最近，相比於曾經猶如脫韁野馬般的高房價，一路飆升的高房租捲入了輿論的漩渦。8月18日，我愛我家副總裁、我愛我家集團研究院院長鬍景暉因炮轟中介助推房租上漲而辭職；8月17日，北京住建委約談自如、蛋殼、相寓不得惡性競爭推高房租。一時間，長租公寓及高房租成為業內關注的焦點。
據我愛我家集團研究院統計，北京上半年租金均價為4649元/套，環比去年下半年上漲7.3%，今年6月份環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。此數據並非孤例，諸葛找房的數據也體現了持續攀升的房租。北京2017年3月至2018年7月房租均價一直呈現波動上升的趨勢。從今年5月至7月北京房租均價由80.5元／月／平方米上漲至90.12元／月／平方米，月均漲幅約為6%。
北京2016年-2018年租金均價變動圖 （數據來源：諸葛找房）
鳳凰網房產記者調查發現，隨著暑期租房高峰期的來臨，北上廣深等一線城市在出現了季節性上漲之外，但漲幅卻比往年來勢“兇猛”。更有網友表示：“本來5300元左右，現在直接漲到了7000！之前是買不起房，現在是連租也租不起了。”
根據貝殼研究院統計數據統顯示，在長沙、南京、北京、濟南、上海、廣州、杭州等城市呈現租金環比漲幅明顯增加的現象。其中，長沙環比漲幅最高為4%，北京租金漲幅為2.5%，上海、廣州增幅達1%。
圖：重點城市2018年7月租金環比漲幅
供需失衡、資本等因素成為“幕後推手”
為何房租會迎來大漲？在貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領看來，總量不足、結構失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。
具體來看，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著；其二，北京等一線城市的租賃人口中，80%集中在20—35歲，月均收入低於1萬元，60%為合租，屬於高度的價格敏感型，需求主要是單間，但是市場的供應是整租和大戶型居多。此外，受大興火災事件影響，2017年12月新增掛牌租金水平環比明顯上漲3.2%，此後議價空間亦有明顯收窄。隨著畢業季臨近，2018年5、6兩月，新增掛牌租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。
“房住不炒”“租售並舉”等政策的推出，一定程度上催生了資本搶灘長租公寓這一全新的市場“藍海”。一批以蛋殼、自如等一批中介機構湧入長租公寓高價搶奪房源，租客在租金博弈過程中成為“買單”者。
近日，清華水木論壇有名為“仙翩”的網友發帖稱，他掛出的位於天通苑的120平三居室，預期價位原本在每月7500元，但自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，房租原地大漲3300元，高達10800元。
偉業我愛我家集團控股公司副總裁則認為，重裝修、重裝配的現狀模式，讓長租公寓出現了跑偏的問題，是這輪房租租賃暴漲的真實原因。事實上，北京“騰籠換鳥”構建“高精尖”經濟結構定位，金融IT、高端服務業人群在要求房屋品質提升的同時，這讓裝修及管理成本也轉嫁到了租客身上。
與長租公寓運營商抬高價格消息相對的是，長租房市場的盈利問題也成為其發展的“攔路虎”。業內人士表示，由於部分裝修、運營等成本偏高，即便是出租價格高於市場價20%，有時候也很難盈利。
“按照當下的租售比，從修正的角度看，正常的市場租售比是會超過資金成本的，而國內資金成本現在最便宜在5-6%，租售比只有1-2，也就是，如果按照資本市場的獠牙，租金需要暴漲2-3倍，他們才有穩定的長期市場利潤。”中原地產首席分析師張大偉表示。
如何破局？
楊現領認為租金問題的本質是供求，租金穩定的關鍵在於糾正供求失衡。
據統計，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上，供不應求仍是主要矛盾。
“核心在於構建一套完整的租賃供應體系，就目前來看，可以從存量的私人房源、集體建設用地、企業閒置用地三個潛在的供應渠道進行供地。”楊現領說。
胡景暉則表示，長租公寓問題一旦爆發，資金鍊一旦斷裂，承租人涉及量將涉及範圍非常廣，今年或明年是長租公寓死亡之年。為此，他提出三條建議：第一，通過全國住建系統建立房屋租賃指導價。第二，如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質；第三，建議住建部門儘快和一行三會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。
8月17日，北京市住房和城鄉建設委員會官網顯示，北京市住建委聯合多部門集中約談住房租賃企業，明確“三不得”“三嚴查”。同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。這在一定程度上，對中介發展具有一定的警示作用。
“在‘房子是用來住的，不是用來炒的’指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。租賃市場的規範需要法律、制度規範，更需要監管的強介入，對資本要有約束，政策的導向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王，市場在公共產品供給領域有時是失靈的。” 恆 大研究院副院長夏磊稱。
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