劉全戰略研究

房價未來是否下跌，一定要分區域看。

一線城市房價必將繼續上漲

理由1:上海北京這樣級別的城市，在國際任何國家都處於不可思議的高價，中國很難獨立這個情況之外，而觀察同級別國際城市，中國一線城市的房價還處於比較低的範圍。

理由2:一線城市價格並不掛鉤居民收入。一線本來就是精英彙集的地方，全國只要有1000萬人買得起上海的房子就夠了。因為這些人會湧進上海而享受最好生活品質。

理由3:一線城市房價上漲也是政策需求，在很多時候，房價上漲可以直接帶動經濟，但前提是足夠的購買力，而一線城市滿足這個條件。

三四線城市房價將會逐步下跌

理由1:很多城市房價是猶豫過度炒作。很多三四線城市，甚至某些縣鎮收入只有三四千，卻有著五位數的房價。沒有持續的資金流入，和充足的購買需求。炒作熱退後必然下跌。

理由2:受益於經濟增長來帶的紅利，而經濟下行壓力較大的2019會拖累三四線城市的房價。上漲過快卻不是由於供需關係導致，將會有下跌的需求。

綜上分析，2019的房價不同地區有著完全不同的情況。

零碎視角

馬雲2017說過“8年後房價如蔥”，站在2019的我們來看，與“蔥價”又近了兩年，馬雲的話，我深信！🙏🙏🙏

首先，馬雲，是一個有足夠社會擔當的人，絕不會散播謠言大放厥詞，而且做人做事有相當的前瞻性。他釋放的信息，希望每一個國人領會精神。

再則，中國房價從本世紀初到2019已經經歷了近二十年的“黃金期”，推動中國發展的歷史使命已經完成，現階段中國經濟已經從高速發展轉向高質量的中高速發展。

加之中國老齡化漸趨嚴重，棚戶區改造的推進，2019房價即使個別地方有升，充其量也是紙老虎。

隨著房地產稅的落實，大量炒房囤房的會競相降價早早處理手裡的燙手山芋，房產供大於求不可避免。

當然2019還不會大幅降價白撿，社會穩定是必須的，所以房價2019不是穩，是“維穩”，房產商壓力空前大，不管面上是增是降，都在2018較小幅度波動，各地會出臺不同的房產政策，但終究也是讓中國房產平穩過渡。

百里靈犀

4月19日，中共中央政治局召開工作會議，在談到房地產工作時，會議強調，“房住不炒”是我們的基本國策，在堅持房住不炒的根本定位上，因城施策，夯實城市政府主體責任，建立長效穩定的調控機制是樓市發展的主要方向。所以我認為，2019年依然是房價維穩的一年，房價不會出現大漲大跌的現象。

在一城一策的調控措施下，房價走勢也會因地制宜，從目前來看，今年房價可能將面臨三級分化。發達城市、發展中城市和資源枯竭型城市房價趨勢會形成鮮明對比。

發達城市價格高位振盪，短期之內不會有太大波動。

以北上廣深為例。現在房價已近高位，主城區價格更是高高在上。而發達城市的房價有雄厚經濟來做為支撐，隨著外來人口不斷湧入，城區土地日益縮減，優質房產資源將成為人們趨之若鶩的對象。價格受政策調控，不會有太大漲幅，從今年來看，房價還會以穩字當先。

發展中城市房價補漲，省會及熱點城市房價還會有上升空間。

以長沙、蘇州為例。近兩年即使在限購政策調控下，房價也不降反升。一方面早期房價在周邊城市來看，城區均價還屬於價格窪地，價格還可以有很大增長。另一方面，戶籍制度的全面取消，省會及熱點城市將吸引周邊人口向高端城市流入，人口流量增大，住房需求也會提升，從而再次推動房價上升。

