2019-04-29 08:32:02 佚名

一樣的風

近兩年市場中有之中說法“投資店鋪，不如投資倉庫”。近兩年房產價格有著大幅的上漲，但是商鋪的價格卻沒有呈現著大幅上漲，又為什麼呢？後期會補漲嗎？

一、房產也是商品，價格受到供需關係的影響，具有明顯的特徵。

是商品就有著一定的規律，並且受到供需關係的影響。市場有句“物以稀為貴”，其實並不是單一的“稀有”，而是在“稀有”的基礎上有著額外的條件，就是“旺盛的需求”。

也就是說，供給商品的數量遠遠低於需求，所以有的人願意出高價格購買，所以才有了高的價格。

房產既然是商品，也就遵循著這樣的關係與呈現。

我國房地產市場價格有著明顯的特徵，而這個特徵又與房產供需關係有著莫大的關係。

2009年、2010年房產價格出現了大幅上漲，開始是一線城市，後來是二三線城市，最後席捲全國，不同的城市上漲幅度不同，但呈現著50%、100%的幅度。當然，商鋪因為房價的大幅上漲也是呈現著大幅上漲，甚至上漲的幅度比住房的幅度還大。

快速的房產價格上漲，一方面是通過限購、限貸政策遏制旺盛的房產需求量，而另外一方面則是通過增加住宅土地向市場增加房產供給。

在“兩手抓”的背景下，2011年至2015年間房產價格並未再次出現大幅上漲之勢，而是呈現著“高位橫盤”之態。

甚至，在期間部分城市還出現了“空城”現象，一時間房產沒有了更大的消化量。

2015年時由於房地產市場持續低迷，開始“去庫存”以及推動棚改，改善城市形象。再加上對於銀行貸款利率的連續性下調。

2016年、2017年迅速房產市場“火爆”起來，有著房產有著旺盛的需求，更是達到了“一房難求”的地步。

不過，這一次與2009年、2010年時不同，開始於二線城市，然後傳導至一線城市、三線城市，最後席捲全國。

不過，在這一次的房產價格有著大不同。因為鄉鎮房產價格並沒有出現大幅的上漲，商鋪價格也沒有出現大幅上漲。

由於住房價格的大幅上漲，限購限貸再次來襲，並且增加更多的住宅土地供給以及公租房、共享產權房等。遏制住了住房的價格上漲之態。

2018年房產價格進入到了平和、穩定的發展之態。如果從規律的角度講，未來幾年間，房產價格並不會出現繼續的大幅上漲，而是穩定。

那麼商鋪呢？會不會出現補漲呢？

個人的觀點偏向於不會。為什麼？

二、從“投資店鋪，不如投資倉庫”的角度講，商鋪補漲的概率會很低。

店鋪之所以之前價格上漲“迅猛”是因為有著旺盛的需求，還有著“一鋪養三代”的講法。在連鎖店、衣服店、餐飲等快速成長的階段，城市商鋪就是“香餑餑”。在房產價格大幅上漲的階段更是“加足馬力”的上漲。

那麼，為什麼說這一次的房產價格大幅上漲，店鋪卻落後了呢？

重要的原因就是，城市商鋪的需求小了，價格已經很高了。

商鋪的價格動輒就是四五萬元每平方米，實在的是太高了，一百平方米的店鋪就需要四五百萬元。而在同一個地方的住房呢？可能只需要壹佰萬元就能夠搞定。中間的差價懸殊。

加上現在“移動互聯網時代”的到來，鄰街面生意並沒有八九十年代那麼好。甚至可以在寫字樓、小區內開公司，然後通過移動互聯網的宣傳，更好的去做生意。店面與寫字樓、住宅之間的差價，太過懸殊。並且帶來的回報，很低。

