中房报见习记者 高拯坤 河北固安报道
“个人感觉燕郊的规划不是很好，也没有太好的项目，虽然有北京副中心的利好跟着，但是现在我更看好固安的房子。”前几天，刚刚在固安买了一套住宅的李先生准备把父母计划在老家换房的钱拿出来，再买一套固安的公寓。
7月11日，记者跟随李先生来到固安一处售楼处，尽管当天细雨绵绵，但售楼处人流依然络绎不绝。“这是赶上平日，人还少些，周末来看房的人要比这多很多。”售楼处销售顾问告诉记者。
“限购以后买公寓的占了一大半，我们也没受什么影响。”在被问及成交量时，固安某置地公司销售总监张军（化名）向中国房地产报记者表示，就中介而言，固安市场相对平稳，基本上刚需和投资各占了一半。
从北京新机场到大站轻轨的北京S4线，从航空公司团购到投资者隐隐入局，多重利好刺激下，距北京天安门多50公里、有着“京南明珠”美誉的固安似乎并没有像燕郊楼市一样被“冰封”，反而充满“活力”。
利好VS限购 楼市冷暖自知
这个七月，有关环京楼市的消息频频传出，从城市副中心利好北三县，到前几天燕郊发布人才落户需知四小时紧急删除，冷了很久的环京楼市不知不觉又往上蹭了蹭热度。
“环京市场在积蓄着力量。固安就很有活力，虽然住宅限购不好卖，但是可以卖公寓呀。”张军说，现在很多中介都相信“固安房价用不上三年指定翻一番”的言论。
有不少购房者是近一个月以来才萌发出在固安购房的念头。“想不关注环京都不行”，按照记者随机采访的几位购房者所说，受新机场利好影响的固安潜力要比整体规划欠佳的燕郊更大，毕竟新机场的落成通航是近在眼前的事。
相比于燕郊缺少百强房企项目在售，固安则不缺少大牌房企，在固安县城，有深耕环京市场的华夏幸福，还有系出建筑之乡的中南置地。相比地区性的中小开发商，上市房企在购房者心中可信度更高，有更多的外地购房者愿意以全款分期的方式同开发商签“草合同”购买住宅。
“现在日子不好过，很久之前就不排卡了。住宅卖不动，只能卖点公寓。”与看好固安市场的中介不同，固安某房企的一位营销负责人李华（化名）对记者抱怨，现在的环京楼市很堪忧，希望政策上尽快有改观，不然真的得转行换工作了。
“包括固安、燕郊等地在内的环京地区需求很旺盛。”李华表示，在限购政策下，地方政府不敢在政策上有所松动，刚需受到严重挤压。
“按照目前一些城市的基本做法，未来环京周边的限购可能会有所松动，例如通过引进人才的政策来突破限购。此外，目前中国经济快速去杠杆所形成的一些压力，加上中美贸易战所带来的扩大内需要求，都会对全国的房地产市场的松动造成影响。”中交房地产集团副总经理周济在接受记者采访时表示。
思源置地首席分析师郭毅向记者表示，对于环京地区来说，所谓的突破限购还是很敏感的一个话题，特别是对于北三县来说，在短时间内可能不太容易实现。
据中国指数研究院监测数据显示，2018年上半年，固安商品住宅以网签成交面积32万平方米位居环京11个区域中的第二名，成交均价也达到了14848元。
值得注意的是，此前张军曾向记者表示，限购下，得不到释放的需求只能跑到“地底下”了。按照他的说法，有9成的购房者采取“先上车后补票”的方式同开发商签订“草合同”购房，而这种购房数据不会在政府的网签结果中体现。
此外，在固安有许多购房者对前几天燕郊闹出的人才落户“乌龙通知”表示很关注，随即，记者以咨询落户事项的名义分别向固安县和廊坊市人事劳动和社会保障局、住房保障和房产管理局就人才引进、落户政策等进行咨询，相关工作人员均表示，政策和以前一样，截至目前还没有收到任何有关的通知，其余的不便透露。
新机场利好京南楼市
王靖华/制作
“航空公司来团购的很多，还有很多人选择自己买。”张军说，很久之前航空公司就来团购房子，而且量还很大。
随着新机场明年9月底投入运营，从交通到产业，一批重大项目正在带动北京城南地区发展，政策的倾斜和支持对京南地区来说，利好的不仅仅是楼市，更是产业的一次大红利。值得注意的是，不久前北京市委常委会议刚刚审议通过了《促进城市南部地区加快发展行动计划 （2018-2020年）》，标志着第三阶段城南行动计划即将展开。
北京新机场的开通，将会对环京南部，特别是东南区域形成较大的利好。周济表示：“一方面，利好会对前期环京地区房价涨幅形成支撑。另外一方面，新机场会对其周边居住、商业以及跟航空物流等相关的产业形成利好。”
“未来南航、东航等多个航空公司的的生活基地、培训基地、研发基地、维修基地都会在周边落地，占据有利位置，教育、医疗等配套更齐全的廊坊更加值得期待。”周济认为，以廊坊市、固安县、永清县、霸州市为主的围绕新机场周边的几个环京南部城市，在未来的发展态势上将出现类似前些年首都机场利好顺义周边的情况。
新机场周边投资需求在上升，一部分购房者由于限购政策只能购买商住类产品，对楼市的拉动会形成一个比较漫长的周期。郭毅表示，新机场通航后，产业的迁移以及周边的办公、租赁需求上涨同样需要较长的过程。不过目前来看，新机场对周边的基础设施建设已经有了一个很好的提升，包括轨道交通、道路交通，对周边区域的楼市已经形成了价值上的拉动。
对于新机场等利好所带来的人口涌入，郭毅认为，对政府而言，因产业而衍生的人口，绝不是投资型的人群，而且这一过程带来的人口流量也是有限的。对于城市开发体量非常大的固安来说，并不会存在刚需满足不了的问题。
“对环京地区的开发商来说，短期内大家都是有压力的，但中长期较为乐观。”周济说，随着消费的升级和十九大提出“美好生活”，目前各家房企都在京津冀努力布局，虽然去年限购导致土地供应量减少，但京津冀城市群的发展是非常值得期待的。
在周济看来，目前正是房企布局的好时机。对房企来说，一定要苦练内功，因为未来想要在京津冀周边生存就一定要有好的产品和好的服务，而且是跟消费升级相对应的，围绕美好生活这样一个中心。
新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示：“未来都市圈发展将成为大趋势，这是解决都市圈核心城市土地供给不足、房价高涨、大城市病的必由之路，也为都市圈中小城市提供了发展机会；本质上是用都市圈中小城市的土地资源与大城市的产业人口资源互换，实现合作共赢。”
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