原創：濤哥雜談（ID：jerryhetalk)

地產行業，很多人都知道“招保萬金”這一稱號，它代表著曾經的

地產四大金剛：

萬科、保利、招商、金地。

然而，卻很少有人知道“招保萬金”是怎麼來的？為什麼是他們？

廣為流傳的稱譽背後，藏著一段跌宕起伏的地產史，也記錄著這個國家與行業30年的歷史變遷。

01 混沌初開

19世紀60年代，為挽救清朝統治，洋務派開始大規模引進西方技術，興辦近代工業以及民用企業。

1872年，在李鴻章的籌辦下，輪船招商局應運而生。

此後的一百多年間，招商局創下了很多第一：

中國第一家大型煤礦，第一家大型紡織企業，第一家銀行，第一家保險公司……

甚至連中國第一條電話線，第一條鐵路，都是招商局投資創辦的。

1979年，招商局在深圳創辦中國首個對外開放的工業園區——蛇口工業區，後來與招商地產重組為今天的招商蛇口。

回到上世紀80年代，中國房地產市場剛剛萌芽，遠沒有今天的規模。

當年，鄧公首次提出住房商品化的思路，但老百姓都盼著福利分房，對私產還沒有什麼想法。

直到1987年，深圳首次公開土拍，房地產才開始進入商業化階段。

深圳這一創舉當時轟動全國，直接促成了憲法中有關土地使用制度的修改，連拍賣會用的“拍賣槌”都成了二級文物。

此後十年間，房地產市場開始繁榮發展，為“招保萬金”的誕生孕育了溫床。

1988年，成立4年的萬科進入房地產業，並在1991年成為深交所第二家上市公司，股票代碼：000002。

1992年，鄧公南巡講話，改革的春風使一批青年才俊下海從商，全國也掀起了一場房地產熱潮。

這一年，地產企業數量激增至17000家，是1991年的4.5倍，地方房地產投資普遍增長50%以上。

此時，保利地產剛剛組建，一年後，金地集團也開始經營房地產。

1993年5月，萬科發行4500萬B股，擴張勢頭兇猛；同年6月，招商地產發行的A、B股也在深交所上市。

地產的火熱，讓不少投機者一夜暴富，而猛烈的降溫政策也隨之而來。

暫停房地產公司上市，全面限制銀行資金進入，給了地產行業當頭一棒。

直到1997年，世界金融風暴席捲亞洲，降溫政策才有所鬆動。

十年之間，房地產從萌芽到初興，經歷過狂熱的爆發，又因政策調控而動盪起伏，但總體仍在向上發展。

02 鼎立江湖

1997年，亞洲金融危機來襲，多國貨幣大幅貶值，股市一路狂跌，衝擊各國經濟。

隨後，大中型企業出現倒閉，工人失業，社會籠罩在蕭條的陰影下。

面對金融風暴衝擊，為發展和振興內需，房地產被視為國民經濟新的支柱。

1998年，福利分房制度壽終正寢，城鎮住房開始商品化。

此後，房地產業經歷了一場十年大牛市，盛況空前。

這一年，萬科營收22.6億，淨利2億，成為中國最大的房地產開發商。

此時的王石，最愛的還不是登山，而是飛滑翔傘，享受自由飛行的樂趣。

此時的凌克，也已經在金地工作6年，併成為金地集團董事長。

兩年後，金地作為解禁後的首批試點地產企業之一，最先被批准上市。

2001年，“中國房地產上市公司10強”排名中，金地高居行業第三位。

這一時期，伴隨著中國申奧成功及加入WTO等利好，投資狂潮又一次席捲房地產市場。

2002年，福布斯將萬科評為“世界最佳小企業”，被譽為“中國房地產業領跑者”。

10歲的保利地產，剛剛完成股份制改革，走上全國化佈局之路。

98年房改，99年貸款買房出臺，02年實行土地招拍掛，一系列政策放開刺激了地產業的發展。

到2003年，由於房價上漲過快，央媽出手一度遏制了繼續過熱的勢頭。

但非典的爆發導致經濟下行壓力增大，為保增長，住建部發布“國八條”，給房地產注入了新的強心劑。

2004年，招商地產迎來高光時刻，其在深圳的銷售規模超過萬科，位居深圳第一。

這一年，“招保萬金”的營業收入分別為34.7億、45億、76.7億和31.7億，差距還很小。

隨後幾年，保利以北上廣為核心，輻射三大經濟圈，又走向重慶、武漢等區域中心城市，全國化佈局日臻完善。

2006年，保利在上交所上市，地產四大金剛“招保萬金”集結完畢，成為地產龍頭股的代名詞。

同年，為遏制房價、調控住房結構，90/70政策出臺，要求新開工商品房，90平米以下戶型佔比不低於70%。

但是，這一政策不僅沒控住房價，反而讓地產商們學會了“偷面積”。

與調控的博弈中，房地產依舊高歌猛進，2007年股樓雙牛，天價“地王”頻現。

萬科當年銷售額超過500億，再次確立其地產龍頭的地位，而“招保金”三家則還在百億徘徊。

招商規模雖不及萬科，但其股價卻創下102.89元的記錄，成為首支地產百元股。

這在當時廣受關注，以至於坊間曾有這樣一句話，“最瞭解招商地產的不是他的員工，而是經常玩股票的股民。”

