【房企“去地產化”】
市場收縮疊加房地產融資監管高壓，房企很缺錢。以粗放、高利潤著稱的他們在資金鍊壓力下正在紛紛謀求生存之道。有的繼續高利率發債之路，更多的是積極嘗試多元化業務拓展，衍生的板塊業務主要分為五大方向：養老地產、文旅地產、特色小鎮、教育地產和物流地產。據機構統計，今年已有19家房企摘掉“地產”二字——其一是為融資的通行打擦邊球，其二則是業務範圍的擴展已經不再侷限在地產之內。這樣的嘗試是積極的更是艱難的。在不熟悉的領域裡頻繁撞南牆，前已有諸多案例。然而不尋求突破，怕也是奔車朽索。自古華山一條路，怎麼走？這考驗著掌舵者的智慧。（林虹）
房地產市場增量天花板無疑已經觸頂，房企轉型決心正日益焦灼。
嘉凱城在11月12日晚間的一則公告引發關注，公告稱將進入院線行業。為此嘉凱城不惜轉讓房地產相關股權，其早於11月9日公告稱，公司以整體掛牌底價3.55億元的價格通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下5個地產項目資產包。
比預想中更加急切，房企在多元化業務方面動作頻頻，且力度呈現持續增大趨勢。
10月11日，江門新會區政府與華僑城簽訂產業地產戰略合作協議；10月29日，融創中國宣佈62.81億元收購萬達文旅；10月29日，保利公寓管理與未來域就人才公寓業務達成長期戰略合作。
克而瑞研究中心監測顯示，多家房企開始積極嘗試多元化業務拓展，大致涉及19個方向，主要可以切分為四大板塊：地產開發+，地產上下游，存量管理以及其他業務。
新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“未來房地產市場將進入橫盤時代，成交面積將長期維持在現有水平上下，房價基本穩定在橫盤區間內小幅波動。市場蛋糕不會變得更大，單純依賴住宅、商業、辦公等物業銷售，房企業績增長將放緩。唯有多元化，才有可能尋找到新的業績增長機會。”
不過，房地產黃金時代是以粗放、高利潤著稱，轉型對於房企而言並非易事。
轉型焦灼VS邊界無限大
在資金壓力持續上升的市場環境下，房企在多元化業務方面的動作正在呈現加速態勢。
11月12日晚間，嘉凱城發佈公告稱，為發展培育第二主業，進入前景良好的院線行業，擬與恆大地產及其下屬子公司簽訂若干《租賃合同》，向恆大地產及其下屬子公司租賃若干場地作為公司開設部分影城的營業場所。為此嘉凱城不惜轉讓房地產相關股權。11月9日晚間，嘉凱城（000918.SZ）公告表示，公司將積極發展第二主業，未來將根據住宅業務發展戰略，轉讓部分所持有的房地產項目股權。這將為下一步發展提供較為雄厚的資金儲備，並對公司現金流產生積極影響。嘉凱城轉型第二主業的背後，極有可能是中國恆大在文化產業領域的一次悄然佈局。
不僅嘉凱城，不少開發商為了轉型甚至行以更名之舉，彰顯其決心。2016年，雅居樂地產更名為雅居樂集團，並在2017年進行戰略升級，拓展物業、教育、環保、建設等相關業務，宣稱未來50%收入將來自多元化業務；2018年2月，時代地產更名為時代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進入商業地產、特色小鎮諸多領域；緊接著3月23日，龍湖發佈公告——擬將公司中文名更改為“龍湖集團控股有限公司”，更名理由是，“集團現已涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務，未來將深度探索及參與城市空間和服務的重構。”2018年9月中旬，保利地產升位為“保利發展控股集團股份有限公司”，同樣是為了體現公司多元化的發展方向。
有機構統計，今年已有19家房企摘掉“地產”二字。衍生的板塊業務主要分為五大方向：養老地產、文旅地產、特色小鎮、教育地產和物流地產。
不過，房企轉型邊界正在無限擴大，他們甚至將眼光放在了更加廣闊的領域意圖尋找新的業績增長點，包括文娛、零售業、大健康、農業、環保、科技、體育等。2018年，恆大聲稱未來十年欲投資1000億進軍科技圈，在AI、量子計算和航天科技等領域展開佈局，其和中科院簽署合作協議，投入1000億用來建設三大科研基地。
克而瑞研究中心針對前30強房企佈局其他業務情況進行了統計。佈局零售業的有6家，包括碧桂園、恆大、萬科等；佈局大健康產業的16家，包括華夏幸福、陽光城、泰禾集團等；佈局農業的7家，包括華潤置地、綠城中國等；佈局環保產業的6家，包括中海地產、中國金貿等；佈局科技產業的5家，包括恆大、綠地控股、藍光發展等；佈局體育產業的7家，包括世貿房地產、金地集團、富力地產等。
“想吃怕燙”
對於任何一個企業，轉型都非易事。在歐陽捷看來，當前房企轉型的心態更多是“想吃怕燙”。“未來房地產市場基本橫盤已成共識，不做多元化，業績增長難，要做多元化，貪多嚼不爛。”他說。
“從主觀來講，民營房企的確也存在拓展房地產相關業務的需求，一方面房地產行業發展處於一個大變化階段，未來的房地產需求會呈現多樣化，養老、旅遊、物流等等，並且國家大力發展租賃也促使房企紛紛加入長租公寓等領域。或者選擇進入建築、經紀、金融服務等領域來延長產業線鏈。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
不過，值得關注的是，房企轉型更多是“熱鬧”大於實際。21世紀經濟報道記者查閱了近年來一直熱衷多元化的泰禾集團年報。年報顯示，儘管泰禾集團多元化步伐涉及醫療、酒店、院線、金融、文旅等各個板塊，但真正支撐泰禾集團主營業績的仍然是房地產。泰禾集團2017年年報顯示，報告期內，公司實現營業總收入243.31億元，房地產業務佔比96.61%，化工行業佔比0.62%，服務行業佔比0.80%；零售行業佔比1.37%，其他業務佔比0.60%。業務佔比構成背後是利潤驅動。泰禾集團2018年上半年年報顯示，房地產行業毛利率高居榜首達到33.24%，其他如服務行業僅11.5%，最低的業務板塊毛利率僅為6%。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，這並非去地產化的表現，而是在地產主營業務基礎上升級一些運營服務的嘗試，原因在於商品住宅銷售這塊的增量天花板未來最多五到十年就會出現。因此，從企業角度來講，必然也在這個階段提前做些謀劃和轉型，在存量業務中尋找企業長期發展的機會。
除此之外，房企多元化也有更現實原因。“民營房企的多元化發展，從客觀的原因是為了擴大經營範圍更好解決企業面臨的融資問題。近年來對於房地產融資監管的強度並未減弱，即便是在今年下半年央行持續‘放水’期間，依然沒有放鬆。在此背景下，通過更名等方式則是實現融資的方式之一。”張波表示。
張波認為，轉型是否能夠成功，本質上還是需要看是否能夠具備相匹配的核心競爭力，當前的市場環境下，轉型在一定程度上意味房企自身的房地產開發銷售運營經驗以及品牌優勢歸零，而在全新領域內打造核心競爭力，這個不簡單，但對於部分房企來說也值得嘗試。
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