2018年8月28日-29日，由中國房地產業協會主辦的"第十屆中國房地產科學發展論壇"在遼寧省大連市召開。
黨的十九大提出了新時期我國房地產面臨的新矛盾和新任務，本次論壇以"美好居住生活"為主題，就是為適應新時代要求，推進建立多主體供給、多渠道保障、租售並舉的住房制度，逐步化解住房發展不平衡不充分的矛盾，促進房地產高質量發展，實現人民群眾美好居住生活目標。
論壇吸引了來自全國的房地產開發企業、金融企業、建築部品企業、設計施工單位、科研機構，以及部分互聯網企業的代表參會。
與會嘉賓主要圍繞如何推動房地產特別是住宅的高質量發展，如何實現人民群眾對美好生活日益增長的需要，如何在城市協調發展中找到房地產業的新定位，以及國內外宏觀經濟形勢和金融問題等幾個方面，發表了精彩的演講。
黃奇帆以其豐富的閱歷和城市管理的實踐，就新時代形勢下房地產發展的六大趨勢和需要摒棄的八大運行模式作了深刻剖析，對房地產行業如何適應新時代的要求和企業轉型升級提出了重要的思想。
劉志峰早在上世紀九十年代就參與了我國住房、土地、養老、醫保等方面的改革工作，面對新時代新要求，劉志峰會長就為什麼要推動房地產高質量發展、什麼是房地產高質量發展、如何推進高質量發展作了新的闡述，對行業把握髮展的新方法、高質量發展具有重要啟示。
李鐵是城鎮化專家，他充分借鑑國內外都市圈發展下的城鎮化經驗，從我國城鎮化的角度對房地產業發展的美好前景，市場分化下熱點城市破解房價過快增長、落實房住不炒、全體居民住有所居等提出了重要的思路和政策選擇。
任澤平長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地產、公共政策、產業經濟等領域研究。他此前提出了"新5%比舊8%好"、"改革牛"、"一線房價翻一倍"、"經濟L型"、"新週期"等重要判斷，是國內宏觀分析方面具影響力和號召力的經濟學家。
與會嘉賓的思路和角度各有不同，但他們觀點值得我們深入思考。
今天，小編放一些演講乾貨出來，供行業人士共同研究學習。
黃奇帆：房地產業發展的六種趨勢及開發企業要摒棄的八種運行方式
新時代房地產業如何發展，有些什麼趨勢性特徵？房地產企業該如何運行、如何與時俱進適應新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經委員會副主任委員黃奇帆作了一些思考：
新時代房地產業發展的六個趨勢性特徵
新時代我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。在這個背景下，房地產業也將呈現六個新的趨勢性特徵。
第一，每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降，從過去的兩位數降至現在的一位數，甚至以後還會有一定年份的負增長。
第二，房地產企業的集中度將大幅提高，房地產開發將進一步向規模排在前100名的房地產企業集中，小型開發商將會通過轉行調整、關閉破產、重組兼併等方式逐步退出。
第三 ，改善性住房需求將會越來越占主導地位，高品質、高品位的住宅越來越被青睞。
第四，房地產企業負債率將逐步降低。
第五，房地產企業會從過去大量建房賣房的經營方式轉變為賣房租房並舉的經營方式。
第六，房地產市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、節能、環保、智能方向發展。
房地產開發企業要摒棄八種運行方式
一是，避免在存量和在建量過剩的地區搞開發。
二是，避免在基礎設施、公共設施全無的地區搞造城開發。
三是，避免四面出擊搞長週期的開發。
四是，避免借錢融資買地、不能熱衷於炒"地王"。
五是，避免高資產負債率的搞開發。
六是，避免各種巧立名目、違規銷售式的搞開發。
七是，避免不專注精品生產，在規劃設計、建設施工上不下功夫。
