白銀時代，又遇到調控，房企無論是拿地，還是融資都受到諸多限制。當前，缺乏足夠體量的房企還想快速做大規模已經不現實。擺在中小房企面前只有兩條路：要麼選擇退出（被收購），要麼向下在細分領域做深做精。
與此同時，隨著我國老齡人口的增加，養老行業所催生的市場機遇也被業內關注，不少房企相繼進入養老產業，探索企業轉型的路徑。萬科、綠城、綠地、京漢置業等知名房企均已開始關注和探索養老產業。就連中石化、首鋼之類企業也跨界進入。據統計，近年來，至少有上百家家規模房企進軍養老地產項目。
以下是部分進軍養老產業的房企名單：
房企轉型養老產業，勢必為養老注入新動力，因為地產企業自帶諸多優勢，是其他類型的企業無法比擬的。
第一，資金優勢。我國GDP每年增長8-11%，其中1-2個百分點是房地產業做的貢獻。城市財政收入中，有40%甚至更多一些來自房產。強大的資金後盾可以直面養老投資週期長、規模大和資金回籠慢等問題。
第二，運營優勢。地產企業工程建設成本低，在先期基礎準備時的支出成本優於普通企業。同時房企長久發展，具有豐富的開發、運營經驗。
第三，客群優勢。地產遍地，口碑甚好，積累了大批的客戶群，為其轉戰養老打下基礎。同時，規模化的客戶基礎通過數據挖掘和大數據分析，可以準確評估風險，提供定製化服務，提升相關業務的運營效率和可靠性。
第四，物業資源優勢。養老地產並不是依靠地產盈利，而是一條老齡消費產業鏈上的中心地帶。房企本身基礎設施相對完善，滿足老年人衣食住行需求，節約成本並且可以與醫療、健身、家政、護理等鏈條上各環節相結合。另外，房地產企業轉型養老，必須要轉變思維，首先要摘掉地產開發商的帽子，轉而以養老服務運營商角色定位；其次要做足準備，利用自身資金、客戶優勢，抓住當下機遇，大膽迎接挑戰。
對於房地產企業而言，在資源獲取的困境之下，應避免再高度關注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現。房地產企業發展必須努力尋找新的思路和發展模式。接下來就房地產企業投資開發養老地產項目常用的進入路徑、拿地策略與商業模式進行分析。
一、進入路徑
第一，認真研究宏觀環境，紮實搞好項目市場研究。
任何一個投資項目都是在一定的政治、經濟、社會環境中決策、落地併成長起來的，養老地產也不例外。因此，依據養老地產市場的特徵和開發商的要求，養老地產市場調查的主要內容包括以下方面：
1.養老地產市場環境調查。包括：
（1）政治法律環境調查。包括：有關養老產業和房地產市場的政策和法規；有關經濟發展計劃和規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
（2）經濟環境調查。包括：國家、地區的發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、常住人口及其就業狀況、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭產品的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收人水平、消費結構和消費水平；與特定房地產開發類型和地點相關因素的調查。對於不同的物業類型，所需調查的濟環境內容有很大的不同，開發商須結合具體項目情況展開有針對性的調查。
（3）社區環境調查。社區環境直接影響著養老地產產品的價格，這是養老地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮養老地產的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。調查包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障、衛生、空氣和水源質量及景觀等。
2.養老地產市場需求和消費行為調查。包括：
（1）目標客戶對養老地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢。