原來的需求旺盛，而現在的需求呢？並不旺盛。

房產也是商品，既然是商品就受到供需關係的影響。沒有了旺盛的需求，也就沒有了更好的價格上漲的空間。

當然，在這裡要將郊區店鋪或者說是倉庫與城市內店鋪要做好區分。因為郊區在城市周邊，往往很多店鋪都是空著在，由於“移動互聯網時代”的到來，有著更多的庫存需求，在郊區的店鋪因為租金價格便宜，很多都被租來當做倉庫使用，價格一直在上漲。

但是，城市內的店鋪，由於需求不旺盛，個人的觀點偏向於未來店鋪並不會補漲。

厚金說

在很多人印象中，商品房價漲，商鋪價格也會跟著補漲，現在投資商品房不行了，投資商鋪總可以吧。但事實上，現在的商鋪不僅很難升值，而且租售價格也在下降，更多是業主覺得投資商鋪，租金難收難漲，周邊店鋪也不景氣，都在考慮降價銷售。所以，現在一些大城市的商鋪也出現了“有價無市”的現象。

對於，商鋪價格未來能否補漲的問題，業內專家表示悲觀預期：從萬達王健林出售萬達商業地產來看，商鋪要想升值基本沒啥希望。一方面，商鋪過戶費非常高，接近商鋪總價20%，這對於接盤者來說，還不如投資商品房，收取租金划算。

另一方面，現在一二線城市市中心商鋪一般人投資不起的，只有二三線城市找熱點區域投資商鋪了。但人無千日好，花無百日紅，一片街區有興旺，也有衰敗，有人潮洶湧，也有門可羅雀。隨著城市規劃的發展，商鋪也會隨著時間變化。今年商鋪年租金能拿10萬，幾年後8萬也找不到租戶。

而我們認為，投資商鋪現在風險太大，不要說能賺多少錢，只要不虧損就是萬幸了。第一，很多購買了商鋪的業主反映，商鋪的回報率過低，甚至還趕不上大額存單的三年期利率高。一套200萬元的商鋪，一年的租金不超過5萬，這就導致了大量資金寧願炒地炒房，也不願意來炒商鋪，必竟商鋪屬於實體經濟範疇。

第二，商鋪現在滿大街都是，做各種各樣生意的人都有，要想賺錢已經越來越難了。每開一個新樓盤，就會推出大量的商鋪，商鋪的增多，就會使客戶群體產生分流。還會給原來的商鋪生意造成衝擊。而當商鋪越來越多時，開商鋪的生意會越來越差，投資商鋪的業主的租金收入也難以上漲，甚至越來越不景氣。

第三，人們的消費習慣產生改變，受到網購衝擊，商鋪的投資價值也在不斷下降。現在很多年輕人都不愛逛街購物，網購就上淘寶、天貓、京東，而吃飯就叫外賣送上門來，網絡世界一切都能搞定，根本不需要再去商鋪消費了。當然也有一些乾洗店、服裝定製店、咖啡館、24小時便民超市等生意還算不錯，其他多數同質化競爭的商鋪都已日暮西山。

近幾年房價是漲了，從一二線城市，到三四線城市，現在還有五六線城市的房價補漲，那些投資商鋪的業主也希望商鋪價值也能漲一下，租金能上調一點。但事實上，由於種種因素，商鋪的價值會越來越下降，租金回報率會越來越低。如果遇到商鋪租不出去，業主還欠著房貸，那就會出現實質性虧損。所以，建議買了商鋪的業主還是出售變現，想投資商鋪的人等經濟回暖的時候再視具體情況來定。

不執著財經

房價上漲越快，商鋪價格就漲的越慢。我這樣說，肯定很多人不同意，甚至會認為我在瞎說。但是，從我國目前的實際情況來看，就是如此。

我們說，正常情況下，商鋪價格應當與房價基本協調，甚至商鋪價格應當漲速快於房價。但是，如果房價漲的過快快得讓實體產業的資本都流向房地產領域，都用於炒地炒房了，那麼，商鋪價格就有可能越來越難漲了。

