香港的楼市轮回，来得比预想的要早一些。
一年前的3月，李嘉诚对媒体喊话：香港的土地供不应求，房屋供不应求，“欢迎内地人来港买楼”，“来香港买东西的都是优质顾客。”
老爷子在送出一顶高帽子的同时，还给内地“接盘侠”一颗定心丸：一两年内看不到房价下跌的迹象。
我有一位搞金融的朋友，是香港隔壁土生土长的深圳人，也是老爷子的头号忠实粉丝，很快就响应号召去香港买了一套楼。
多亏像他这样的内地“接盘侠”，香港楼市打了鸡血一样不断攀升。
自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期。截至今年7月，香港私人住宅售价指数上升至393.5点，连续上升28个月，并连续21个月刷新最高纪录。
但我这位朋友，最近的心情却和吃了蚊子一样难受。
很多和他一样，在香港买房的深圳人没有想到，香港楼市，可能正在进入一个有史以来最为寒冷的冬天。
PART 1
今天的香港楼市，正被降价、违约、焦虑、恐慌所笼罩。
据《中国证券报》报道：
近日，被视为香港楼市参考指标的“十大蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄，一套面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。
豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，现在卖出的话算上税款及佣金支出反倒要亏损68万港元，是区内首宗“流血”出售案例。
房价下跌，随之而来的是大规模的“违约潮”爆发。
不久前，新界大铺一处楼盘，一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价是，买家将损失5%的定金，相当于31.6万元人民币。
另一处，香港马头角一处楼盘，也有买家毁约，而且将因此面临200万港元的损失。这相当于普通人差不多7年的收入。
香港房地产信息网站Dataelements数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。
买家接二连三的毁约，反映的是对香港楼市的看跌预期越来越强。
仲量联行发布最新报告指出，“香港长达10年的楼市上升周期正式结束”，预计至2019年底，香港住宅楼价将至少下跌15%；如果宏观经济面趋弱、股市持续下滑，跌幅可能扩大至25%。
在排着队唱空香港楼市的机构中，仲量联行已不是第一家。
事实上，降价潮已经提前到来。
1、美联物业数据显示，香港二手房10月均价为138000港元/平方米，环比下降了2.2%。 2、最新中原城市领先指数则显示，截至11月16日，港岛、九龙、新界东西二手私人住宅楼价较10月再出现3%左右的下跌。下跌幅度最大的并非新界偏远地区，而是市中心的港岛区，跌幅达3.46%。
成交量也呈现“冰封”态势。
1、特区政府最新数据显示，香港住宅物业成交量第三季为14400宗，比第二季的18900宗下跌了24%。 2、美联物业数据则显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已降至16个月最低水平；10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月份的一半左右；转入11月份，截至11月14日一手私人住宅的交易金额和宗数已分别同比下跌六成和五成。 3、成交量的下降还反映在按揭申请宗数上。中原按揭资料显示，9月按揭申请宗数只录得7977宗， 较8月跌56%，是近10年内的最大跌幅。
PART 2
作为全球房价第二高的城市，支撑起香港楼市的，除了本地居民，还有非港居民。
根据香港税务局数据，2016-2017财年，共有2709宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况，同比上升了23.6%，金额也同比增加了48.4%，至71.4亿港元。
这当中有不少是深圳人。
被深圳限购限售禁锢住双脚，自然不会错过香港这个中国唯一不限购又近在咫尺的一线城市。
去香港买房的深圳人都有谁呢？
第一类，是热衷于买豪宅的深圳富豪。
他们中，最典型的是互联网大佬。
2017年7月，腾讯副总裁姚晓光斥资9800万港币，买下一套位于尖沙咀中心区的复式房屋，税款高达1470万元，总购入价超过1.1亿港元。
有地产大亨。今年8月，山顶TWELVE PEAKS 8号屋以7.3亿元的价格被买下，单价高达约130万一平米，税款高达2.19亿元。
这个登记买家为福悦有限公司，董事为Lai Ronghuo，与深圳垣荣实业投资集团董事长同名。资料显示，这位Lai Ronghuo早于2014年买入同屋苑另一幢洋房十二号屋，两间洋房总共花费逾11亿元。
有资本大鳄。2016年，华南城控股股东、深圳祥祺集团董事局主席陈红天以21亿港元的天价拿下了山顶歌赋山道 15号。若以香港人的平均收入来看，不吃不喝1.2万年才能买得起整栋豪宅。
除此之外，还有一些深圳和香港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。
第二类，是来自深圳的炒房客。
早在2016年，就有媒体报道称，许多深圳炒家开始抛售在深圳的房产，套现后“转战”香港。
据《证券时报》报道，今年6月，位于何文田的一处楼盘天铸，一个停车位卖到了600万港元，创全港停车位新高纪录；截至今年9月，这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢，其中4幢都是内地投资客用公司名义入市，光交税就贡献了2.67亿港元。
当然了，这几个投资客是不是深圳人就不好说了。
第三类，是去香港买房居住的深圳中产。
他们当中的一些人，因为小孩要到香港上学，买房甚至有些迫不得已。
数据显示，“跨境学童”这一特殊群体目前大约有3万人。他们大多居于深圳、拥有香港户籍，每天经由各个口岸过境到香港上学。为了让孩子免于每天舟车劳顿，他们的父母选择在香港买房的也越来越多。
PART 3
对深圳人来说，去香港买房，一则可以规避深圳连续出台的楼市调控政策。
尽管2016年11月，香港税务局也推出调控新规，非港永久居民购买住宅物业，除了与购买二套房的香港居民
