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近日，多地樓市升溫、回暖的聲音不時傳出。
以北京、上海、深圳為代表的一線城市3月份二手房成交量均創出新高，二線熱點城市個別樓盤也出現了萬人參與搖號的情況，再加上中介及開發商找託製造房子熱銷的假象，房地產市場似乎再現久違的“小陽春”高潮。
但事實果真如此？目前，政策調控利刃未收，“房住不炒”定位已深入人心，樓市的另一端三四五六線城市依然沒有絲毫暖意，市場難言全面回暖。
壹
北上深樓市開始回暖？
二手房市場活躍程度對房價預期來說很重要。如果當地市場已經進入二手房時代，那說明可供應的土地不多了，新房供應量不足，居民買房需求又沒有減少，供不應求，才會推高房價，而且，賣得出去的資產才是好資產。
市場一片“歡欣雀躍”並非空穴來風，主要是一些城市二手房市場開始活躍，彷彿一夜之間千樹萬樹梨花開。
樓市小陽春，其實是指房地產市場在春季（多為3月-5月）出現的明顯回暖，往往被視為市場整體升溫的一種信號。與此相類似的還有黃金週、金九銀十等等，小陽春只是一種相對概念，市場上行的時候，任何月份都可以是“小陽春”。
具體我們來看看北上深這三個城市的交易情況：
1、二手房市場
據中原地產的統計數據顯示，3月北京二手住宅網籤量為16051套，環比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月後的最高值，單日二手房成交超千套的有3天。這也是2017年317調控後，繼2017年4月、2018年5月後第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。
數據來源：東方財富Choice數據、中原地產
在價格方面，北京二手房價只是微弱反彈2%，相比2017年3月房價反而回撤8%。
上海二手住宅網籤量為25931套，環比增加142%，同比增加49%，創2016年10月以來的新高。
數據來源：東方財富Choice數據、中原地產
深圳二手住宅成交4551套，環比上升127.9%，但較去年同比下降了19.1%，整個一季度，同比下滑31%。誇張的是，據深圳當地一些房產專業人士介紹，最近一個月以來，深圳住宅成交量已經連續五週上升，一些房產中介店鋪，3月份的業績已經超過百萬元。
數據來源：東方財富Choice數據、中原地產
2、新房市場
北京新房成交成績有點“亮眼”。
據中原數據顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創下了一年來成交第二高。其中居住類產品成交295.77億元，環比今年2月大增194%，共銷售7055套，環比2月激增5162套。據消息稱，位於北京海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時售完。
深圳也“不甘示弱”，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。
與此同時，全國不少二線城市的樓盤均出現熱銷：杭州西湖國際城262套高層房源，共有17290組客戶報名登記，平均中籤率低至1.5%；南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中籤率分別約為6%和7.8%......總的來看，中原地產統計的二線代表城市新房成交量平均環比上漲82%，同比上30%。
貳
市場成交量反彈，背後原因是……
2017以來，多個城市先後出臺各種調控政策，上至超一線城市，下至四五線小城，為了“穩”房價在所不惜。
功夫不負有心人，過去近兩年國家穩預期達到了一定的成果，投機炒作行為已基本消退，樓市邁出了迴歸居住屬性的堅實步伐。尤其是2018年下半年，人們對於房價下降的預期越來越明顯，成交量急劇下跌。
對於此次市場成交量反彈的出現，並不是說調控政策放鬆了，主要是信貸相對寬鬆、購房需求集中釋放、開發商促銷活動、炒作情緒升溫等眾多因素疊加的結果。
01
信貸寬鬆
對房地產市場來說，政策裡面最直接的就是信貸，相當於樓市信號燈。今年政府工作報告中明確提出“深化利率市場化改革，降低實際利率水平”，很明顯整體基調由從緊縮到了偏寬鬆。
今年以來，不少城市的房貸利率有所下調。
根據融360大數據研究院報告顯示，1月份首套房貸平均利率為5.66%，相當於基準利率的1.155倍，環比上月下降0.35%，二套房貸平均利率為6.02％；2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，環比上月下降0.53%。
在全國35個城市533家銀行中，有2家銀行分(支)行首套房貸平均利率上升，較上月減少14家；有44家銀行分(支)行首套房貸平均利率下降，較上月增加10家。
放鬆房貸利率的話，對樓市來說是大利好，優惠越來越多，購房者的實際購房成本也將就此降低，這使得部分購房者省了不少利息。
同時，放款速度明顯加快，以上海為例，從交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。此舉無疑促進改善型客戶和特定需求客戶抓緊政策利好入市，一定程度上提高了交易量，但影響有限，不會助推房價上漲。