資源枯竭型城市和偏遠地區隨著人口大量流失造成主體經濟滑落，房價將面臨縮水。

以玉門、鶴崗和新疆為例。前者屬於資源依賴型城市，城市資源的過度開發已經造成主體經濟受損。企事業單位大量外遷，社會職位急劇減少，無法再做為房價支撐，所以房價將下跌。而新疆等偏遠城市，受地理、氣候影響，該地區的居住條件低於其他地方，大量人口外流，人口流失嚴重從而影響地方經濟，導致房價無法上升。

綜上所述，2019年的房價將繼續受限於政策調控和城市經濟影響，短期之內不會出現跳躍式增長和下跌。類似於鶴崗的房價，只是個例。從整體來看，穩中見長依然是樓市發展的長期規律。

大師侃房

2019年房產價格不會出現明顯下跌，只會在高位相對位置震盪。這樣的觀點，會有更多看空房產的投資者持“反對”態度。但是，看空房產價格的人，從二十年前就認為房產價格高，但房產價格卻一直上漲。

為什麼說2019年房產價格不會出現明顯下跌，只會在高位相對位置震盪呢？

一、房地產市場價格走勢的特徵，2019年處於高位震盪位置。

我國房地產價格呈現的是怎樣的走勢特徵呢？個人總結為“快速上漲，高位橫盤”。怎麼說呢？房產價格一旦出現明顯上漲，那麼會以很短的時間大幅上漲，之後的時間會是高位的長久橫盤。

2009年、2010年房地產價格出現異動，房產價格開始大幅攀升，一線城市短短几個月的時間，價格就上漲了50%以上，隨後是二線城市，再是三四線城市，最後席捲全國。一兩年的時間，全國房產價格不同的城市漲幅不同，有的是50%、有的達到了100%。

當，房產價格快速上漲之後，限貸、限售等來襲，成交量得到了一定的遏制。房產價格上漲態勢得到了一定的抑制。2011年至2015年間，房產價格形象的講就是“高位橫盤”。

到了2016年、2017年，房產價格再次出現大幅上漲，一時間價格上漲與2009年、2010年時一般，不同的地區出現了不同的上漲幅度，50%、100%。在房價大幅上漲之後，史上最強限貸、限售、限價等出臺，遏制高房價。

2018年，房產價格再次抑制住。那麼，如果從規律的角度看，2019年房產價格會出現大幅下跌嗎？並不會。“高位橫盤”的概率會更大。

二、“房地產稅”作為房價“利器”，並未到來。

在房價大幅上漲之後，“房子是用來住的，不是用來炒的”、“堅決遏制房地產價格上漲”，公租房、共享產權房，為了就是打壓房地產價格的快速上漲。在一定程度上，房產價格也得到了抑制，但並未出現下跌。

市場中一直受到熱議的，還有一招：房地產稅。房地產稅被譽為打壓高房價的“利器”。所以，市場也是希望能夠早日落實，打擊高房價。

從提速來看，房地產稅被列為5年內立法的稅種。也就是說，現在並未實現立法，並未出臺。既然還沒有出臺，作為“利器”，對於高房價的影響也就有限。

所以，從現在的角度來看，2019年房產價格並不會大幅下跌。至於未來，還需要看房地產稅的執行情況。

厚金說

在2018年十月份，經濟學家馬光遠，曾對今年的房價作出過預判，他認為到今年4月份，房價將有明顯的延續跌勢，跌幅大約20%到30%，房價跌到2016年底的水平。那麼這種房價預判是否能夠成真呢？

小編認為購房者對此不要有太高的期待，首先在目前穩字當頭的樓市調控下，房價全局性下跌百分之二十到三十的概率是比較小的。不過我們必須認識到，在穩地價、穩預期的樓市調控目標下，房價出現一定的波動是正常現象，但小編認為，房價的上下浮動範圍會在10%左右，這樣的浮動可能性比較大，也是市場可以接受的範圍。

在房主不進行炒的定位下，房子迴歸居住本質的屬性，也是大勢所趨，靠買房致富的途徑，這條路未來只會越走越窄。因此今年考慮投資買房的話，需要謹慎入市。囤房已經成為過去時，房地產如今到了減持的窗口期。隨著房地產稅、空置稅等，房地產長效措施的潛在影響，持有大量房產的壓力開始慢慢凸顯。因此隨著房產金融屬性的進一步剝離，減持人口淨流出地區的房產，或將成為一個趨勢。

