房貸利率下降利好大城市，但真實成交數據尚未充分顯現
經濟情況好房價高的城市利率下降，實際上是釋放了一部分還貸壓力的，去年下半年以來多地陸續降低了房貸利率，例如上海2018年12月份的平均利率最低已經到了5.09%，因為房總價高，同樣的貸款比例之下貸款總額和月還款絕對值也高，利率的調整對每月還款動輒一兩萬房貸的一線城市房奴會有更顯著影響。
畢竟除了房子，大部分的消費品實際上各個城市都差不多，一杯奶茶一輛車一部手機一件衣服，同一品牌檔次的都不會像房價這樣不同城市有這麼大的價差。那麼一線城市房奴每月還貸負擔減輕一點，省下來的錢數值更大些，而購買力跟其他城市都是一樣的。房貸壓力減輕，則寬鬆下來的家庭收入會有可能增加在其他消費上，既可以帶動消費增長也有助於改善家庭直觀的生活感受。
2018年全年一二線城市成交量很難從目前市場數據檢測，因為限購、限貸、限價政策的組合拳導致很多地方價格管制，一是許多新開樓盤的網籤備案被延後，這樣成交均價中沒有體現出來，二是許多有購買力的需求因為購房門檻限制、貸款限制等等無法購房，這裡面既有投資客，也有很多要換房的改善型需求。許多地方高價樓盤網籤必須有低價樓盤來平抑價格，也就是說籤一套高價房需要有一到兩套低價房同時網籤，這樣才能在統計上不出現房價均價上漲的情況，但是供求關係並沒有改變，因此2019年任何政策鬆動對一二線城市樓市被抑制的真實需求釋放都會產生推動作用。
城市群效應加劇的一年 集群效應助推房價
過去的兩年房價上漲超出實際價值的增長，背後另有動因。這與一線城市群集群效應的積累有關係，目前國家著力發展的城市群包括西部的成都、重慶、西安，中部的武漢、鄭州、再加上東部環渤海的京津、濟南、青島，長三角上海為龍頭的蘇南、浙江地區和珠三角的大灣區中廣東、深圳、珠海等城市。這些城市群的經濟聯動和人口聚集效應將持續，不僅僅是一線城市，包括整個城市群覆蓋範圍內的三四線城市人口密度增加只是時間問題。
為什麼說城市群效應會進一步助推地區房價，包括一線城市到三四線城市？因為我們的一二線城市目前居住用地供應量實際上一直是偏緊的，大部分地區佔比不到三分之一，不僅僅與該地區居民人口增長數量存在矛盾，而且與對標的國際大都市40~70%的比例尚有差別，一二線城市供應的土地大量的是工業用地和商服用地。這種情況下一方面城市群內一二線城市的居住需求會隨著交通的便捷不斷向同一城區群內的三四線城市外溢，另一方面一二線城市核心城區的房價仍然面臨舊有的供需關係。
三四線城市棚改進入尾聲 缺乏產業支撐的小城市樓市趨穩
2018-2020年間各類棚改1500萬套的目標實現了多少尚無清晰統計，但“棚戶區改造貨幣化安置抵押補充貸款”（PSL）已經逐步退出，自2018年下半年棚改資金審批權限收回國開行總行之後，實際上這流入三四線城市房地產市場的資金流逐步在乾涸。這一輪棚改拆舊蓋新的浪潮之後，經歷了近兩年快速上漲的三四線城市房價將趨於平穩，除了前文所述的大城市群周邊的受影響輻射的地區之外，其他缺乏產業支撐的小城市房價存在穩定甚至下行的趨勢。
三四線房價的支撐是貨幣化安置和棚改，當這個支撐撤掉後，關鍵是過去的兩年房價上升非常快，這種情況下利率的變動影響相對要小很多，因為房子的總價上漲實際上未來購房者本身就等於增加了很多槓桿率，而自有資金的積累有限的情況下，加槓桿帶來的居民部門的金融風險是持續增加的，因此穩房價正是要控這類風險。
城鎮化率仍有提升空間
國家統計局的數據顯示，2017年末，我國城鎮常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為58.52％。據國家衛計委預計2030年常住人口城鎮化率達到70%左右，戶籍人口城鎮化率達到60%左右，上述數據反映出實際上我們的城鎮化率速度在加快，這也是經濟發展的一個並行情況。
2017年我國城鎮化率
隨著更多流動性人口定居城市，以及目前鄉村留守人口老齡化的狀況進一步發展，未來5年時間內我國的城鎮化率將快速接近70%，這個比率雖然距離發達國家的有差距，但也是分水嶺，自那之後的農村人口向城市轉移將逐步放緩，同時更加不均衡。經濟發展好的地區對人口吸納能力將持續加強，這類地區對住房需求仍然穩定甚至攀升，例如前面提到的幾大都市圈的建立帶動效應會更加明顯。
因此三四線城市房地產市場的隱憂會逐步出現，大部分這類市場風險在增加。
還有一個因素是城市交通發展，尤其是地鐵軌道交通的基礎設施建設在接下來一輪對房地產的影響相對微觀，但各大城市加大力度上馬的交通基建對城市區域發展影響也會非常重要，在後續的專欄文章中作專門研討。
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