八是，避免售後服務簡單化，不重視物業管理。
黃奇帆表示，新時代房地產業有六個趨勢性的特徵，房地產開發商要積極主動適應時代需求，加快從過去高速擴展、粗放建設、高融資、高債務、高地價、高房價的運營方式轉向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式，努力實現長週期、可持續、高質量的發展，不斷為推動高質量發展、創造高品質生活添磚加瓦、再立新功。
劉志峰：推進高質量發展，營造美好居住生活
今年是經濟高質量發展的啟動之年，也是房地產業形成共識、推進高質量發展的開篇之年。中國房地產業協會劉志峰會長就"為什麼要推進房地產高質量發展"、"什麼是房地產的高質量發展"、"如何推進高質量發展"三個方面談了他的幾點看法：
為什麼要推進高質量發展
一、供需不平衡。房地產發展的矛盾突出表現為，供應不足與需求不足同時存在。
二、租售結構不合理。我國城鎮租賃住房佔比遠遠低於發達國家，城鎮居民家庭主要依靠購置住房解決居住問題。
三、住房屬性被扭曲。住房既有經濟屬性也有居住屬性，但核心價值是居住屬性。
四、行業作用被放大。在長期的GDP考核影響下，經濟對房地產過度依賴。
五、槓桿率過高。房地產企業槓桿率過高，在寬鬆的貨幣政策下，一部分房地產企業採取了高槓杆擴張、高負債經營的戰略。
六、品質提升緩慢。過去五年，我國城鎮住房質量穩步提高，但也暴露了一些問題：一是工業化建造水平低，施工現場溼作業佔比較大；二是住房建造精度低，各空間尺度誤差較大；三是適應家庭結構變化和住房空間的可變能力差；四是房屋滲漏、開裂、串味等質量通病長期得不到根治。
七、企業發展持續性差。在行業集中度提高的同時，一些龍頭企業採取了"高槓杆、高週轉、高回報率"和"快開工、快銷售、快回款"。劉志峰認為，過於追求速度，既埋下了工程質量隱患，也容易誘發社會風險。雖然短期能換來利益，但長期不可持續，也與高質量發展背道而馳。
八、資源能源浪費大。房地產在建造使用過程中，資源能源浪費比較嚴重。
什麼是房地產的高質量發展
劉志峰會長認為，房地產高質量發展的目標應當是：住房數量增長適當快於人口增長；房價上漲慢於收入增長；使全體居民住在符合健康、綠色、文明標準的住房裡。
具體可以分為以下幾個方面：
一、供需基本平衡，既不短缺，也不過剩。
二、槓桿基本合理，風險可控。
三、供應結構基本合理。
四、價格相對穩定，與居民支付能力相適應。
五、需求管理到位，優先保障居民家庭住房權利。
六、提高房地產供給的效率效能。
七、提供高質量的產品。
如何推進房地產高質量發展
劉志峰會長就提供高質量產品談了幾點看法：
一、要推進綠色健康住房的發展。
二、要依靠數字化改善生產。
三、要依靠工業化提高精度。
四、要依靠信息化、智能化做好服務。
五、要注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務。
劉志峰會長將高質量發展比喻成是一場比意志、比耐力的長跑。他認為，創建美好居住生活也需要一步一個腳印走出來的。
李鐵：從城鎮化的視角來看，未來房地產還有非常大的空間
中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵談到在城鎮化大趨勢的情況下，對於房地產應該要有怎麼樣的思路？
第一，中國房地產是否飽和？我們的城鎮化潛力還沒有被完全釋放，全國的居民人均居住面積是40.8平方米，可是如果細算的話城鎮是50.9平方米，農村是33.9平方米，這個是城鎮提高了，農村壓低了。
第二，未來城鎮人口增長對住房的需求潛力巨大。房地產不是到頭了，還遠遠沒有到頭，還有巨大的潛力沒有發揮。
第三，消費升級對住房需求的影響。雖然城市人均住房面積增加了，但是根據國際上城市化發展的規律，我們城市核心住房改造的能力在減少。在都市圈城市中心地區的核心區二套房是改善住房的剛性需求，這一點是經過長期調查得出的結論，而不是憑空想象的。