一样要缴纳15%的住宅印花税，还要再额外缴纳15%的买家印花税。
但这根本挡不住有钱的深圳人。
二则他们觉得香港楼市更加稳定、安全。
一位经常往返香港和深圳的地产投资人士告诉我，在香港买房的首付比例、贷款利率都要低于内地，租售比却比内地高出很多。
比如香港沙田富豪花园，套内面积72.5平米，建筑面积96平米，售价700万，可以租到2.3万；而在深圳，同样售价的房子，大概是八千左右。
《华夏时报》做过计算，同样贷款450万，按基准利率计算，国内贷款30年月供2.38万，比租金多出1.58万，而香港月供是1.75万，比租金还少5500元。
即使不考虑租金收益，仅物业升值的幅度都是一个惊人的数字。
我听说，一位深圳老板曾于三年前，以1亿多港元购入一套高楼层的四居室。因为生意转移海外，他便于近期将房子以1.8亿港元的价格挂出。也就是说，不到三年时间，他就赚了6000多万港元。
无论目的是什么，这些在香港买房的深圳人，一度尝到了香港房价飙涨带来的甜头。但随着香港楼市入冬，让深圳人曾经义无反顾去香港买房的理由，恐怕都已经站不住脚。
事实上，日益高企的房价和持续走低的租金回报水平，让在香港置业已经不再是一个好选择了。
瑞银最近发布的2018全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首（中国内地城市不在评估之列）。
在另一个榜单上，香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位，属于“极度负担不起”之列——你需要工作22年才能在香港买一套60平方米的公寓，但十年前，买一套香港的房子只需要工作12年。
此外，租金回报水平被认为与楼市泡沫水平呈反比。里昂证券统计称，香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%，甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平（4.3%至5%）。
而大部分投资香港楼市的普通深圳人都是以租养贷，租金的下降，意味着投资收益在下滑。
PART 4
备受深圳人青睐的香港楼市，何以一夜之间变凉？
简单来说，经过了连续15年上涨后，香港楼市这一轮上涨周期已经走到了尽头。
这是大势，由不得你我。
在这个世界，没有所谓的只涨不跌的神话，如果有，那就是骗人的。
当然了，除了大的周期，香港楼市如今的下挫是多种因素共同左右的结果。
1、从外部环境来看，今天的香港楼市，正面临全球流动性趋紧给房价带来的巨大下跌压力。
全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港。但当前美国继续加息紧缩，香港将面临资本流出的压力，在稳汇率的压力下，港币流动性势必收紧，打压房地产市场，而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。
2、从调控政策来看，香港政府针对短炒祭出的调控杀招，给狂热的香港楼市泼了一盆冷水。
今年6月，“空置税”靴子落地。凡是空置6个月以上的一手住宅，需缴纳楼价5%左右的空置税，这给了以炒房为目的的投资客以沉重一击。
3、从供需结构来看，随着内地投资者逃离，香港楼市购买力骤降。
一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为，令不少内地高净值客户有钱“出不去”；二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩，无力承受赴港买房的“大额开支”。
高力国际的数据显示，今年前6个月，内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元，较去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。
4、从金融环境来看，港币跟随美元加息，则是压垮香港楼市的最后一根稻草。
美国年内已经三次加息，这导致汇率和美元挂钩的港币，也不得不跟进加息。今年9月底，美联储加息，香港金管局跟进，随后汇丰、渣打等多家香港主要银行12年来首次上调最优惠利率。
超低息环境的结束使香港房地产抵押借贷成本不断上升，给当地房地产市场带来巨大压力。如果美元继续走强，香港将不得不持续投入巨额资金用以稳定汇率。有分析指出，加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。
被抽薪浇水的香港楼市，已经走到黑洞门前。
PART 5
前车之鉴，历历在目。要知道，1997年以前的香港人，曾经也个个都认为“房价只涨不跌”，但随后的金融危机一夜造就了10万“负资产者”。
不论本文开头的哪个预测成真，对在香港投入真金白银购买房产的深圳人来说，都意味着财富的巨额缩水。香港媒体最近引述业内人士指出：“从理论上讲，如果房屋价格下跌超过10%，那么获得房屋价值90%抵押贷款的买家将会陷入负资产。 ”
但不同的人群，受影响程度也并不相同。
1、对几个亿全款买豪宅眼睛都不眨一下的深圳富豪们来说，香港楼市的任何风吹草动对他们的影响都不会太大。 2、对加了高杠杆去香港炒房的深圳投资客来说，香港楼市持续下行的最终结果就是资金链断裂。 3、对去香港买房供小孩读书这样的普通深圳人来说，就只能边承受亏损，边叹息“为什么受伤的总是刚需”了。
有人问我，去香港买房的深圳人大部分都是有钱人，香港楼市即便崩盘，又关大部分深圳人什么事呢？
我说，因为没有了香港，深圳楼市也就失去了涨价的方向。
香港楼市是内地尤其是深圳楼市的标杆，如果香港楼市下跌，那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折。
从这个角度看，明年的深圳楼市并不乐观。
尽量这之间并不一定具备很强的关联性，但是，情绪会传染的。
数据显示，今年10月，深圳新房成交量仅为1835套，环比下降18.37%。从731新政后短短三个月内累计下降49.07%，创近半年新低；二手房住宅过户3787套，环比下跌23.53%，创下近20个月以来的最低值。
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