再說了，國家堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，對投機性的房地產貸款嚴格控制，防止大量的資金流向樓市，從根本上遏制炒房客橫行的現象。
02
房企融資壓力緩解
房地產屬於資金密集型行業，投資規模大、週期長等特點決定了開發商從前期拿地到中期開發再到後期建設都需要大量的資金來支撐，現金流對房企的重要性不言而喻。
在去槓桿的大背景下，不少房企已切身感受到生存壓力，房企融資環境嚴峻，融資難、成本高等問題突出，就連萬科也曾高喊“活下去”。
直到去年底，得益於房地產開發商融資政策的鬆動，融資難度有所降低，房企資金壓力得到一定緩解。中原地產研究中心統計數據顯示，繼去年11月，房企融資額達上千億後，12月融資再次達1600億，2019年1月房企融資數據繼續大規模擴張。
同策研究院的最新數據顯示，1月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23％，創一年來月度新高。其中，債權融資額為671.40億元，占房企融資總量的84.99％，環比上升271.99％；股權融資金額為118.61億元，佔總融資金額比重為15.01％。
房企融資難度降低、成本下降，開發商們就擁有更多的資金，加快推進項目新開工，穩定未來市場的新增供應量。理論上來看，供應量增加了，價格會有所下跌，觀望者們就有可能對樓市前景預期發生轉變，一二線城市需求回暖，交易量上升。
政策已經見底，短期的融資高峰並不代表對房企融資的全面放鬆，從國家對於房企資金的監管來看，大概率上依然會維持對房地產行業資金的嚴監管，房企資金壓力還是有的。
03
限購積壓購房需求釋放
自五限政策(限購、限貸、限售、限價、限商)嚴格執行以來，涉及上百個城市，許多人都失去了購房資格。不難發現限購政策期限將滿，2019年第一季度剛好是2016年以來最嚴限購政策執行三週年，當年被限購政策所限制的剛需慢慢有了購房資格，市場積壓的需求將開始慢慢釋放。
這一波需求將使得樓市供求關係發生變化，迎來購房高峰。再有大家習慣“買漲不買跌”，在樓市回暖的趨勢下，會有更多購房者跟風入市。因此，
個別城市房出現“小陽春”，是需求正常釋放的結果，卻成為投機者炒作的新聞。
不過，投機者需要注意了，千萬別忘想，限購一到期限就可以“捲土重來”，我們還有“一城一策”政策調控，房地產市場的爆發不會出現，房價也不會大起大落，未來始終貫徹穩地價、穩房價、穩預期。
此外，市場人為炒作、中國的城市化進程、降稅減費等因素也與多地樓市“小陽春”的出現有很大關係。
叄
穩定之下，談何房價上漲，又談何陽春？
樓市活躍預示著房地產調控風向轉變？肯定不會。面對成交量回暖，華爾君對房地產的判斷不變，未來房價仍以“穩”為主基調。
分析發現，此次小陽春有兩個顯著特點：一是，目前市場只能算是一個短暫的“復甦”，短期內價格還來不及反應，只要造成小陽春暫時性因素消失，市場就會小幅度回調，重回理性；
二是，只是部分回暖，而非全面復甦，市場上主流剛需依然持觀望情緒，並沒有受成交量上升而重塑信心，尤其是弱二線、三四五線還有回調壓力，小小的“陽春”掀不起大浪。
第一個特點我們前面已經詳細說明了，為什麼說小陽春沒能重塑市場信心，與成交均價有關。
二手房相比春節前，市場確實好轉了，但成交均價並無明顯變化，房價也沒有出現明顯反彈，且侷限於一二線城市，三四線城市房價依舊低迷。
就看北京，海淀區、西城區、東城區、朝陽區以及一個周邊區域密雲區的房價呈現下跌趨勢，西城區均價環比下跌幅度最大，1.6%。儘管北京其餘區域3月份二手房均價處於環比上漲狀態，那也不過是為庫存井噴騰時間。
而且，國家從政策層面嚴格把關，政策累加效果明顯。從去年11月開始，樓市政策出臺的密集度逐漸放緩，但並不意味著政策基調發生變化。中原地產研究中心統計數據顯示，3月份，全國各地樓市調控政策逐漸平穩，發佈房地產調控政策15次，累計1月份68次、2月份21次，合計一季度房地產調控有104次。
穩定之下，樓市大幅升溫的基礎並不存在，談何房價上漲，又談何陽春？多位地產行業人士也明確表示，近期北京、上海、深圳等地出現的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結構性回暖，而非全面回暖，結構性回暖的一個特徵就是目前房屋仍有不少議價空間。因此，是否是真正的“小陽春”，還有待驗證。
當然，我們也要警惕房地產市場炒作之風抬頭，堅決遏制房地產市場投機行為。如今，幾乎所有人都在談論房地產，有的在買房，有的在看房，像是股市，全民參與，熱情高漲。
房市和股市自然不同，但人心的貪婪與恐慌是相似的。個別樓市炒作新聞傳遞出的錯誤虛假市場消息，往往會加劇市場緊張氛圍，誤導購房者做出非理性判斷，尤其是很多剛需族買房時很驚慌，擔心買晚了房價又漲了，不投資的話那豈不是吃大虧了。
當前房價已經處於一個穩中有降的時期，未來幾年房價上漲的可能性不大，所以大家買房時不要因為房價出現波動就驚慌失措，要穩住自己，房市給了觀望時間，我們要按照自己的計劃來購房，一旦盲目跟從別人買房，就要做好承擔巨大風險的覺悟。
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