春節，是一場波瀾壯闊的人口大遷徙。進入3月，這場“人類最大規模的遷徙活動”終於告一段落。
經歷了有人離開，有人留下，北京的城市、人口結構發生了一番悄然變化，房租就是反映這一系列變化最直觀的體現。房租曲線的漲跌背後是城市產業、區域結構、人口分佈甚至人口工資的環環相扣的指數結果。
對於北京租房市場，還有一個不容忽視的客觀因素那就是，2018年在經歷了互聯網寒冬後，許多互聯網公司都經歷了一系列“人員優化”，這對於人數眾多的互聯網從業者的租房需求必然產生影響。
今年開年，北京房租是漲是跌？哪些區域是人們扎堆找房的熱門區域？租客平均年齡都多大？
近日，貝殼研究院發佈了《節後返城租賃市場數據報告·北京》（以下簡稱報告），通過租賃大數據還原出北京2019年春節節後返城的市場畫像。對租房人最關心的問題給出最客觀的回答。
一、節後成交量回升 2月平均月租金環比下跌0.8%
每年臨近春節，包括北京在內的一線城市人口都會出現大量外流情況，導致租房交易量大幅下滑，市場降溫，因此房屋租金也處於平穩波動的階段。春節過後，北京迎來外來人口進京熱潮，租房需求隨之旺盛，租賃市場熱度都會有所回升。
不過從今年的數據來看，今年回升的速度較為平穩，無論是成交量亦或租金。
2019年2月，北京租賃市場成交結束下降態勢。鏈家租賃成交量顯示，2月環比增加7.6%。春節後三週周均成交量較節前四周周均成交量增長較快，市場隨著開春明顯活躍起來。
圖：北京鏈家租賃成交量月度走勢
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
值得注意的是，今年節後租賃成交量較往年略有減少。節後三週周均成交量與2018年節後三週（2018年春節後完整的三個工作日周，即3月第1-3周）相比減少5%，比2017年同期減少4.6%。
圖：北京鏈家租賃成交量周度走勢
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
對於節後北京租賃市場的基本面，貝殼研究院給出的描述是“成交活躍，租金平穩”。大家最為關心的租金方面，2019年2月北京平均月租金為84.2元/平米，比1月份環比下跌0.8%。從去年8月開始，租金連續4個月環比下跌，近半年均也保持平穩態勢。
圖：北京鏈家租賃單平米月租金月度走勢（元/平）
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
另一方面，春節期間，租賃單價來看，2月第一週，也就是春節前後那周的租金單價最低為64.6元/平。
與房價相比，房租更能直觀反映一個城市房屋的真實供求關係。
從供應端看，去年市住建委等部門通過加快推進集體土地租賃房建設，推動閒置商業辦公等用房轉化、改建為租賃型職工集體宿舍，以及企業自持租賃房建設、加快公租房配租等，多渠道增加租賃住房供應。
從需求端看，隨著非首都功能疏解工作的深入推進，2018年末北京全市常住人口2154.2萬人，比上年減少了16.5萬，特別是其中15歲至59歲的勞動年齡人口比上一年減少了23.3萬，住房租賃需求明顯減少。
二、“互聯網商圈”開春活躍 回龍觀比西二旗更受碼農區域偏愛
往外租！門頭溝區租賃成交量環比居首。與人們印象中，昌平、大興租房市場火爆不同，從區域角度來看，2月成交量增長明顯的是外圍城區，門頭溝租賃成交量環比增長幅度居各區之首達到41.9%。順義、大興、石景山2月租賃成交環比增加也均超過20%。從節後成交來看，外圍城區成交回升同樣比中心城區更為明顯。
圖：北京13城區2月租賃成交量環比變化
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
圖：北京13城區春節後三週周均租賃成交量較1月前四周周均成交變化
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
從環線成交變化來看，四環外熱度高。2月六環外租賃成交量環比增加最明顯，達到26.8%。四環外租賃成交環比增加明顯，二環內租賃成交小幅增加，二到四環之間小幅下降。
圖：北京各環線2月租賃成交環比變化
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
“互聯網商圈”開春活躍。回龍觀、上地等互聯網企業員工集中居住的商圈1-2月份租賃交易量比去年同期增長23.7%。“互聯網商圈”的活躍也許與去年年底以來“大廠”紛紛優化帶來人員換工作的浪潮相關。
同時，這些區域之間也有一些分化，租金較高的西二旗商圈租賃交易交易量下降26%，而租金相對便宜且體量較大的回龍觀租賃交易量則上升明顯，這一數據也反映了租客在區域之間的轉移，同時也反映了區域人口和租金漲跌之間的辯證關係。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示：“年後是傳統的租房旺季，但今年不同以往，經濟形勢與就業環境發生了顯著變化，對於與人口流動關聯十分緊密的租賃市場來說，需要被全新看待。”
從全市範圍來看，貝殼研究院選取了月成交量在10套以上的178個商圈，2月成交量增加的商圈有112個，佔比為62.9%。豐臺區的趙公口和草橋，東五環的百子灣和高碑店，北五環外的霍營和上地2月租賃成交量增長明顯。
三、租客平均年齡30歲 靠近工作區為主要目的
貝殼研究院選取了部分2月成交的客戶，通過匹配他們上一次（兩年內）的租賃動態，來觀察他們的換租動向。結果發現，30歲左右的租客最愛換租。2月換租租客的年齡分佈更集中在30歲左右，且他們以靠近工作區為主要目的。26歲之前以及38歲之後換租租客佔比均低於整體租客佔比。
圖：北京2月租賃成交租客年齡分佈
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
54.7%租客傾向於同居室置換。在居室選擇上，2月換租租客中，有54.7%的換租租客選擇了同居室置換，其中一居和二居依然是租賃主流戶型。有24.8%的租客由小換大，其中一居室租客換租兩居佔比最高，為14.5%。有20.5%的租客由大換小，其中以兩居室換一居室的佔比最高，為12.2%。
表：2月換租租客換租前後居室變化情況
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
大型工作居住區是主要換租目的地。從換租後商圈的分佈來看，前10商圈普遍是偏外環的大型工作居住區。比如靠近西二旗軟件園的回龍觀和清河，科技園區以及望京，這些商圈租客較多，換租客佔比也較高。
圖：換租後商圈佔比排行榜
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
租客更傾向於就近換租。從換租前來源來看，這十個商圈的換租租客普遍來源於本商圈以及周邊商圈，租客在換租時普遍選擇就近換租。比如，玉泉營的換租租客除了本商圈內客戶外，其他來源分別為科技園區、菜戶營、花鄉，均在6公里以內，僅勁松稍遠。
圖：十大換租商圈租客來源
數據來源：貝殼研究院Real Data數據庫
閱讀更多 邁點網 的文章