然而，維繫了十年之久的房價不跌神話，在2008年被打破了。

03 風雲變幻

2008年，北京奧運會舉國沸騰，但這一年卻是無數地產商的噩夢。

美國次貸危機席捲全球，很多國家經濟下滑嚴重，無數工人失業。

國內股價從6000點跌到1600點，房地產市場快速陷入低谷。

萬科率先在全國範圍內降價，當年銷售額479億，較前一年下滑9%，這也是萬科歷史上唯一一次業績下跌。

降價、甩賣、被收購，都是那個時期的高頻詞。

為了應對國際金融危機，防止經濟斷崖式下跌，“四萬億計劃”就此出臺。

雖然計劃的初衷不是房地產，但錢還是流進了樓市，極大振奮了地產業。

隨後地產迎來空前繁榮，北京上海等一線城市，幾年內房價漲幅接近翻倍。

在市場環境的快速轉變下，招保萬金的差距也逐漸拉大。

2009年，萬科銷售額達630億，穩坐地產第一把交椅；

保利銷售額超過400億，比上一年直接翻了一番；

金地銷售額突破200億，較上一年增長近85%，成績喜人。

而招商地產這一年則剛破百億，昔日的老大哥明顯落後。

到2010年，龍頭老大萬科實現1026億，成為國內首家千億房企。

也在這一年，史上最嚴調控拉開序幕。

重點城市施行限購，二套房首付比例提高，貸款利率上調，同時加大保障房建設，房價暫時得到抑制。

可沒堅持多久，迫於經濟增長壓力，央行降準降息，寬鬆的貨幣政策使房地產再次回暖。

到2012年，招商地產開始發力，業績超過350億，與金地打平。

這時的保利剛踏過千億門檻，緊跟於萬科之後，而“招金”與“萬保”的差距則在不斷拉大。

2014年，中國經濟進入新常態，先後出臺的四輪刺激政策，促使房價迅速上漲。

招商地產突破500億，稍稍超過金地，這時的萬科已經成為2000億房企。

2015年招商地產與蛇口工業區重組上市，一個更加強大的招商蛇口誕生。

同年，保利發生了一件非常有意思的事。

當年4月，保利地產董事長宋廣菊發了條微博“保利是個P”，地產圈頓時炸開鍋。

後來，保利官微揭開了迷霧，這是在為其全新的“5P戰略”做宣傳。

保利這一波造勢，至今仍是佳話。

2016年，重啟高增長的金地也躋身千億房企，此時的保利突破2000億。

這一年，萬科雖然超過3500億，但穩坐了十幾年的龍頭交椅卻換了人。

到2017年，招商蛇口邁進千億之列，“招保萬金”終於千億會師，但規模已經從當年的旗鼓相當，到如今的幾倍之差。

今年前三季度，“招保萬金”在業內的排名分別是：

萬科第二，銷售額4755億；

保利第五，銷售額3470億；

招商排名十二，銷售額1620億；

金地排名十四，銷售額1418億。

驀然回首，十多年前的地產二十強中，70%已經大換血。

“招保萬金”雖在歷史的洪流裡逐漸淡化，但仍屬於二十強房企中的金字招牌。

在這幾十年的地產發展史中，我們能夠清晰的看到，戰略與選擇對企業長期業績的影響。

萬科作為行業戰略研究的先行者，在大多數時候都踩準了市場週期的節奏，從而長期佔據領先身位。

保利則緊貼市場變化，始終保持著積極的投資策略，因此確立了“央企地產之王”的市場地位。

招商背靠母公司雄厚資源，雖然在一定階段中發展落後，但總體表現穩健紮實，展示出豐厚的底蘊。

金地

雖然經常被認為保守，但其管理和人才的沉澱卻在行業內樹立出“好公司”的口碑，業績在近幾年也表現良好。

“招保萬金”，最初源於股民對地產龍頭股的概括，時至今日，他們依然是A股最強的房企四大金剛。

在週期動盪劇烈的房地產行業，活得好不易，活得久更不易。

無論增長快慢，業績高低，“招保萬金”始終是地產圈穩健發展的典範，在戰略、管理、產品、文化、人才等方面實現了良好的均衡。

回顧中國地產三十年，時代創造了一個又一個神話。

水能載舟亦能覆舟，房地產市場的每一次跌宕起伏，都和國家經濟與百姓民生息息相關。

無論前途幾何，穩健紮實都是穿越週期最好的法寶，這也是“招保萬金”今天仍被視為標杆的核心所在。

堅守本心，順勢而為，相信明天會更好。

濤哥雜談（ID：jerryhetalk），十年地產從業，關注地產趨勢，解答職場困惑，歡迎投稿、合作、交流。