造成這種現象的原因之一，就是實體經濟的發展出現問題了，居民就業和收入增長也面臨壓力了。一旦居民就業不充分，收入增長放慢，就會帶來兩大問題：一是居民的購買力下降，消費能力減弱，導致市場需求不足，供需矛盾加劇，供大於求現象嚴重，自然，商鋪的價格也就很難升值，而要減值了，租售價格都下降；二是想租賃商鋪的人增加，但由於經濟實力有限，無力按照出租方的價格執行，而只能以較低的價格轉讓。自然，商鋪價格也就無法餘商品房價格相比了。

從總體上講，商鋪價格上漲幅度不大與經濟運行情況、居民購買力等有關，而商品房價格則跟著炒房與住房投資者的腳步走。

譚浩俊

房價在前幾年上漲，但是很奇怪的是，商鋪沒有上漲。於是，很多房地產投資者們，就在思考買入商鋪。商鋪有機會嗎？房地產還值得投資嗎？

投資是一場旅行，在旅途，遇見您。

我是雄風投資，20年投資實戰經驗的老司機，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國最佳投資顧問。

一，房地產的產品結構。

房地產的產品裡面，主要有住宅、商鋪、寫字樓，這三種產品構成房地產市場的主要產品結構。

二，曾經的商鋪。

記得十幾年前的商鋪，是非常好賣的房地產產品，投資者都是買商鋪，而不是像現在這樣去買住宅。

曾經的商鋪上漲幅度很大，比住宅更大的漲幅，原因是商鋪數量整體比住宅少。同時，商鋪的租金回報率比較高，高於住宅。

在升值空間大和投資回報率高的前提下，商鋪曾經走過黃金十年的上漲行情。

三，最近幾年的商鋪。

花無百日紅，商鋪的黃金年代在2010年左右開始結束，原因是幾個：

第一個原因是商鋪的數量越來越多，商鋪的價值開始下降。

第二個原因是商業中心的變化，過去是商鋪為王，現在的商業全部轉移到購物中心。消費者習慣一站式購物，不再到路邊的商鋪購物和消費。

第三個原因是互聯網電商的衝擊，現在人們很少去商場購物，而是通過互聯網下單購物，物流配送到家。這樣購物，既節省成本，也非常方便。

四，商鋪，已經沒有機會。

建議大家不要去投資商鋪，因為未來商鋪的價值，將越來越低。現在房地產項目，銷售情況是商鋪不好賣，寫字樓不好賣，但是住宅很快銷售完成。

另外，房地產的投資機會也很小，並且存在較大的風險。

五，商鋪與人生。

人生之中，曾經地產商的廣告是一鋪養三代，意思是買一個商鋪，商鋪出租的租金可以養活三代人。時光流逝，十年的商鋪輝煌，已經成為歷史。因此，世界唯一不變的是變化，曾經的諾基亞手機，也是倒閉了。

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雄風投資

先說答案，今後商鋪價格補漲的的概率極低，絕大多數沒有投資價值了。

與住房相比，商鋪的價格要高出不少；同時，商鋪的過戶成本遠高於住房。

咱們可以從多個方面來解讀為什麼商鋪的價格難以補漲，並且沒有投資價值。

一、租金回報率低

商鋪購買後，多數都是用於出租的，但是現在不管是商鋪還是住房，租售比一般都低於3%，遠沒有大額存單的三年期利率高。

一百萬元的房子，租金一般超不過三萬元，而200萬元的商鋪，一年的租金往往也超不過5萬元。

二、商鋪已經屬於嚴重產能過剩

每一個新樓盤的誕生，都會推出大量的商鋪，商鋪的增多，使得客戶產生分流。相應的，原有的商鋪生意就會受到影響，而這種情況，還會隨著時間加劇。

三、消費習慣的改變，網購的衝擊，商鋪的投資價值不斷降低

現在的人越來越浮躁，也越來越不愛活動，能網購的就不出門逛街；能叫外賣就不下館子。

消費習慣的改變，再加上網購的衝擊，實體店的生意大不如前。相應的，實體店生意下滑，租店鋪的商戶掙不出租金，要麼退租，要麼降價，沒有第二個選擇。對於房主來說，商鋪的價值會下降，租金回報會降低。

