產業，一批重大項目正在帶動北京城南地區發展，政策的傾斜和支持對京南地區來說，利好的不僅僅是樓市，更是產業的一次大紅利。值得注意的是，不久前北京市委常委會議剛剛審議通過了《促進城市南部地區加快發展行動計劃 （2018-2020年）》，標誌著第三階段城南行動計劃即將展開。
北京新機場的開通，將會對環京南部，特別是東南區域形成較大的利好。賙濟表示：“一方面，利好會對前期環京地區房價漲幅形成支撐。另外一方面，新機場會對其周邊居住、商業以及跟航空物流等相關的產業形成利好。”
“未來南航、東航等多個航空公司的的生活基地、培訓基地、研發基地、維修基地都會在周邊落地，佔據有利位置，教育、醫療等配套更齊全的廊坊更加值得期待。”賙濟認為，以廊坊市、固安縣、永清縣、霸州市為主的圍繞新機場周邊的幾個環京南部城市，在未來的發展態勢上將出現類似前些年首都機場利好順義周邊的情況。
新機場周邊投資需求在上升，一部分購房者由於限購政策只能購買商住類產品，對樓市的拉動會形成一個比較漫長的週期。郭毅表示，新機場通航後，產業的遷移以及周邊的辦公、租賃需求上漲同樣需要較長的過程。不過目前來看，新機場對周邊的基礎設施建設已經有了一個很好的提升，包括軌道交通、道路交通，對周邊區域的樓市已經形成了價值上的拉動。
對於新機場等利好所帶來的人口湧入，郭毅認為，對政府而言，因產業而衍生的人口，絕不是投資型的人群，而且這一過程帶來的人口流量也是有限的。對於城市開發體量非常大的固安來說，並不會存在剛需滿足不了的問題。
“對環京地區的開發商來說，短期內大家都是有壓力的，但中長期較為樂觀。”賙濟說，隨著消費的升級和十九大提出“美好生活”，目前各家房企都在京津冀努力佈局，雖然去年限購導致土地供應量減少，但京津冀城市群的發展是非常值得期待的。
在賙濟看來，目前正是房企佈局的好時機。對房企來說，一定要苦練內功，因為未來想要在京津冀周邊生存就一定要有好的產品和好的服務，而且是跟消費升級相對應的，圍繞美好生活這樣一箇中心。
新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示：“未來都市圈發展將成為大趨勢，這是解決都市圈核心城市土地供給不足、房價高漲、大城市病的必由之路，也為都市圈中小城市提供了發展機會；本質上是用都市圈中小城市的土地資源與大城市的產業人口資源互換，實現合作共贏。”
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