第四，住房的投資屬性在強化。現在宏觀政策上是在限制房地產，但老百姓有閒錢還是不願意放在銀行和股市，還是願意放在購買住房上。
第五，買房置地是中國長期的歷史傳統。在城鎮化加速的前提下，在城市需要更新改造的前提下，住房市場還有非常大的發展空間，說房地產市場衰落，在李鐵看來，這個判斷是不成立的，只是暫時遇到了困難。
對房產地，李鐵有一個空間的判斷，就是冰火兩重天。但現在往往關注了火而忽視了冰。
首先，一線城市和部分二線城市房價高速上漲的原因是什麼？不是房產商提高價格，而是這個城市的公共資源抬高了這個價格。
第二，在房價上漲地區人口調控政策導致住房供給不足。
第三，三四線城市房地產積壓明顯，這和90年代的家電積壓是一個問題。
第四，住房的郊區化也是一個大的趨勢。李鐵特別說明，現在的政策出了問題都是關注主城區的價格。在全世界的城市，隨著從主城區到郊區房價是逐漸下跌的。
李鐵進一步判斷，房地產是空間不平衡的問題，政府和市場雙重推動放大了房地產的供需波動。一些地方政府受財政利益的制約，放大了房地產空間結構的不平衡，導致需求不明顯的地方供給嚴重過剩。一線城市行政區域內因人口控制政策限制了住房供給，導致中低手術的人口對高價住房的過渡關注。房地產供給在局部地區的過渡放大，導致了消化週期加長，影響到地方政策面臨著財政和增長的巨大壓力。
在李鐵看來，未來房地產有非常大的空間，空間的變化大家千萬不要悲觀。
任澤平：我國宏觀經濟形勢與房地產
恆大集團首席經濟學家兼恆大經濟研究院院長任澤平對經濟金融和房地產長效機制的幾點判斷：
對當前經濟金融形勢的判斷
"未來新的增長是多少呢？我們正好處在爬坡的一個階段，從高速增長轉向高質量發展的一個階段。"
"2015年中央會議提出改革的任務，去庫存去槓桿，現在來看去庫存去產能基本完成，現在轉到去槓桿的階段，我認為對去槓桿我們的企業不能抱有僥倖心理，可以參考去產能和庫存。"
"中國這一輪的金融週期是比較清楚的，未來是去槓桿的過程。這一次金融去槓桿除了房地產調控和長效機制，還有國企的債務、去通道、去槓桿鏈條、對銀行的治理。"
"房地產這幾年的去庫存任務是完成的非常好的，這意味去庫存任務基本完成，未來會降低貨幣化的補貼。棚改貨幣化安置政策福利窗戶已經關閉了，這對很多三線房地產市場，我認為產生至少三年五年以上的深遠影響。你要留意過去沒有產業和人口流入的三四線城市。"
"最近有通貨膨脹的壓力，我認為未來的通脹壓力是不大的，最近的這些壓力都是短期的，包括房租，不具備持續上漲的條件。"
關於中美貿易戰
"關於認慫論，今天的中美經貿關係，絕對不是過去的40年的經貿關係，如果要類比也是日美的貿易關係，因為中國已經走到了這一步，是中國發展到這個階段必然面對的挑戰。我們來看認慫行不行呢？當年日本認慫了，美國一直追著日本打，日方節節退讓，美方步步緊逼，所以日本金融戰敗落後失去了20年，再也沒有能力挑戰美國新霸權，日美貿易才結束。"
"關於強硬論。這個觀點是看熱鬧不嫌事大，我們在經濟上追趕，但在科技上在軍事上兩國差距是巨大的。"
"所以相對認慫和強硬論都是被牽著走，我們要採取無視論，做好自己的改革開放，做好民生保障，我們有很多自己要做的事情。"
對房地產的短期調控和長效機制的一些研究
1、未來中國以六大改革為突破口。
第一：鼓勵地方試點，調動地方在新一輪的改革開放中的積極性。第二：堅定不移的推動國企改革。第三：大力度大規模的放活服務業。第四：降低企業的成本。第五：防範化解金融風險。第六：房地產的長效機制。
2、對房地產怎麼判斷？
十年的房地產研究結論歸給一句話：房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。
"長期來說，人口才是房地產的根本，所以人口的需求統計的是供給，金融是槓桿，所以房地產的平衡發展簡單來講就是供求平衡，以及需求的平穩釋放。"