四、商鋪過高的過戶成本，使得變現的難度遠高於住房

眾所周知商鋪過戶費非常高，接近商鋪總價的20%，對於接盤俠的要求很高。

早日入手的商鋪，價格低，如今租金上漲後回報可觀。但是如今房價上漲過快過高，投資價值大幅降低。

租金回報率低難以獲益，而出售的難度高，普通人沒有實力接盤。而過高的過戶成本，使得商鋪的變現難度很大，需要資金的時候很難及時出售。

五、城市和熱點區域都會隨著時間變遷，現在火的商鋪將來不一定火

人無千日好，花無百日紅，一個城市有興旺，也有衰敗。一片街區，有人潮洶湧，也有門可羅雀。

商鋪同樣如此，隨著城市規劃的發展，商鋪也會隨著時間發生變化。現在年租金10萬元，也許幾年後8萬元也找不到租戶。中間一旦產生空檔期，則損失會加大。

六、假如是貸款購買商鋪，租金不一定夠還銀行的利息

一旦商鋪租不出去，需要自己貼錢還房貸的時候，就已經形成了實質的虧損。

至於如何應對，普通人今後儘量不要投資商鋪就可以了。

已經購買了商鋪的，儘量定一個合理的租金，挽留能掙出租金的商戶長期租用。

當然如果現在感覺租金難收難漲，周邊店鋪不景氣，也可以考慮此時出售變現。

財智成功

作為消費者觀點看問題，投資尚鋪是有風險的

1.商鋪氾濫，供大於求

2.網商衝擊，網上商品可以自由退換，而實體商鋪處於劣勢

3.物業管理費，商鋪高於住宅，商鋪的水電氣也是按商業收費

4.產權年限也大大低於商品房，續費也超過百分之40%-50%，如果轉讓也是18%至20%稅費。

5.商鋪單價太高，經營者無法達到一定的回報率，那就得虧損

6.地段不好的商鋪就更無法存活，因為上鋪需要大量的人氣人流導向

7.實體商鋪的經營現在也有限，多數都是經營技術含量比較低的。那麼經營同行同業的人自然就多，競爭壓力就增加

8.經營管理也很重要。

9.交通方便，出行購物也不是難事，大多數都有小車

一縷陽光165412236

首席投資官評論員董巖：

首先我們要先看看最近幾年為什麼房價會大漲，大漲的原因是什麼，為什麼商鋪沒有漲，原因又在哪裡，下邊我們來分析一下：

首先、進入2015之前各地房地產庫存都很高，房地產開發商承受較大的現金流壓力，無論是住宅還是商鋪都存在很大的庫存，15年開始調控但是主要“去庫存”方向是住宅，在一系列棚戶區改造和舊城改造的帶動下，各個城市的商品房庫存開始大規模的出清，短時間內改變個供需關係，造成房價的上揚。但是我們要看到這種需求是認為釋放出來的，而且拆了人家的家，別人肯定要先考慮買房子自己住，而不是考慮去購買商鋪，這個道理很簡單人們要先滿足自身生存的需要。

其次、從去庫存出清的週期來看，商品房的週期大概在1.9年左右，而商鋪的出清週期大概在5年左右，而且一些城市在城市規劃的時候很不負責任，商用房規劃嚴重超標，不管是不是需要商鋪，幾乎很多小區臨街的房子底部幾層都被規劃成了商鋪，大大超出了市場需要。很多人購買商鋪之後租不出去，資金被套牢。按照現在的出清速度，商鋪庫存需要25-30年才能完全出清，供需關係已經嚴重失調商鋪的價格沒有上漲也是情理之中。

