老牌地產龍頭萬科、新晉地產黑馬新城控股，長線價值投資哪個更有投資價值？見仁見智。
截至今日收盤，萬科A市值3287億元，新城控股市值898億元，市值相當於萬科的27%。
找到財報比對了一下。想到哪寫到哪，隨筆記下，不構成投資建議。
1、隱藏利潤情況
萬科2018年報營收2976億元，經營現金流入3981億元，大約2018年有1000億元銷售尚未確認銷售收入。2017、2016等歷史年份也是每年都有大額現金收入未確認。
新城控股2018年541億元銷售收入，1057億元經營現金流入。也有500億元銷售收入將於2019年之後逐步體現。
新城控股的經營現金流入1057億元相當於萬科3981億元的26.55%，和兩家公司的市值之比比較接近。
萬科2017年預收賬款4077億元。
預收款項是指企業按照合同規定預收的款項，該項負債需用合同約定的商品或者勞務償付。企業財報中的預收款項項目反映一家企業期末尚未償付的預收賬款的餘額。儘管企業已收到這些款項，但企業產品和勞務均未提供，故不能確認收入，只能作為一項負債。對於房企而言，由於目前國內商品房銷售採取的是期房預售制度，因此預收款項一般被認為是判斷房企未來收入的重要指標。
2018年預收賬款2.5億元，而合同負債5047億元，為會計政策變更所致。
預收賬款、合同負債、經營現金流入指標均顯示，萬科已落袋尚未確認的銷售收入和利潤將於未來三年逐步體現，業績持續穩定提升是大概率的事件。
新城控股2017年預收賬款508億元，2018年合同負債1182億元。也不錯。不過從金額上看，目前還達不到萬科的30%
2、槓桿率情況
地產公司普遍負債經營。兩家公司剔除合同負債後的資產負債率情況為：
萬科A：
總資產15285.8億元
總負債12929.6億元-合同負債5047.1億元=7882.5億元
扣預收負債率=7882.5/15285.8=51.57%
新城控股：
總資產3303.2億元
總負債2793.6億元-合同負債1182.3億元=1611.3億元
扣預收負債率=1611.3/3303.2=48.78%。
償債能力均屬健康。
3、籌資成本情況
眾所周知萬科的籌資成本低，有息負債少。是業內標杆。
萬科2018年財務費用60億元。利息收入38億元。貨幣資金1884.2億元。可謂賬上錢多、等著為同行“收屍”，等著別人都活不下去了，萬科有錢來抄底。
新城控股貨幣資金454億元，利息收入1.9億元，利息收入與貨幣資金的比值與萬科差距挺大，推測部分貨幣資金屬保證金、監管資金等性質，或貨幣資金集中在年底回籠？待查。
2018年新城控股財務費用8.4億元，但是打開明細一看，實際利息支出93.56億元，其中有88.5億元利息資本化。說明公司融資工具使用得比較猛，存款利息收入1.86億元，日均貨幣資金應該只有幾十億元。利息之處的資本化說明公司將部分成本費用攤入了公司資產（如存貨等），這是近些年大踏步發展的代價（大舉拿地需要大舉融資，資金成本大幅上升，只能取決於拿到高性價比的土地，今後土地升值來消化拿地成本）。
4、儲備項目情況
沒時間逐個排查了。希望有素材、長期跟蹤的球友，能告訴我他們的項目儲備情況：
位於哪些城市？一二線城市佔比多少？拿地成本怎麼樣？
我認為地產公司的存貨質量的好壞直接關係到公司未來的成本、銷售，是重中之重。
新城控股我不瞭解。萬科作為業內標杆，堅持不拿地王，是相對比較安全的。
5、地產的天花板還有多高如何看待？
目前地產寡頭雖然佔比越來越高，但比起家電雙雄等行業來說，集中度還遠遠沒有到達天花板。如果今後地產不景氣，會有一批管理能力弱、槓桿過高的地產公司倒閉，這時，誰還站在最後？我估計有萬科A。全行業的天花板近了，而寡頭的市場份額卻越來越多，這可能是個趨勢……（作者：-捂漢-）
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