限購1年多，從種種跡象看，限購越來越嚴，房票的門檻一直沒有放鬆。怎麼辦？
後臺有些焦慮的粉絲說，主要是擔心未來房價反彈，想著不管怎樣，先買一個公寓上車，等限購解除了，大不了賣掉公寓再買住宅，這樣就算漲價了，也不會虧太多，兩不耽誤。
那咱們就聊聊公寓和住宅到底區別在哪，適不適合投資和自住。
壹
首先說說公寓的優勢
面積小、總價低、部分有挑高的可以做二層增加使用面積，還能註冊公司。最重要的是，不限購。
這麼看確實是上車的不錯選擇。但凡事有利有弊。我們看看公寓和住宅有哪些區別。
如圖所示，公寓和住宅的區別有很多。
買賣繳稅高：在同等價位下，公寓的持有成本與住宅不成正比，商水商電都比民用的高1倍，購買的時候稅費高。而且，到了出售階段，公寓要繳納的各種稅費更高。
有多高？
算個賬，個人出售公寓，應交納增值稅及其附加稅、所得稅、印花稅、土地增值稅。
應交增值稅=交易總價÷（1+5%）×5%應交附加稅=應交增值稅×12%應交所得稅=（現交易總價-原購總價-合理成本）×20%印花稅為總交易價的萬分之五
公寓在出售的時候，雜七雜八稅費加起來，一般都會超過15%，即便增值漲了點錢，沒準等交完稅還得倒貼點。
增值速度慢：同樣的地段，公寓的增值速度一般都比不上住宅。當然，公寓並非都不好，像北京CBD周邊的公寓，回報率確實很高，但一般也買不到。
沒有燃氣：市面上目前在推銷的大部分公寓，都是居住類的。但大部分公寓不支持燃氣，國家出臺了一系列的政策，嚴格控制公寓通燃氣。
真正居住以後就會發現，沒有燃氣，做飯是個問題，在自己家只能吃外賣，想必也不是很舒服。
水電費高：比如商業水費5.5元/噸、電費1元/度，住宅水費2.7元/噸，電費0.47元/度。
冬天取暖是個問題，即便有電取暖，電費又是個問題，因為是商用電，夏天更費電。同樣，水費也高出不少。
安全性：住過公寓的都知道，公寓通常是開放式管理，任何人都可以隨意出入，這就有一定的安全隱患，如果有孩子的家庭更是如此。
舒適度：一層十多家住戶，兩部電梯上下等的時間比較長。戶數多，戶型自然也不會太好，沒有陽臺、朝向差、室內採光不好等。
還有涉及到自身落戶和孩子上學等問題，包括貸款年限短導致的月供額度比較高，未來40年以後續約的問題等等。
多數人買公寓的原因，尤其是年輕人，只是當時那一刻看到了樣板間的精裝修、拎包入住、高品質的單身貴族生活的一時衝動。
當然，如果純粹是隻為了居住，不考慮以上這些因素的剛需除外。單純從居住性價比考慮，公寓確實給不少人提供了最低的門檻。
貳
住宅限購後，市場上還出現了一種投資類型的公寓，一般開發商都會承諾，包租，每年按照百分比返現給你，並且都是一次性返的。
最低的返租金比例都超過6%，高點的達到8-10%。
甚至還有一些公寓產品，除了返租之外，還承諾5-10年以後原價收回，號稱零風險理財類公寓。
這些公寓的噱頭很誘人，這相當於買了一個長期的理財產品，並且沒有任何風險，收益相當穩定。事實是這樣嗎？
公寓包租的前提是周邊的商業成熟，並穩定。商業成熟穩定的前提是，周邊需要聚集大量的人群。
在目前國內市場，除了部分一二線城市的核心地段之外，大量的二三四線城市的公寓，都不具備出租的能力，住宅都還空著呢。
當公寓租不出去的時候，每年給你的租金，其實就是你和後來買公寓的人，本金加上開發商後期收回來的貸款。
可以說拆東牆補西牆，相當於龐氏騙局。有很大的概率兩三年後開發商不返錢了。
如果開發商不返了，怎麼辦？有人說我們有合同呀。
實話講，目前大部分的公寓返租合同，其實都是三方協議，在細則條款裡，都會隱藏一些退路。大多數人不懂協議，甚至也不會仔細看。
所以，即便開發商不返了，你真的能因為這幾十萬，耗費大量時間和精力去法院打官司嗎？一般人也做不到。
資金緊缺的階段，開發商的所有承諾，都需要打一個折扣。你看上他的利息，他看上你的首付和貸款。
當然，並非所有公寓一棒子打死，哪種公寓有購買的價值？
叄
地段：交通便利、核心地段、周邊有產業集群或高端人群集中或學校等地方，成熟地段的公寓比較好出租，而且租金回報率也不錯，租戶相對穩定。
租金回報率：一般買公寓都是為投資，那就要算算租金。
按照國際上專業的理財標準，一個物業的價值與投資是否匹配的標準是15年，即15年內可以收回投資的物業是更有投資價值的。
也就是說，準備購買一個公寓時，不妨首先計算下15年內靠租金能否收回成本？
當然，不是必須15年回收才能買，國內很多公寓達不到。其實很簡單，只要前期租金能覆蓋你的月供，這就是非常不錯的。因為隨著物價貶值，租金每年都在增長的。
明確一下，公寓的價值在於長期持有，因為交易成本太高。所以不要對公寓抱有短期投資的想法。
最好的購買公寓理念是以租養貸，出租十多年後，相當於白得一套房子。
整體來看，買公寓相當於一個理財產品，公寓的溢價率很低，但出租回報率比較高，可以穩定獲得收益。
所以，買之前要調查清楚公寓周邊的出租情況，綜合考慮價格、交通、物業、開發商品牌等多方面因素。
肆
目前部分二三線公寓的火爆是一種假象，主要是因為住宅限購。
當然，如果你本身有一套住宅，再去投資一套公寓，這沒問題。不過像北京已經禁止個人買賣公寓，即便有好的產品，同樣也沒資質。
如果是首次購房者，最好還是攢攢錢，或者等等政策鬆動，選擇住宅。在當前的大形勢下，房價短期內不會有大的變動。
公寓有隱患，購買需謹慎。
閱讀更多 蜜財富 的文章
