最近，銀行年報的話題有點火。
粗粗一看，國有六大行新增貸款5.13萬億，個人住房貸款的額度2.53萬億。再加上房地產業的貸款，妥妥佔了半壁江山。
銀行新增貸款的一半都流入了房地產，這個比例高嗎？最終流入房地產的錢，到底有多少？還有，接下來房價究竟會怎麼走？
答案就隱藏在各家銀行的年報裡。
01
究竟有多少錢流入樓市
那麼，2018年，究竟有多少錢流入樓市？
首先，看看個人住房貸款的數據。
在上市銀行披露的年報中，可以看到，2018年，光是工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行這國有六大銀行，就合計新增5.13萬億貸款，其中個人住房貸款增加了2.53萬億元，佔據了新增貸款及墊款的接近一半。
先科普一下。
個人住房貸款，就是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。通俗點說，就是我們平時買房的按揭貸款。
接近一半的新增貸款，直接通過買房人購房的行為，流入了樓市。
其次，在企業層面，銀行也是房企的最大金主。所以，也要看在銀行新增貸款中，直接投向房地產業的貸款的數字。
局姐發現，六大行的房地產業貸款增加0.37萬億元，佔新增貸款的7.23%。
個人住房貸款和銀行投向房地產業的貸款相加，有接近3萬億的資金，從六大行的賬面上直接進入房地產領域，接近新增貸款的六成。
這只是六大行的數據。
在六大行之外，還有一些奇葩的銀行，比如民生銀行。去年一年對房企，民生銀行投入了1318億元，佔他家新增貸款的半壁江山。
除此之外，還有一些資金，通過一些隱秘的渠道悄悄流入房地產。
比如，各種名目繁多的消費貸、裝修貸、信用卡…
以消費貸的“馬甲”，變相違規套出錢來，在買房的時候當作首付。這種信貸資金流入房地產市場的現象有多普遍？
這張圖大概可以說明一些問題：
消費增速和消費貸款增速本來是同漲同跌，2017年之後，開始出現明顯的剪刀差。
2017年前後，樓市發生了什麼？
大量城市限貸升級，非但“認房又認貸”，二套房的首付比例還動不動上浮到50%以上——南京、北京的“非普通住宅”二套首付比例直接上浮到80%。
大批改善型需求想要湊個首付來換房，除了“六個錢包”和親戚朋友，其他可行的渠道，也真的不多。
這塊資金有多少，局姐就沒辦法準確估算了。
02
為什麼一半以上進了房地產
眾所周知，2018年是樓市調控最為嚴厲的一年，“房住不炒”被反覆提及。那麼，為什麼銀行新增的貸款額度還有一半以上進入了房地產呢？
事實上，這個比例真不算高。
對比起之前的年份，流入樓市的錢，已經連續兩年放緩了。
不說別的，就說佔比最高的個人房貸部分。
2016年是個人房貸“放量”的一年，幾大國有銀行個人住房貸款同比增幅都在30%左右。
2017年，隨著調控的深入，限購限貸政策生效。除了工商銀行、農業銀行的房貸增速維持在20%以上，其他銀行房貸增速普遍下調到15%-20%的區間。
2018年，“史上最嚴調控”持續，六大行的房貸增速再次下滑，都全部跌到20%以下。
從央行每年公佈的信貸數據也可以看到這個趨勢——房貸在全年人民幣貸款中的比例，已經連續萎縮了三年。
此外，消費貸本身也在被嚴控。
自2017年8月起，北京、南京、廣州、深圳、江西…各地的人民銀行及分支機構、銀監局都在出臺文件，禁止消費貸以首付貸的形式進入樓市，並且定期開展專項檢查，並監督其管轄內的商業銀行進行自查。
當然啦，銀行自查這種事兒，一方面推高人力成本，另一方面又受制於銀行自己的業績壓力，效果究竟如何，局姐不太敢斷言。
在“房住不炒”三年之後，2018年，房價迴歸平穩，沒有崩盤。
03
接下來房貸資金會減少嗎
2019年，銀行資金流入樓市的比例還會繼續減少嗎？
可能性不大。
年初開始，房貸就已經成為各家銀行重點關注的業務。根據局姐的小道消息，不少銀行在內部已經為接下來的房市回暖準備了充足的額度。
21世紀經濟報道也提到，在北京，去年同期沒有額度、停貸的部分股份行，現在已經重新開啟了房貸業務，並執行了更為簡便的批款條件。
寬鬆的額度得到了市場的反饋。3月樓市小陽春之後，樓市成交量的上升已經帶動了房貸業務的回溫。
銀行的小夥伴普遍覺得，二季度以後，房貸回暖的趨勢還會持續。
除此之外，局姐還有一個非常私人的感受——從今年年初開始，推銷貸款的騷擾電話確實大大增加了。
這段時間，局姐維持著一兩天就能接一個貸款電話的頻率。偶爾多問兩句，對方信誓旦旦：
“一個星期之內就可以放款！如果你看上什麼房子，簽了購房合同再來找我們銀行貸款，貸出來的錢就可以馬上付首付。”
Emmm……看來，2018年來，5次降準的資金，多多少少已經在違規傳導，試圖混進房地產的蓄水池了。
房地產短期看金融。所以，樓市會怎麼走呢？
04
幾個結論
局姐有幾個判斷。
首先，當下房貸回溫，額度充足，支撐了樓市的小陽春。
未來房貸額度若是保持寬鬆，樓市小陽春的持續時間會延長。
其次，房貸利率從年初開始到現在，一直在持續下滑。
基準利率和房貸折扣共同決定了最終的房貸利率。
當下，基準利率一直按兵不動，各城市的房貸折扣出現了小步下行。
融360的監測數據顯示，今年2月，全國首套房貸款平均利率為5.63%，環比下降0.53%，已經連續3個月回落。未來，全國範圍內，利率繼續回落將是大趨勢。
房貸利率和房價確實是負相關，但房貸利率的變化會領先於房價的變化半年左右。從歷史數據來看，現在處於階段高位，房貸利率下降可以保持房價穩定甚至回溫，但至少還得再降好一陣子，才會真正刺激房價上行。
最後，能支撐大行情的政策信號依然沒有出現。
對於購房者而言，在信貸政策裡最關鍵的指標是首付比例。這個指標直接決定了購房者能借多少錢，能以手上的錢，撬動多大的槓桿。
在往年，放鬆調控的“大招”之一就是限貸放鬆，下調首付比例。
然而這一輪調控，局姐印象裡，似乎還沒出現明顯突破限貸的城市，就連二套房的認定標準都沒有任何變化，在貸款成數上，完全找不到政策放鬆的信號。
接下來，樓市大概率穩中微漲，若你是投資者，可以密切關注限貸的放鬆信號，如果是剛需，看準當地的二手房成交量，如果持續回暖三個月，可以馬上入場。
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