（2）養老地產市場需求影響因素調查。如國家關於經濟結構和房地產結構的調整和變化；養老人群的構成、分佈及消費需求的層次，現實需求和潛在需求的情況，收入變化及其購買能力與投向。
（3）需求動機調查。如養老人群購買意向，影響購買動機的因素，購買動機的類型。
（4）購買行為調查。如不同養老人群的不同購買行為、購買模式，影響購買行為的社會因素、家庭因素及心理因素等。
3.養老地產市場競爭情況調查
市場競爭對於開發商制定市場營銷策略有著重要的影響。
調查包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的戶型設計、室內佈置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者產品價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的調查研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計；整個城市，尤其是同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場佔有率的調查；競爭性新產品投入時機及其發展動向的調查。
第二，根據市場分析，做好目標客群、服務半徑和規模定位，確定與醫療保健及運營、管理等服務機構的合作關係，做好經濟測算。
根據當前一些地方出現的苗頭，要防止兩點：一是規模過大；二是盲目追求建築本身的奢華。養老設施建築應堅持以人為本，將尊重、關愛老年人貫穿始終，遵循安全、衛生、適用、經濟的原則，保證老年人基本生活質量，並按養老設施的服務功能、規模進行分類分級設計，防止盲目追求賓館式的奢華。第二，養老設施的設計要符合國家的標準和老年人的需要，並與運營管理相銜接。
開發企業要注意加強與設計單位及運營管理單位的協調。設計單位要了解入住老人的要求和運營管理的要求，如住區的規模、運營管理用房設置的位置、電梯的數量與位置、集中用餐的健康老人與不能自理老人對餐廳設置及用餐的要求，以提高養老服務的水平和經濟效益與社會效益。
第三，探索“投資、開發建設與運營管理”既有明確分工又有協調配合的共贏模式。
養老地產與普通商品房開發銷售最大的不同是，入住的老人主要不是來購買或租賃住房，而是來購買養老服務，所以老年住區地址的選擇、養老環境的營造和開發建設後的運營管理與服務尤為重要。
由於養老地產項目與普通住宅小區對商品房的開發銷售不同，再加上小區內有醫療保健、休閒娛樂和運營管理等用房與一系列養老服務，所以回報低、回收慢、經營難成了養老地產必須要解決的問題。按照發達國家與地區的一般經驗，他們通常將投資商、開發商和運營商結成一個利益共同體，既有明確分工，又有協調配合。
而在國內有的是投資商、開發商自己培養團隊，有的是與有一定運營管理經驗的公司簽訂合同。我國急需培養一大批專業養老機構運營管理人員，特別是面向老年人的醫療保健護理人員，才能適應養老服務業發展的需要。
二、運作機制
目前我國已有養老地產的開發模式有社區養老地產模式、會員制社區養老模式、持續照料退休模式、社區居家養老模式、醫養結合模式、旅居養老模式等。這些開發模式目前都處於初步探索階段，還不夠成熟，在實際運營過程中，都各自有其優缺點，具體情況如下表所示：
關於對國內養老地產典型項目開發模式的相關信息進行彙總和歸納，從項目的管理、運營、融資方式以及配套設施/服務方面分析出國內養老地產開發模式的情況。
1.管理方式
在管理方式上，從上表中可看出國內養老地產的管理方式主要分為三種類型:
（1）開發商兼任運營商，負責項目的開發以及經營管理;
（2）開發商與運營商角色分離，經營管理工作外包給專業的管理機構負責;
（3）開發商與專業管理機構或者養老服務的供應商合作，形成戰略聯盟，共同管理。
從下表的項目中，發現建設養老社區這類較為大規模的項目，一般趨向於選擇由專業機構負責運營管理或是共同管理，而規模較小的項目則有開發商直接管理。可能受到國內專業養老項目管理機構少的影響，使得開發商與運營商的角色分離還沒得以普及。
2.運營方式
