專家提出的房價上漲慢於收入增長是迷魂藥 再試危險
2019年火藥味很濃，多個軍事專家預測南海、臺海在新年來臨之後可能不得安寧。我們要時刻準備打仗，我們不怕打仗，但是，我們愛好和平，我們十分珍惜和平局面，我們一定會努力創造和平。同樣，中國的樓市在2019年也是面臨向何處去的問題。本輪調控已經進行了4年時間，應當說，房價確實得到了有效控制，在很多地區，也出現了較大幅度的下降。
但是，我們不能不看到，大部分地區房價下降並不明顯，有些地方的房價還處在上漲中。同時，在輿論上，放開限購，刺激房價反彈救經濟的聲音又出來了。絕大多數的投資者還沒有退場，反而有很多投資者在躍躍欲試，“房子是住的不是炒的”定位，還遠遠沒有成為樓市的主流。有些專家學者還在津津樂道地大談樓市投資之道，妄議之聲還真的不小呢。
這輪調控號稱史上最嚴，但是，如果就此敗下陣來，豈不是又會陷入越調越漲的怪圈？ 12月8日，2018復旦大學EMBA同學年會產業論壇房地產分會場上，與會嘉賓就“2019中國房地產業發展趨勢”給出自己的看法。會上，住建部原副部長劉志峰指出，回顧過往，我們應吸取調控的經驗教訓，應認識到為什麼房價越調越高。
在劉志峰看來，房價越來越高有三方面原因，一是過度市場化、二是過度行政化，三是過於依賴化。他指出，“房地產市場必須改，但怎麼改還需要反覆嘗試。”劉志峰稱，2019年房地產機遇在於：城鎮化帶來機遇，未來至少有2~3億人要進城；城市輻射帶來機遇；城市更新、舊城改造也有很大市場；人口老齡化形成的養老產業和大健康產業的需求空間極大，2015年養老健康產業能夠達到50萬億元；先進生活理念帶來綠色消費領域發展。
在劉志峰看來，房地產高質量發展的目標應該是住房數量增長適當快於人口發展；房價上漲慢於收入增長。看了劉志峰原副部長的觀點，我有幾點不解：
一是，房價上漲慢於收入增長，是個什麼意思？你是說，房價增長百分比不如收入增長百分比快？還是是房價總價增長不能比人們年收入增長快？如果是後者，就是說，房屋總價增長每年不能超過1萬元。如果你以為是前者，那麼： 2017年度北京市職工平均工資為101599元，月平均工資為8467元，比2016年度北京市職工平均工資92477元，月平均工資為7706元，分別增加9122元、761元。月平均工資上漲9.88%。
也就是說，北京人的年工資增長了9122元。而北京房價在2017年大約6萬元，如果說不超過9.88%，就算是9%，那麼房價就是6.54萬元，按照100平米的房子計算，就是總價增加54萬元。這麼說，確實是房價增長幅度沒有收入增長快，但是，每年才9122元的收入增加，其實，一個人要60年的收入增加總額才能抵得上房價在這一年增長的差距。如果，以後，房價繼續按照這個速度增長，收入也找這個速度增加，豈不是，差距還是級數般的越拉越大？
這裡面，還沒有考慮初始的6萬元房價與10萬元的收入之間的差距，100平米的房子需要600萬元總價，而一個家庭兩個勞動力，年收入也就20萬元，也就是說一家人不吃不喝要30年的總收入才能付得起一套100平米的房子。如果說，要吃放要穿衣，那麼就是一輩子幹活也還不清房貸。
這個都是靜態計算的，很多人會說，按照以前的經驗，以後，房價增長更快，收入增長越來越難，人們增們能承擔得起？再過幾年，可能就是30年不吃不喝，恐怕是40年、50年了。有人還會說，哪有一年掙10萬元的收入啊？我們是不是又被平均了？這個情況是有的，北京的高收入階層數量很大，確實把低收入階層的平均工資給調高了。
另外，劉志鋒講，房價越來越高有三方面原因，一是過度市場化、二是過度行政化，三是過於依賴化。這三點本來就是矛盾的啊？過度的市場化，與過度的行政化，怎麼能相提並論？市場機制與政府管理本來就是此消彼長的矛盾體，怎麼可能都是過度了？如果說是過度的市場化，那麼我們能列舉出政府管制樓市的幾百條清規戒律。如果說，是過度的從行政化，我們知道樓市一句名言是總經理說了算。如果行政能有作用，就不用年年調控了。
如果說是過度依賴，那麼就是說，經濟增長和地方財政過度依賴房地產，那麼，這應該是一個原因，政府是原因看到房價上漲的，房價上漲的好處有兩三個，一個是土地價格可以賣的更高，讓土地財政有更多收入，另一個是房價高了可以有更大的稅收收入。
三是，房價高在當下是城市達的指標，什麼地方房價越高，什麼地方的城市就越是發展的水平高。所以每個城市都以高房價為傲。自然，也就成為了地方官員政績指標，誰能把房價搞起來，當地的GDP自然就有快速增長，就好像經濟發展速度明顯加快了。官員的政績也就大大的了。
但是，這些都是社會層面和經濟層面的原因，房價越調越漲的的根本原因，就是忽視了房屋的居住本能，而把房屋當成了投資產品，把房子當成了投資品，雖然房屋有資本屬性，但是，那是附屬的，不是本質的。我們在這些年，就是逐本求末，全民投資房地產，有些人幾十套房屋，有些房屋十幾年沒人居住。
投資樓市的人們都是在對賭房價上漲，而不是在於投資樓房出租，這個是要命的。房價總是這麼快速上漲，等到80萬元/平米的時候，說不定，我們就都不知道我們是誰了。我們要提醒大家“房子是住的不是炒的”！更要提醒這些專家，包括這些原行業高官，別脫離這個原則談樓市。我真擔心，現在的政策制定者和政策執行者，你們真的理解了領導這句話的意義了嗎？還是仍然和原副部長一樣，環顧左右而言他？不往根本上講。（本文由賬號“馬躍成”發佈20181209）
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