SOHO中國董事長潘石屹出場依然自帶笑感，口吐蓮花，只不過這一次他只談”共享辦公“，卻封鎖了他對於房地產話題的興趣。但潘石屹和王健林一樣，也是個經歷過房地產“黃金時代”的開發商。
在過去十幾年，他與妻子張欣創立的SOHO中國在北京、上海兩地開發了 500 萬平方米的地標型甲級寫字樓，併成功完成從銷售向租賃轉型，潘石屹也因此成為地產界的IP級人物。2015 年開始，這位房地產大佬擁抱互聯網的意圖愈發明顯。為了轉型，他一夜之間撤掉了 300 多人的銷售團隊，開始頻繁拜訪互聯網公司，並於建立了辦公與個性化租賃的共享辦公品牌SOHO 3Q。
經過了近兩年的耕耘，3Q在京、滬兩地擁有 19 箇中心、1. 7 萬個座位。而現在，潘石屹判斷，SOHO 3Q已經形成了自己的商業模式，可以大規模複製了。過去一個多星期，潘石屹先後出現在杭州、南京、深圳、廣州，自稱“不拿地、不收購、也不蓋房”，目的就是為了推廣這個他試驗了兩年多的轉型成果。
一、“共享辦公不會像共享單車一樣爭得你死我活”
“你定義3Q是一個房地產的產品，還是互聯網的產品？”這是一個潘石屹決定要慎重對待的問題。據悉，到 2016 年底，SOHO 3Q平均出租率為85%，租戶群涉及互聯網和高科技公司，比如美團、Airbnb、新浪、小紅書、首汽集團等。
3Q望京項目的租戶中，90%以上是互聯網企業，這些企業成了潘石屹定期走訪與學習的對象。潘石屹認為，3Q的核心理念是互聯網提倡的共享經濟，把每平方米的空間充分利用起來，用靈活的辦公方式盤活城市裡的存量資產。但是，3Q又是一個基於房地產的互聯網產品。
它的房地產屬性在於“無法移動”，產品設計、施工、管理、成本的採購都是傳統房地產的概念。正如潘石屹在另一場活動中談到的，“和網約車一樣，共享辦公也會燒錢，進入門檻低，尤其是現在空置面積比例高的，會有競爭比較激烈的壓價過程，可是3Q除了有互聯網的性質，還有房地產性質，它是不動產，所以不會像共享單車這樣爭得你死我活”。
據SOHO 3Q的COO方力維介紹，3Q目前在京滬擁有 19 箇中心、1. 7 萬個座位，是兩地最大的共享辦公運營商。3Q的擴張採用租賃合作模式，用招標方式拓展。2017年8 月 16 日，SOHO 3Q面向全國企業發出了招標文件，鎖定了杭州、南京、深圳、廣州幾個城市。潘石屹說，兩個月內要把項目確定下來，再用一個半月時間設計，兩個半月建設，差不多年後可以落地。
正當潘石屹開始SOHO 3Q的全國化佈局的時候，另一位曾經的地產商、前萬科高管毛大慶創立的優客工場(UrWork) 2017年8 月 7 日宣佈完成 12 億人民幣的Pre-C輪融資，估值達 90 億元，成為中國共享辦公領域首個達到獨角獸級別的企業。
在2017 年 6 月，SOHO中國剛剛以接近 36 億元的價格出售了虹口SOHO， 7 月又宣佈要賣北京光華路SOHO2 以及上海凌空SOHO。
據統計，SOHO中國宣佈轉型“告別散售”以來，已經連續出售多個項目，並通過出售旗下業務套現 236 億元。潘石屹稱，SOHO中國目前的資金情況，沒必要和其他創業者一樣去跟投資機構談來談去，依靠出讓股權融資幾千萬、一兩個億，未來融資“也不是說為了融多少錢，而是要把3Q的市場價值體現出來”。但資本化操作是一個未來值得探討的方向。
二、“3Q‘孵化’的第一個項目就是毛大慶的UrWork”
2017年8 月 16 日，在SOHO 3Q城市拓展招標會上，有記者告訴潘石屹，“毛大慶說你們走偏了”。潘石屹回應稱：“走偏了的人，總看著別人走偏。”在共享辦公領域，與SOHO 3Q業務模式類似的有WeWork與毛大慶的UrWork。如今WeWork估值約 170 億美元，已經正式進軍中國。而截至 2017 年 6 月，優客工場已在全球 25 座城市佈局了 88 個共享辦公空間，擁有近 3 萬張座位。
目前，3Q目前在京滬擁有 19 箇中心、1. 7 萬個座位。作為同樣“做過(房地產)大生意的人”，潘石屹認為，共享辦公處在嬰兒期，拿著幾萬個座位比規模很可笑，要做到20- 50 萬張座位的規模才有意義，單個項目的面積也要達到 4000 平方米以上，才能夠賺錢。與毛大慶一樣，潘石屹也多次強調“SOHO 3Q不是孵化器”。
他說，如果說“孵化”，SOHO 3Q孵化出來的第一個 10 億美金的項目就是毛大慶的UrWork。2015 年初，毛大慶從萬科離職，潘石屹在望京SOHO的 21 層為其提供了辦公室，據其稱，“連租金都沒有收”。
不久後，毛大慶便創立了UrWork。不過3Q做的是共享辦公社區，並不是真正意義上的“孵化”。潘石屹表示，孵化器都是高科技的初創企業，而3Q作為一個共享辦公空間，是公司類型越多越好，越複雜越好，這樣才能形成一個很好的生態。
這些公司之間可以互相服務，有需要投資的、有做投資的、有中間方、還有彼此的客戶，都在一起，整體價值才能出來。
三、“從賺大錢到賺小錢，我沒有失落”
在過去十年房地產的紅利下，SOHO中國確實“做過大生意”。2013 年，SOHO中國營收總額146. 1 億元，淨利潤73. 9 億元。“由售轉租”四年後，公司的盈利將主要來源於租金收入。根據SOHO中國 2016 年財報，公司 2016 年租金收入約為人民幣15. 11 億元，營業額和淨利潤為15. 77 億和9. 10 億元。潘石屹“算賬”的數額從幾億變成了幾百萬。
他表示，從賺大錢到賺小錢，並沒有很失落，只是尺度有的時候算不過來。潘石屹說，如果過去 20 多年我們建房子，把北京和上海的城市面貌、天際線都改變了，未來5- 10 年在已有建好房子的基礎上，創造出來更適合人們辦公的環境，能夠有了 50 萬個座位建起來，也是一個挺偉大的事。
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