住建部近期對1季度房地產市場運行情況開展專題調研，並對地價、房價波動較大的城市進行了預警提示。中央政治局會議近日亦重申“房住不炒”，強調“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
季度房價預警主要起提示作用，並不意味著政策態度的轉向
當前中央對各地的房價考評主要依照“月度分析、季度評價、年度考核”的要求，以年度為單位對當年累計價格漲幅予以嚴格考核，而月度或季度間若出現價格大幅波動則加以提示和預警。這意味著某個季度的價格波動並不會成為政策收緊或寬鬆的考察標準，全年維度的綜合價格管控更為重要。對於全年的房價考評目標，我們認為可能與各地收入和GDP相掛鉤，房價增速應當不能超過收入和GDP增速，甚至部分城市應在收入和GDP增速的一半左右。
政策端當前依然延續因城施策、保持市場整體平穩的調控思路
此次住建部對部分城市的房價預警以及中央政治局會議的表態，是中央政策對於平穩市場預期、精細化調控大方針的延續。我們認為未來將更多體現於各地政策的差異性和因時調整的靈活性，全國整體市場表現將較以往大起大落的週期更趨平穩。
開年以來市場量、價表現整體平穩，維持全年基本面趨勢判斷
1季度全國商品房銷售面積同比回落0.9％，70個大中城市新房價格指數整體微漲（3月一、二、三線城市分別環比上漲0.2％、0.6％、0.7％），市場開年整體保持平穩運行態勢（其中部分一二線城市房價、地價有所升溫）。
我們判斷二季度新房銷售跌幅在基數作用下可能加深，而三、四季度將持續回升，我們預計全年商品房銷售面積同比下降2％，銷售金額同比增長2％。
短期擾動提供買入機會，重申二季度看多觀點
我們認為在基本面整體平穩態勢下二季度政策端仍將延續相對溫和的窗口，繼續看好A/H地產股當前風險收益。而短期市場對政策的擔憂情緒可能對板塊有所擾動（在前期價格上漲較快的一二線城市佈局較重的公司短期可能相較三四線佈局公司面臨更大壓力），提示投資者把握逢低買入機會，個股層面推薦基本面銷售表現良好且估值具備吸引力的標的。
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