最後、我們要看會不會補漲，筆者個人認為可能性極低，原因其實無外乎上邊說的一些內容的解讀，很多商鋪地理位置不是很好，完全沒有投資價值，就算出租出去投資回報率也很低，庫存壓力依然較大，從供需關係上來看不具備大規模漲價的基礎，以及此次房價上漲是政策性驅動的定向漲價，供需關係回覆平衡後，住宅價格一定會有所回落，商品房更不具備大漲的空間。所以綜上所述小編個人認為不具備上漲的可能。

首席投資官

上海核心地區二手房平均房價：住宅8萬年平米，商鋪5萬，辦公房2萬，對照本地住宅價格比例，你可以算出當地商鋪和辦公房的價格，是否具有投資價值，主要原因有三個：一個電商對實體店的衝擊，二是高稅費對商鋪的打擊，三是商鋪供應量的盲目擴大，合理供應量是大概本地城市人均1.2平方米，

對策：一是政府要合理控制商鋪供應量，由於市場化和政績要求原因，政府很難控制；二是合理對商鋪交易稅收，20%的差價所得稅對商鋪抄賣殺傷力太大，有殺雞取卵嫌疑，因為每年有3%的通貨膨脹，如果原價買賣是相對貶值的，但政府不考慮這點，加上契稅偏高和房租稅收。

綜上所述，商鋪當前不是優質投資品種，相對住宅價格走勢會中長期走熊，要投資的同學，慎之。

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一鍵代償觀點：商鋪的價格主要還是跟地段有關，但是總體來看，商鋪漲價的可能性很小。

如果是在20年前，商鋪投資可以說是穩賺不賠的。基本上九幾年的時候只要是投資一個商鋪做生意，幾乎是賣什麼都能賺錢。

一般來說，商鋪的價值高低主要還是跟地段有關係，好的地段，商鋪還是有投資價值的。就像一些人流量大的地方，其實，商鋪租金還是在升的，比如火車站附近，比如一些批發市場，這些地方的商鋪現在也是一鋪難求。畢竟，巨大的人流量在哪兒擺著，真的還是幹什麼都能賺錢。

但是，隨著人們的消費水平逐漸提高，以及電商平臺的衝擊，一些小的街邊商鋪率先出現了營收下滑的苗頭，當然，這個下滑也是一發不可收拾，基本上最近幾年的商鋪倒閉可以說是一茬接一茬。

曾經就有人在公開場合問過馬雲，說淘寶搶了傳統商家的生意，讓傳統商家的生意越來越難做，而得到馬雲的回覆是：“如果你們不轉型，以後會更難做。”

而從現在的大環境來看，一般的傳統商鋪確實越來越難做了。既然實體生意難做，做的人那麼少，那麼商鋪自然很難漲價。

而現在裝修界還流傳著這樣一個說法，現在就是賺街邊實體店的錢，基本上是上一家裝修完了，然後沒幹幾天倒閉了，商鋪轉讓，然後另一家來了重新裝修，就這樣的輪迴。並且，如果你仔細觀察的話，也確實是這樣。所以，從這個角度來說，街邊商鋪漲價的可能性是非常小的，甚至說會出現降價。

而至於房價方面，因為最近北京的購房貸款新政策已經出臺，二套房以上不再進行貸款，貸款年齡也從70歲下調至65歲，並且二套房的貸款額度也從80萬下調到60萬，這對於北京的房價來說，可以說是杯水車薪，也就是說，以後那些炒房的人想買房投資就難了，可能就真的是有錢也沒買不到房子了。相信，隨著去庫存接近尾聲，接下來一二線城市也會出臺類似的政策。至於那些沒有支柱產業支撐三四線城市的房價，應該會降價。