本報記者 金姝妮 北京報道
“現在有人說房改從1998年開始，我認為是不全面的，也是不正確的。”中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在12月10日中國經營報社舉辦的“2018中國城市發展峰會”上說道。
本屆峰會以“致敬四十年：改革新動力、發展新引擎”為主題，從都市圈視野下的城市發展新邏輯、產業聚合催生城市新生力量、精準扶貧等角度，與政府官員、企業家、業內專家進行了廣泛的討論。
劉志峰認為，未來深化改革要抓住城鎮化帶來的機遇、城市群鋪設帶來的機遇、城市更新帶來的機遇，應對行業下行的壓力。
房改歷程分為四個階段
改革開放之初我國住房問題突出，1978年全國城鎮人均住房6.7平方米，低於1949年底的8.3平方米。經過這麼多年，住房面積不升反降，老百姓一家三代擠在一間房裡面是普遍現象。
針對住房短缺問題，改革開放的總設計師鄧小平同志在1978年9月、1986年4月就住房問題發表兩次談話，中心思想就是拓寬思路，靠改革解決住房問題。
“房改不是20年，是40年。房改與整個中國改革開放進程是同步的。”劉志峰說，十一屆三中全會的一項重要內容就是從農村改革開始啟動我國經濟社會各領域的改革，提高居民的生活水平，當時城鎮住房嚴重短缺，加上知青返城潮，因此住房問題是改革要解決的重要問題之一。
1992年，劉志峰擔任國家體改委副主任兼國務院房改領導小組副組長，分管住房改革、土地制度改革、社會保障制度改革等多項工作。1998年，劉志峰調任建設部副部長，直到2007年卸任；15年間，他一直從事房改工作，參與了房改重大問題的研究決策和重要文件的起草、部署、實施。
劉志峰指出，房改不是逐步改革，是經濟社會綜合型改革。房改隨著國家、企業、職工切身利益的重大調整，涉及財政、稅收、土地、金融各個領域的改革，例如改革開放國有土地是無償無期限使用，不得買賣和出租。
據劉志峰迴憶，1978年7月份五屆人大二次會議通過的《中外企業經營法》規定可以以償地使用權作為出資或者向合資企業收取償地使用費。1986年國家通過了《土地管理法》，並把無期限使用改為有限期使用。1987年9月份深圳率先試行土地使用權有償出讓，公開拍賣了一塊土地的使用權，號稱中國土地拍賣第一錘，這是新中國建立以後首次土地拍賣，打破了土地滑坡的局面，創立了以市場配置土地資源的新思路。1988年3月份，上海在虹橋經濟技術開發區拍賣了一塊土地，同年《憲法修正案》規定土地使用權可依照法律規定來轉讓，確立了土地使用權有償出讓的法律依據，沒有土地使用權等綜合性的配套改革就不可能有房改的制度創新和順利推進。
劉志峰認為，房改不是一蹴而就，是與時俱進，不斷髮展而成的，他將房改歷程總結為四個階段。
一是探索試點階段。大概是1978~1991年，主要是在一些城市搞試點，制定政策，積累經驗，大的試點搞了三次。
二是推進改革階段。大約是1992~1998年，作出了《關於深化城市住房制度改革的決定》，也就是“435文件”，確立了房改的根本目的、基本內容和基本思路。
三是重大突破階段，大約是1998~2008年，也就是九屆人大第一次會議閉幕後朱鎔基總理在中外記者招待會上宣佈，要停止住房分配，逐步適應分配貨幣化。並在6月份召開了全國深化城鎮住房制度改革和加快住房建設工作會議，並印發了235文件。
四是完勝階段。大約從2008年到現在，主要是在市場化改革同時加強了住房保障和宏觀調控。黨的十九大又提出，房住不炒，住售並舉，因此要用發展的眼光看待房改各階段的不同作用。
提升住房品質，推進高質量發展
“今年以來，中央領導同志針對當前房地產存在的問題多次親自到主管部門和相關部門及地方城市調研，聽取各方面的意見和專家的意見，確保房地產平穩發展。房改能取得成功首先是黨中央、國務院的正確領導，中央有關部委、地方主管部門的努力工作，全體房地產從業人員踏踏實實幹出來的。”劉志峰說，為了制定1994年發佈的43號文件，就召開了不同類型的座談會上百次，聽取了各行各業2000多名同志的意見，逐步統一了各地、各部門的思想。
他進一步指出，在城市人口規模大幅增加的情況下，城市規模住房水平大幅度提高，增加了居民的家庭財富，取得了舉世矚目的成就，但也要看到我國社會主要矛盾已經轉化為人民生活日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分之間的矛盾。房改解決了老問題，又出現了新問題，當前的主要矛盾主要集中在房價太高，結構不合理。
未來深化改革，滿足群眾日益增長的對美好生活的需要，需要做好兩方面的工作。首先要提升住房品質，推進房地產高質量發展。
對於如何推進房地產高質量發展，劉志峰認為要抓好百年住宅和健康住宅建設工作。從2012年9月啟動的百年住宅試點工作到現在六年多了，我們在全國13個省16個項目建了約為100多萬平方米的百年住宅，室內空間可變，主體結構使用年限確保100年以上，實際上150年都沒有問題。綠色建築評價保準達到三星，住宅性能認定達到AAA，採用的材料符合綠色建行的要求，實現了建設產業化、綠色工業化等，得到了市場和社會的肯定。8月29日，我們正式發佈了百年住宅建設設計與評價標準，並組織實施推廣。
沒有全方面、全週期的健康環境和服務，高質量就不全面，也談不上美好居住生活。劉志峰表示，12月2日他在河北廊坊威盧克斯調研瞭解到，去年丹麥的威盧克斯集團公司聯合有關高校、科研機構在2000個歐盟國家，10萬個家裡對25萬城裡人進行了健康調查，發現影響人的健康的第一要素是建築健康，排在第二位、第三位、第四位的才是飲食健康、抽菸等不良習慣帶來的健康問題。一個人正常情況下每天呼吸22400次到23400次。如在25平方米的封閉模式裡休息時，房間的質量是良好的，二氧化碳濃度只有500bp每立方米，早上起來二氧化碳濃度就上升了，這樣他們白天上班不夠集中。過去我們所關注的是甲醛、PM2.5，實際上二氧化碳濃度高低對人體健康影響也不小。
其次，要抓住機遇，應對挑戰。2018年9月以來，房地產投資銷售增速放慢，土地市場轉冷，週期拉長，企業調整加快，在較短的3個月時間內房地產由熱轉冷，整個行業面臨著一定的下行壓力。
“城鎮化帶來的機遇、城市群鋪設帶來的機遇、城市更新帶來的機遇。”劉志峰說，現在我們都比較關心城市群的龍頭作用，這只是一個方面，城市群的另一個方面優勢在於輻射，隨著長三角一體化、粵港澳大灣區建設、京津冀協同發展提速，周邊中小城市的住房需求、園區產業、特色小鎮、鄉鎮振興都有一定的機遇。舊城改造帶來的機遇，還有綠色建築、長租公寓、養老地產與大健康。光養老和大健康產業鏈，按照專家預測，到2050年能達到50萬億元。
閱讀更多 中國經營報 的文章