對於今年2019的房地產市場，整體局勢已經非常明確。對普通購房者來說，也應據樓市的變化進一步來調整自己的買房態度，以及買房邏輯。小編認為，對於政策而言，幾乎沒有人能夠提前準確的把握，房價的最高點和最低點到底在哪，有住房需求的剛需置業者，與其一直尋找抄底的機會，讓自己錯失了一些好房源、好時機，還不如把買房的注意力，轉移到如何選一套性價比高的房子。

優泰文創

2019年會跌嗎，也許吧，我認為就算是跌也是跌的三四線，並且也是一個小幅度的下跌，不會有太大的跌幅！根據2019年最新的報道，1月70個大城市之中：

一線城市同比上漲3.3%，漲幅比上個月擴大0.5%；

二線城市同比上漲11.6%，漲幅比上個月擴大0.3%；

三線城市同比上漲11.0%，漲幅比上個月擴大0.2%；

而其中房價的上漲其實和樓市政策是分不開的，根據統計，截至到現在，全國至少有21城的樓市調控鬆綁。5城已經取消限價，3城開放限售，1城取消限購！那麼這樣一看，房價的上漲勢頭看似又有了趨勢，是不是會繼續上漲，還是會下跌呢？？

筆者認為三四線的房地產上漲的空間已經不大了，未來出現微調的概率很大！因為前幾年的全國大漲已經透支了房價未來幾年大漲的空間，再加上住房不炒的政策依然會被嚴格執行，所以想要看到大漲的概率非常低！

而三四線的空置率已經達到了22%-24%，而一線城市的控制率為12%，也就說明了，三四線的房地產泡沫和危險要比一線城市多很多，所以真正具有投資價值的還是一線和那些準一線的城市。只不過從長遠的週期來看，10年，甚至20年後，房地產還是會穩穩跑贏通脹的，並且一線房產更是如此！！

所以我認為2019年可能是一個三四線回調，一二線繼續微漲的格局，出現暴漲和暴跌的概率非常小！要知道目前買房是一個30%購房者支付，70%貸款銀行出資的情況，所以放假如果跌了30%，就會出現安全隱患，而下跌50%則是一個系統性風險，流動性風險，以及金融風暴！

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琅琊榜首張大仙

聽點實話吧，青島市區的房價已經逐步下跌，具體如下:

1.配套成熟的小區:以前單價2萬多的跌幅在10%左右，單價3.4萬的跌幅在20%左右；

2.高大上的海景房跌幅在20-30%，急於出手的讓利更大；

3.黃島區級高新區等有經濟支撐的新區跌幅在20%以上。

雖然有了跌幅但是成交量極其低迷，因為17年房價基本翻了一番還要多，能跌到什麼程度不好說，不管跌到什麼價格我相信隨著規章制度的完善以及經濟結構的調整，也不會出現房地產熱的現象了，而且炒房的朋友會很麻煩。

雨澤130062786

2019年房價會大跌，這或許是剛需族和城市無產者的自我安慰罷了。

有個大仙兒，說拐點就在今年的四月份，而且跌幅要在20-30%，直接一竿子戳回到2016年的水平。這樣的結局，連老卓聽聞都高興的睡不著覺了。

可是，現實赤果果。雖然一片唱衰聲，而且某些三四線城市，包括一二線城市的房價都開始鬆動了，但還是穩中有降，跌幅平穩，一些地方甚至還不降反升。這也應了市場預期和政策期許：短期內不會大起大落。

穩字當頭，房住不炒。老百姓唯一能做的，就是手捧西瓜，捂緊錢袋，坐看該死的炒房客和地產商上竄下跳。

老卓侃天下

在當前複雜的經濟形勢下，出於穩定經濟的需要，由於房地產在國民經濟中佔據了重要份額，房價穩定就顯得極為重要，不允許快速大幅下降，2019年的房價即使部分城市出現小幅下跌，也不會下跌太多。