我國養老地產目前仍處於起步階段，各類房企的養老盈利模式主要有以下3種：
（1）住宅產品銷售——掙賣房子的錢
與傳統的出售產權房方式基本一致，提供養老住宅，出售適老化住宅產品快速回籠資金。但同時也會提供一些配套服務，獲取服務費。
比如綠城的烏鎮雅園，在售產品有多層、高層公寓和小獨棟的70年產權。其次還提供基礎的物業、健康管理服務，以及頤樂學院相關課程及內部設施使用，分別收取費用。據悉項目2013年7月首次開盤，雅園前期2000多套養老公寓和別墅產品全面售罄，售價還上漲了50%，其中小高層，均價在24000元/平方米，而其物業費3.5元/平方米/月。
採用這種模式資金回籠快，可以全國複製這類產品，但同時這類開發前期佔用資金多，後期的去化很關鍵。而目前我國有個現狀：已富者未老，未富者已老。所以某種程度上這類盈利模式對於房企的產品打造和銷售能力存在考驗。
（2）長期持有經營——掙租金或會員卡費
一種是掙租金，房企不出售物業，而是持有並長期租賃，擔當其運營商角色，採取按月收取租賃費和服務費的盈利模式。
比如萬科在青島佈局的首個養老項目萬科怡園長者公寓，全部自持運營，專注“賣”服務。
青島萬科怡園室內空間圖
又如中大房地產參與創建的朗和杭州國際醫養中心，集朗和護理院和頤和長者公寓於一體，分別出租護理院的床位和公寓中的房間。
朗和護理院的護理床位出租模式
郎和長者公寓的房間出租模式
還有一種是會員卡模式，房企銷售會員，併為會員提供全方位、多層次的養老服務，通過收取會員費和服務費實現盈利。比如恆大養生谷和上海親和源養老社區便是這種模式。其中養生谷獨創“租、購、旅”會員機制向客戶提供養生養老服務。成為會員後，可以根據不同需求到全國各地的恆大養生谷進行旅遊居住，享受健康管理。
親和源會員模式收費標準
這種模式有點像自持型長租公寓和聯合辦公的盈利模式，運營商持有物業，可以得到租賃費用和服務費，還可享受到物業增值的收益，但是回收週期長，會員費過高，受眾受阻。
（3）租售雙拳出擊
這類於持有型不動產的開發策略，跟房企經營商業地產的思路很像。賣一部分回籠資產，降低資金壓力，留一部分通過運營提升物業價值。國內大部分開發商都使用的這種開發模式，適用於普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。
比如萬科幸福匯就採用租售並舉的方式，分為兩種業態：一是利用商業配套設施建設的“活躍長者之家”，萬科作為產權持有者，由上海親和源負責經營管理，主要用於出租；二是配建於住宅部分的“活躍長者住宅”，直接由面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風險，並進行更為靈活的管理。
三種盈利模式都有彼此的優劣勢，自持需要有強大的資金流和一定的產品開發能力，能夠很好的把握老年人群的關鍵需求；租賃、會員制需要擁有嫻熟的運營能力和優質的服務能力。基於各種要求，房企需要結合自身情況選擇開發模式。
3.融資方式
根據各典型項目的融資方式，可以推斷由於國內金融體系還不夠成熟和完善，養老地產項目在融資方面較多采用自有資金和外來資金結合的方式，保險資金、私募基金方式為輔。自有資金和外來資金結合即是傳統房地產融資方式，自有資金指的是開發商的自身所擁有的資金，而外來資金一般是銀行貸款或通過金融機構籌集資金。
但是，隨著國內金融行業的發展，私募基金、房地產信託基金等方式的優勢日益顯著，使得更多開發商有能力開發養老地產，從而促進養老地產的快速發展。
4.養老配套設施/服務
在下表的養老地產典型項目中，養老地產的配套設施、服務基本都涉及到醫療保健服務或是介護服務，可見在醫療、護理等服務是養老地產項目開發中是一項重要的考慮因素。規模較大的養老地產項目中，一般建有綜合性醫院或與當地醫院合作開通“綠色通道”的就醫服務，為老人提供更便捷、更全方位的醫療服務。規模較小的項目則通過建立醫護服務中心、社區衛生站等醫療服務設施為老人提供問診、健康管理、康復保健等服務。
以下是國內養老地產典型項目運作機制對比：
三、經典做法
1.萬科