"我國東部地區過去人口的流動和土地的供應是不匹配的。所以導致了我們的人地分離供應錯配，導致一二線城市房價過高，三四線的庫存過高。"
"長效機制就是人地掛鉤，供求平衡以及我們的金融貨幣政策的穩定。"
陳道富：金融面臨的主要問題與對策
國務院發展研究中心金融研究所副所長陳道富分享了對金融問題和對策的一些看法：
金融問題
中國現在的金融體系面臨的問題非常繁雜，陳道富把它歸為三類：
第一個是功能上的問題；第二個是金融發展的表外化，影子化和自我循環；第三個是金融體系用了非常多的方法來加槓桿，使得槓桿放大。
陳道富認為整個金融體系面臨轉型的挑戰，當經濟增長要轉向內需和創新為主的時候，我們的經濟體系不適應。再加上現在的互聯網發展，以及和國際的聯繫，整個金融體系在功能上出現了不適應。
風險防範的幾個方面
各負其責，各個層面的主體來承擔它該有的責任，同時加快多層次的合力。
通過轉型去槓桿、穩貨幣來提供一個動力和環境。
市場秩序方面通過整頓，使得金融風險是可見的可控的體系。
最後梳堵結合，保持穩定，守住底線的思路。
從現在角度來看，陳道富認為整個的金融環境在未來相當長的一個時期內都處在一個比較緊的狀態下，即使貨幣政策略有放鬆，這個行為的調整仍然是作為防風險的重點，不會輕易的逆轉。這種有一定緊張度的金融環境仍然將在相當長時間裡面持續，在這樣一個環境下怎麼樣管好自己的流動性怎麼樣做好現金流的匹配是一個核心。這個環境短期內可能沒有特別大的一個調整的變化，唯一的變化就是在邊界上使過渡更加順滑，回到金融轉型的實體上面。
丁祖昱：房地產業仍將是中國經濟"壓艙石"
易居企業集團CEO丁祖昱博士對於房地產，有以下幾點判斷：
1、未來三四季度房地產行業稅收壓力或加大
未來中國的房地產市場趨於穩定，會保持高位運行。一手房市場規模每年大概在13萬億至14萬億左右，不會發生大的變化。而未來三四季度，房地產行業稅收壓力或將有所加大，房企應該提前做好相關準備。
2、房地產政策調控將常態化
全國性的調控政策已經很久沒有發佈了，地方調控都是由各地，特別是一些二線城市自己發佈一些政策，來做一些相關的補充。另外，目前政府對自住型購房的支持不夠，特別是對首套購房支持率不夠，按揭利率要1.1-1.2倍，首付要求越來越高。
關於房地產稅，丁祖昱認為不會全國聯網徵收房地產稅，因為房地產稅是地稅，中央出原則性的政策，地方上出實施性政策，聯網沒有意義。另外，稅率很低，基本參照千分之五上下，不可能超過1%，甚至不可能超過0.8%。看其看來，這是一個長效機制，房地產越火爆的地方出臺政策的力度越大，但部分地方又用人才引進政策等做了對沖。因此，丁祖昱預計未來調控政策主基調不變，就是要"穩地價、穩房價、穩槓桿"，而房地產政策調控將長期化和常態化。
3、各地樓市行情將獨立運行
丁祖昱稱今天再想用同一種方式看待房產市場是錯誤的，甚至在一個城市當中行情也是不一樣的。目前是一線城市新房行情各自獨立，即：北京量跌價升、上海量跌價穩，廣州量平價穩、深圳量穩價跌；二線城市規模相對穩定，三四線城市銷售佔比快速上升，熱點城市高度聚集於長三角和珠三角。
4、中期商品房市場仍將高位運行
目前來看，我國剛需和改善性需求很穩定。除了剛需和改善需求之外，三四線城市的棚改貨幣化安置激活市場，產品升級和自身吸附力提高。市場啟動後內生型改善需求、返鄉置業和外溢投資需求也相繼加入，帶來市場短期內量價齊升，繼而恐慌需求接力，在持續寬鬆信貸政策、低首付的助力下，三四線城市市場持續火熱。數據表明，過往3年中，棚改工程的年均開工量均在600萬套以上，18-20年仍將處於高位。因此，雖然當前"房住不炒"的定位不會動搖，但中期來看，商品房市場仍將高位運行。
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