穩增長、穩匯率、穩預期很重要，但是對於某些地方來說，穩房價和穩地價更重要。財智成功看來，2019年的房價下跌趨勢會更加明顯，距離有價無市的階段更近，但是降幅會在10%以內，受局部調整刺激的城市房價還會有進一步上漲的可能。

按照正常的市場經濟規則，商品價格會隨著供求關係的變化發生變化，最後維持在相對合理的價位。財智成功的觀點是合理的房價就是當地人均月均工資能夠買一平米房子，但是現在的房價顯然遠遠超過這一水平了。

貨幣總量增速過快、地價高、炒房的公司和個人多，這是房價上漲的核心原因。

如今土地流拍現象越來越多，地價已經呈現下降趨勢。

過高的房價，就跟股市是一個道理。把房子看成一隻股票，在高點堪比5800點的時候，你還會選擇入場嗎？炒房客們也不傻，如今房產的投資價值已經不大，而風險越來越大，搶著往裡鑽的往往是看不清形勢的人，購房者數量已經大大降低。

貨幣快速增長引發的通貨膨脹已經對實體經濟造成影響，民營經濟融資難融資貴，在通貨膨脹下難以藉助貸款發展壯大，因此競爭力持續減弱，市場縮小，降薪裁員的聲音不絕於耳。可以這麼說，穩定解決了80%以上新增就業的民營經濟，就是在穩就業，穩增長。

最為關鍵的是，房子是給人住的，不是用來炒的，而真正需要房子的剛需已經買不起房了。

天下大勢，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡。國際經濟疲軟，需求減弱，依然靠貨幣驅動經濟的模式越來越難走了，最終會製造越來越多的違約債務，醞釀越來越大的風險。

不管從哪個方面看，房價都已經失去支撐，小幅穩步下降是最佳出路。每年下降10%左右，用5-10年的時間腰斬或者降到更低，釋放風險，降低企業個居民負擔，經濟才能更穩健的發展。

財智成功

現在是2019年3月11日了。2019年已經過去了2個多月了，第一個季度也快結束了。目前的房價還是在平穩中運行，未出現大的波動，我還是持有我的觀點。

中國的房價一定會平穩而略微波動，房地產的價格背離泡沫，不會造就大幅度的下跌，只會在社會經濟發展中慢慢消化。但是我國的價格也會根據區域經濟和人流進行調整。

一，大中城市

大城市人口流入速度會越來越快，因為城市資源集中。這麼大的人流，自然居住需求就會大，歸結到房價，雖然受到政策監控。但是市場會糾正行為的。所以大城市房產還是隨著經濟發展緩慢上漲。更重要的是租賃收益率會越來越高。

二，一線城市和旅遊城市

一線省會城市（武漢，石家莊，大理等）和直轄市（天津，重慶等）還有旅遊城市（麗江，青島等等）這些地方的房價也會上漲，只是漲速沒有大城市快。

三，三四線城市

三四線城市的經濟發展受限，房地產推動GDP的時代已經過去。那麼房產也會慢慢迴歸該的有本質，市場的價格會迴歸理性。價格至少要降低30%左右。

四，縣級市和鎮級行政區

縣級市的房產都是賣給了當地需要改善居住環境的居民，大多數是外地務工或經商的人。這些地區無租賃市場也沒有二手房交易量做保證，那麼近5000到一萬的房價，終歸要回歸本質，3000元左右的價值，才合理。當然2019年的也不一定能降下來，但是長久看肯定要回落。

總結：我們投資房價還是要看位置，人流，租金收益，二手房收益，不能只看新房一次比一次貴。這都是開發商和投資客設定的飢渴營銷，房價是個奇怪的商品，越貴買的人越多，所以你會看到一次房價比一次貴。

我是伯樂集團董事長李合偉，白手起家創業20載。主營餐飲，投資，教育三大板塊。創業導師、理財導師、《李合偉演講學院》首席講師。堅持終身每天至少寫三篇文章，關注我為您分享更多的人生感悟……

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