有北京幸福匯、杭州良渚文化村等多個項目。萬科在北京幸福匯、香河萬科歡樂城和青島萬科城都配建了養老公寓，但普遍面積較小，幸福匯配建的老年公寓約1.7萬平，歡樂城和萬科城配建的老年公寓都不足1萬平；項目的運營方式包括租售並舉和出租模式。
真正屬於養老地產範疇應該算作杭州的良渚項目，該項目定位高端，歷時八年打造，採取出售使用權的方式，並且配建了各種適合老年人的設施；但項目最終購買人主要是40多歲的群體，為未來養老準備。此外，萬科在長春還簽訂框架協議，計劃投資120億打造佔地100萬平的養老社區和文化產業項目。
現階段運營比較成熟的是萬科幸福匯項目，由於運營時間不久，所以入住率並不高。萬科幸福匯項目緊鄰北京房山區竇店鎮政府，具有一定的區位優勢。項目配建養老公寓近1.7萬平，有床位300張，截止到2015年8月，已經入住了42名老人，由於剛剛運營，所以入住率較低。
萬科試水社區養老，上海落地首個社區內嵌入式養老服務中心。2014年10月，上海萬科首個養老地產項目落地上海萬科城市花園——社區內嵌入式的養老服務中心“智匯坊”。通過小區內萬科活動中心改造，增補養老機構，為小區客戶提供養老服務。老服務中心可同時接納20位老人的日間照料及30位老人的短期託付。
萬科養老地產項目，萬科幸福匯較為成熟
2.保利地產
北京和熹會和上海西塘越已經運營。保利地產已經在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規劃及建設了7個養老地產項目；其中北京西山的和熹會已正式運營。
和熹會是配建於西山林語中的老年公寓，建面約2萬平。項目採取出租形式，截至2015年8月，基本已經住滿。西塘越位於浙江西塘，建面近10萬平，採取出售使用權的方式運營。繼北京、上海純粹養老項目試點後，保利地產廣州社區型試點養老項目正式落地入市。這是保利位於廣州珠江新城成熟小區樓盤，經過適老化項目改造而成，在物業方面添加適合老年人生活等設施。
保利養老地產項目，北京保利和熹會達到滿租
3.遠洋地產
背靠大股東中國人壽、聯手美國Emeritus，打造“椿萱茂”養老品牌。遠洋地產2013年4月與美國的最大的協助生活養老服務公司Emeritus、投資商哥倫比亞太平洋簽署戰略合作框架協議，在北京共同開發運營養老設施。椿萱茂提供三類養老產品，分別為協助型養護公寓（AL）、一站式頤養公館（CCRC）、嵌入式全齡社區（CFAA）。目前遠洋在北京規劃了三個項目，分別為椿萱茂〃凱健、椿萱茂（北京〃雙橋）老年公寓和椿萱茂（北京〃青塔）老年公寓。
2013年8月遠洋地產第一個中美合資養老服務項目椿萱茂〃凱健投入試營業。與萬科幸福匯拿出一棟樓試點類似，椿萱茂〃凱健也不過是遠洋天著項目內的一處試點，建面近6000平米，床位數約110張，預計2015年底入住率將達到80%。
2014年5月，椿萱茂的第二個養老項目，國內第一家建有專業失智照護樓層的老年公寓，椿萱茂（北京〃雙橋）老年公寓的成功開業。該項目與中國阿爾茨茲海默病協會（ADC）深度合作，建立國內首個專業失智樓層，為失智長輩提供最專業的失智照護服務。是一個提供專業化針對性服務的老年公寓。
2013年9月，中國人壽認購遠洋地產定增，定增資金也可“輸血”遠洋運作的養老地產項目。
圖: 椿萱茂
4.綠城中國
綠城早在2007年就在杭州的藍亭項目中試水頤養公寓，並配套了各種老年設施。最初該項目採取出售模式，後因出售後服務難組織改為出租。綠城更為典型的養老地產項目是桐鄉雅達國際生態園項目中的養老公寓，該項目規劃有6000套養老公寓，總建面50萬平，2014年交付。
項目採取租售並舉的模式，為不同需求的老人提供齊全的配套，並配有佔地2萬多平的老年大學，是“學院式”的養老模式。
綠城養老地產項目
結 語
在政策利好，社會有迫切需求的背景下，房企進入養老地產是必然，但應根據自己的實際情況選擇合適的參與方式。且逐利無過，也要帶人文關懷，如藍城宋衛平所說，做養老項目，得有點理想主義，有點耐心，有些人文關懷。
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