本报记者 金姝妮 北京报道
“现在有人说房改从1998年开始，我认为是不全面的，也是不正确的。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在12月10日中国经营报社举办的“2018中国城市发展峰会”上说道。
本届峰会以“致敬四十年：改革新动力、发展新引擎”为主题，从都市圈视野下的城市发展新逻辑、产业聚合催生城市新生力量、精准扶贫等角度，与政府官员、企业家、业内专家进行了广泛的讨论。
刘志峰认为，未来深化改革要抓住城镇化带来的机遇、城市群铺设带来的机遇、城市更新带来的机遇，应对行业下行的压力。
房改历程分为四个阶段
改革开放之初我国住房问题突出，1978年全国城镇人均住房6.7平方米，低于1949年底的8.3平方米。经过这么多年，住房面积不升反降，老百姓一家三代挤在一间房里面是普遍现象。
针对住房短缺问题，改革开放的总设计师邓小平同志在1978年9月、1986年4月就住房问题发表两次谈话，中心思想就是拓宽思路，靠改革解决住房问题。
“房改不是20年，是40年。房改与整个中国改革开放进程是同步的。”刘志峰说，十一届三中全会的一项重要内容就是从农村改革开始启动我国经济社会各领域的改革，提高居民的生活水平，当时城镇住房严重短缺，加上知青返城潮，因此住房问题是改革要解决的重要问题之一。
1992年，刘志峰担任国家体改委副主任兼国务院房改领导小组副组长，分管住房改革、土地制度改革、社会保障制度改革等多项工作。1998年，刘志峰调任建设部副部长，直到2007年卸任；15年间，他一直从事房改工作，参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。
刘志峰指出，房改不是逐步改革，是经济社会综合型改革。房改随着国家、企业、职工切身利益的重大调整，涉及财政、税收、土地、金融各个领域的改革，例如改革开放国有土地是无偿无期限使用，不得买卖和出租。
据刘志峰回忆，1978年7月份五届人大二次会议通过的《中外企业经营法》规定可以以偿地使用权作为出资或者向合资企业收取偿地使用费。1986年国家通过了《土地管理法》，并把无期限使用改为有限期使用。1987年9月份深圳率先试行土地使用权有偿出让，公开拍卖了一块土地的使用权，号称中国土地拍卖第一锤，这是新中国建立以后首次土地拍卖，打破了土地滑坡的局面，创立了以市场配置土地资源的新思路。1988年3月份，上海在虹桥经济技术开发区拍卖了一块土地，同年《宪法修正案》规定土地使用权可依照法律规定来转让，确立了土地使用权有偿出让的法律依据，没有土地使用权等综合性的配套改革就不可能有房改的制度创新和顺利推进。
刘志峰认为，房改不是一蹴而就，是与时俱进，不断发展而成的，他将房改历程总结为四个阶段。
一是探索试点阶段。大概是1978~1991年，主要是在一些城市搞试点，制定政策，积累经验，大的试点搞了三次。
二是推进改革阶段。大约是1992~1998年，作出了《关于深化城市住房制度改革的决定》，也就是“435文件”，确立了房改的根本目的、基本内容和基本思路。
三是重大突破阶段，大约是1998~2008年，也就是九届人大第一次会议闭幕后朱镕基总理在中外记者招待会上宣布，要停止住房分配，逐步适应分配货币化。并在6月份召开了全国深化城镇住房制度改革和加快住房建设工作会议，并印发了235文件。
四是完胜阶段。大约从2008年到现在，主要是在市场化改革同时加强了住房保障和宏观调控。党的十九大又提出，房住不炒，住售并举，因此要用发展的眼光看待房改各阶段的不同作用。
提升住房品质，推进高质量发展
“今年以来，中央领导同志针对当前房地产存在的问题多次亲自到主管部门和相关部门及地方城市调研，听取各方面的意见和专家的意见，确保房地产平稳发展。房改能取得成功首先是党中央、国务院的正确领导，中央有关部委、地方主管部门的努力工作，全体房地产从业人员踏踏实实干出来的。”刘志峰说，为了制定1994年发布的43号文件，就召开了不同类型的座谈会上百次，听取了各行各业2000多名同志的意见，逐步统一了各地、各部门的思想。
他进一步指出，在城市人口规模大幅增加的情况下，城市规模住房水平大幅度提高，增加了居民的家庭财富，取得了举世瞩目的成就，但也要看到我国社会主要矛盾已经转化为人民生活日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分之间的矛盾。房改解决了老问题，又出现了新问题，当前的主要矛盾主要集中在房价太高，结构不合理。
未来深化改革，满足群众日益增长的对美好生活的需要，需要做好两方面的工作。首先要提升住房品质，推进房地产高质量发展。
对于如何推进房地产高质量发展，刘志峰认为要抓好百年住宅和健康住宅建设工作。从2012年9月启动的百年住宅试点工作到现在六年多了，我们在全国13个省16个项目建了约为100多万平方米的百年住宅，室内空间可变，主体结构使用年限确保100年以上，实际上150年都没有问题。绿色建筑评价保准达到三星，住宅性能认定达到AAA，采用的材料符合绿色建行的要求，实现了建设产业化、绿色工业化等，得到了市场和社会的肯定。8月29日，我们正式发布了百年住宅建设设计与评价标准，并组织实施推广。
没有全方面、全周期的健康环境和服务，高质量就不全面，也谈不上美好居住生活。刘志峰表示，12月2日他在河北廊坊威卢克斯调研了解到，去年丹麦的威卢克斯集团公司联合有关高校、科研机构在2000个欧盟国家，10万个家里对25万城里人进行了健康调查，发现影响人的健康的第一要素是建筑健康，排在第二位、第三位、第四位的才是饮食健康、抽烟等不良习惯带来的健康问题。一个人正常情况下每天呼吸22400次到23400次。如在25平方米的封闭模式里休息时，房间的质量是良好的，二氧化碳浓度只有500bp每立方米，早上起来二氧化碳浓度就上升了，这样他们白天上班不够集中。过去我们所关注的是甲醛、PM2.5，实际上二氧化碳浓度高低对人体健康影响也不小。
其次，要抓住机遇，应对挑战。2018年9月以来，房地产投资销售增速放慢，土地市场转冷，周期拉长，企业调整加快，在较短的3个月时间内房地产由热转冷，整个行业面临着一定的下行压力。
“城镇化带来的机遇、城市群铺设带来的机遇、城市更新带来的机遇。”刘志峰说，现在我们都比较关心城市群的龙头作用，这只是一个方面，城市群的另一个方面优势在于辐射，随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展提速，周边中小城市的住房需求、园区产业、特色小镇、乡镇振兴都有一定的机遇。旧城改造带来的机遇，还有绿色建筑、长租公寓、养老地产与大健康。光养老和大健康产业链，按照专家预测，到2050年能达到50万亿元。
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