专家提出的房价上涨慢于收入增长是迷魂药 再试危险

专家提出的房价上涨慢于收入增长是迷魂药 再试危险

2019年火药味很浓，多个军事专家预测南海、台海在新年来临之后可能不得安宁。我们要时刻准备打仗，我们不怕打仗，但是，我们爱好和平，我们十分珍惜和平局面，我们一定会努力创造和平。同样，中国的楼市在2019年也是面临向何处去的问题。本轮调控已经进行了4年时间，应当说，房价确实得到了有效控制，在很多地区，也出现了较大幅度的下降。

但是，我们不能不看到，大部分地区房价下降并不明显，有些地方的房价还处在上涨中。同时，在舆论上，放开限购，刺激房价反弹救经济的声音又出来了。绝大多数的投资者还没有退场，反而有很多投资者在跃跃欲试，“房子是住的不是炒的”定位，还远远没有成为楼市的主流。有些专家学者还在津津乐道地大谈楼市投资之道，妄议之声还真的不小呢。

这轮调控号称史上最严，但是，如果就此败下阵来，岂不是又会陷入越调越涨的怪圈？ 12月8日，2018复旦大学EMBA同学年会产业论坛房地产分会场上，与会嘉宾就“2019中国房地产业发展趋势”给出自己的看法。会上，住建部原副部长刘志峰指出，回顾过往，我们应吸取调控的经验教训，应认识到为什么房价越调越高。

在刘志峰看来，房价越来越高有三方面原因，一是过度市场化、二是过度行政化，三是过于依赖化。他指出，“房地产市场必须改，但怎么改还需要反复尝试。”刘志峰称，2019年房地产机遇在于：城镇化带来机遇，未来至少有2~3亿人要进城；城市辐射带来机遇；城市更新、旧城改造也有很大市场；人口老龄化形成的养老产业和大健康产业的需求空间极大，2015年养老健康产业能够达到50万亿元；先进生活理念带来绿色消费领域发展。

在刘志峰看来，房地产高质量发展的目标应该是住房数量增长适当快于人口发展；房价上涨慢于收入增长。看了刘志峰原副部长的观点，我有几点不解：

一是，房价上涨慢于收入增长，是个什么意思？你是说，房价增长百分比不如收入增长百分比快？还是是房价总价增长不能比人们年收入增长快？如果是后者，就是说，房屋总价增长每年不能超过1万元。如果你以为是前者，那么： 2017年度北京市职工平均工资为101599元，月平均工资为8467元，比2016年度北京市职工平均工资92477元，月平均工资为7706元，分别增加9122元、761元。月平均工资上涨9.88%。

也就是说，北京人的年工资增长了9122元。而北京房价在2017年大约6万元，如果说不超过9.88%，就算是9%，那么房价就是6.54万元，按照100平米的房子计算，就是总价增加54万元。这么说，确实是房价增长幅度没有收入增长快，但是，每年才9122元的收入增加，其实，一个人要60年的收入增加总额才能抵得上房价在这一年增长的差距。如果，以后，房价继续按照这个速度增长，收入也找这个速度增加，岂不是，差距还是级数般的越拉越大？

这里面，还没有考虑初始的6万元房价与10万元的收入之间的差距，100平米的房子需要600万元总价，而一个家庭两个劳动力，年收入也就20万元，也就是说一家人不吃不喝要30年的总收入才能付得起一套100平米的房子。如果说，要吃放要穿衣，那么就是一辈子干活也还不清房贷。

这个都是静态计算的，很多人会说，按照以前的经验，以后，房价增长更快，收入增长越来越难，人们增们能承担得起？再过几年，可能就是30年不吃不喝，恐怕是40年、50年了。有人还会说，哪有一年挣10万元的收入啊？我们是不是又被平均了？这个情况是有的，北京的高收入阶层数量很大，确实把低收入阶层的平均工资给调高了。

另外，刘志锋讲，房价越来越高有三方面原因，一是过度市场化、二是过度行政化，三是过于依赖化。这三点本来就是矛盾的啊？过度的市场化，与过度的行政化，怎么能相提并论？市场机制与政府管理本来就是此消彼长的矛盾体，怎么可能都是过度了？如果说是过度的市场化，那么我们能列举出政府管制楼市的几百条清规戒律。如果说，是过度的从行政化，我们知道楼市一句名言是总经理说了算。如果行政能有作用，就不用年年调控了。

如果说是过度依赖，那么就是说，经济增长和地方财政过度依赖房地产，那么，这应该是一个原因，政府是原因看到房价上涨的，房价上涨的好处有两三个，一个是土地价格可以卖的更高，让土地财政有更多收入，另一个是房价高了可以有更大的税收收入。

三是，房价高在当下是城市达的指标，什么地方房价越高，什么地方的城市就越是发展的水平高。所以每个城市都以高房价为傲。自然，也就成为了地方官员政绩指标，谁能把房价搞起来，当地的GDP自然就有快速增长，就好像经济发展速度明显加快了。官员的政绩也就大大的了。

但是，这些都是社会层面和经济层面的原因，房价越调越涨的的根本原因，就是忽视了房屋的居住本能，而把房屋当成了投资产品，把房子当成了投资品，虽然房屋有资本属性，但是，那是附属的，不是本质的。我们在这些年，就是逐本求末，全民投资房地产，有些人几十套房屋，有些房屋十几年没人居住。

投资楼市的人们都是在对赌房价上涨，而不是在于投资楼房出租，这个是要命的。房价总是这么快速上涨，等到80万元/平米的时候，说不定，我们就都不知道我们是谁了。我们要提醒大家“房子是住的不是炒的”！更要提醒这些专家，包括这些原行业高官，别脱离这个原则谈楼市。我真担心，现在的政策制定者和政策执行者，你们真的理解了领导这句话的意义了吗？还是仍然和原副部长一样，环顾左右而言他？不往根本上讲。（本文由账号“马跃成”发布20181209）