春节，是一场波澜壮阔的人口大迁徙。进入3月，这场“人类最大规模的迁徙活动”终于告一段落。
经历了有人离开，有人留下，北京的城市、人口结构发生了一番悄然变化，房租就是反映这一系列变化最直观的体现。房租曲线的涨跌背后是城市产业、区域结构、人口分布甚至人口工资的环环相扣的指数结果。
对于北京租房市场，还有一个不容忽视的客观因素那就是，2018年在经历了互联网寒冬后，许多互联网公司都经历了一系列“人员优化”，这对于人数众多的互联网从业者的租房需求必然产生影响。
今年开年，北京房租是涨是跌？哪些区域是人们扎堆找房的热门区域？租客平均年龄都多大？
近日，贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》（以下简称报告），通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。对租房人最关心的问题给出最客观的回答。
一、节后成交量回升 2月平均月租金环比下跌0.8%
每年临近春节，包括北京在内的一线城市人口都会出现大量外流情况，导致租房交易量大幅下滑，市场降温，因此房屋租金也处于平稳波动的阶段。春节过后，北京迎来外来人口进京热潮，租房需求随之旺盛，租赁市场热度都会有所回升。
不过从今年的数据来看，今年回升的速度较为平稳，无论是成交量亦或租金。
2019年2月，北京租赁市场成交结束下降态势。链家租赁成交量显示，2月环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快，市场随着开春明显活跃起来。
图：北京链家租赁成交量月度走势
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
值得注意的是，今年节后租赁成交量较往年略有减少。节后三周周均成交量与2018年节后三周（2018年春节后完整的三个工作日周，即3月第1-3周）相比减少5%，比2017年同期减少4.6%。
图：北京链家租赁成交量周度走势
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
对于节后北京租赁市场的基本面，贝壳研究院给出的描述是“成交活跃，租金平稳”。大家最为关心的租金方面，2019年2月北京平均月租金为84.2元/平米，比1月份环比下跌0.8%。从去年8月开始，租金连续4个月环比下跌，近半年均也保持平稳态势。
图：北京链家租赁单平米月租金月度走势（元/平）
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
另一方面，春节期间，租赁单价来看，2月第一周，也就是春节前后那周的租金单价最低为64.6元/平。
与房价相比，房租更能直观反映一个城市房屋的真实供求关系。
从供应端看，去年市住建委等部门通过加快推进集体土地租赁房建设，推动闲置商业办公等用房转化、改建为租赁型职工集体宿舍，以及企业自持租赁房建设、加快公租房配租等，多渠道增加租赁住房供应。
从需求端看，随着非首都功能疏解工作的深入推进，2018年末北京全市常住人口2154.2万人，比上年减少了16.5万，特别是其中15岁至59岁的劳动年龄人口比上一年减少了23.3万，住房租赁需求明显减少。
二、“互联网商圈”开春活跃 回龙观比西二旗更受码农区域偏爱
往外租！门头沟区租赁成交量环比居首。与人们印象中，昌平、大兴租房市场火爆不同，从区域角度来看，2月成交量增长明显的是外围城区，门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%。顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。从节后成交来看，外围城区成交回升同样比中心城区更为明显。
图：北京13城区2月租赁成交量环比变化
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
图：北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
从环线成交变化来看，四环外热度高。2月六环外租赁成交量环比增加最明显，达到26.8%。四环外租赁成交环比增加明显，二环内租赁成交小幅增加，二到四环之间小幅下降。
图：北京各环线2月租赁成交环比变化
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
“互联网商圈”开春活跃。回龙观、上地等互联网企业员工集中居住的商圈1-2月份租赁交易量比去年同期增长23.7%。“互联网商圈”的活跃也许与去年年底以来“大厂”纷纷优化带来人员换工作的浪潮相关。
同时，这些区域之间也有一些分化，租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%，而租金相对便宜且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显，这一数据也反映了租客在区域之间的转移，同时也反映了区域人口和租金涨跌之间的辩证关系。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示：“年后是传统的租房旺季，但今年不同以往，经济形势与就业环境发生了显著变化，对于与人口流动关联十分紧密的租赁市场来说，需要被全新看待。”
从全市范围来看，贝壳研究院选取了月成交量在10套以上的178个商圈，2月成交量增加的商圈有112个，占比为62.9%。丰台区的赵公口和草桥，东五环的百子湾和高碑店，北五环外的霍营和上地2月租赁成交量增长明显。
三、租客平均年龄30岁 靠近工作区为主要目的
贝壳研究院选取了部分2月成交的客户，通过匹配他们上一次（两年内）的租赁动态，来观察他们的换租动向。结果发现，30岁左右的租客最爱换租。2月换租租客的年龄分布更集中在30岁左右，且他们以靠近工作区为主要目的。26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。
图：北京2月租赁成交租客年龄分布
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
54.7%租客倾向于同居室置换。在居室选择上，2月换租租客中，有54.7%的换租租客选择了同居室置换，其中一居和二居依然是租赁主流户型。有24.8%的租客由小换大，其中一居室租客换租两居占比最高，为14.5%。有20.5%的租客由大换小，其中以两居室换一居室的占比最高，为12.2%。
表：2月换租租客换租前后居室变化情况
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
大型工作居住区是主要换租目的地。从换租后商圈的分布来看，前10商圈普遍是偏外环的大型工作居住区。比如靠近西二旗软件园的回龙观和清河，科技园区以及望京，这些商圈租客较多，换租客占比也较高。
图：换租后商圈占比排行榜
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
租客更倾向于就近换租。从换租前来源来看，这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈，租客在换租时普遍选择就近换租。比如，玉泉营的换租租客除了本商圈内客户外，其他来源分别为科技园区、菜户营、花乡，均在6公里以内，仅劲松稍远。
图：十大换租商圈租客来源
数据来源：贝壳研究院Real Data数据库
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