临近年底，西安城里的热议话题似乎又回到了楼市上来。
与之前不同的是，近期关于西安楼市的讨论不再是“火热”、“疯狂”等描述，自10月开始，和朋友们谈到西安购房的问题时，似乎已经没有前几个月那么的热闹了，而周围原本急于购房的朋友们也继续保持起观望态度。
近期更是有各类数据显示，西安无论从房价亦或是购买力上都开始有所下降，为此市场上有不少声音称楼市再次“凉了”。
为什么要说“再次”？原因在于去年年底的西安楼市也有过这样一段波动。彼时市场销量大幅下降，不少人预测楼市可能要凉，但随着年后市场销量的反升，“凉凉”之势已成过去。反观2019，由于楼市出现更多复杂多元的变化，似乎让西安楼市“入冬”的观点坐实。
维度一：楼盘登记“凉凉”
其实从9月开始，就有数据显示西安的商品房意向登记情况有所下滑。根据购房意向登记数据显示，9月下半月共有16个项目进行购房意向登记，但摇号的项目仅有8个，只占到一半，再加之9月西安市住宅销售面积环比下降18.26%，同比下降18.116%，因此也有很多业内人士称2019年的“金九”旺季已然不再。
10月完成意向登记项目一览
到了10月，意向登记情况更是不如上月。根据政府官网公布的商品房意向登记数据来看，西安10月进行登记楼盘共33家，其中仅有10个项目意向登记家庭数量大于房源供应数量，需要摇号，其余均未达到房源供应数量，线下平销，摇号项目仅占到30%左右。
在意向登记项目中可以看到有3个楼盘的
登记数量仅有个位数，虽然这些个位数登记楼盘大多并不是刚需项目，但随着改善型购房者的增多，可以看到去年年底开始西安市的改善房源也很受关注，但本次却有楼盘仅仅个位登记，可见楼市热度还是不如以往。值得注意的是，10月碧桂园虽然发力连出4盘登记，但碧桂园登记的4个项目均未摇号，碧桂园香湖湾在登记结束时人数已过房源供应量，但由于审核不过，也导致项目并未进行摇号。此外碧桂园·国湖推出的92套房源，仅有3人进行登记，是除临潼外，沣东+主城区内唯一一个仅有个位数意向登记人数的项目。
10月碧桂园4项目意向登记情况
除过摇号项目的减少之外，在所有意向登记项目中可以看到，之前一些登记火爆的项目在10月似乎也受到“降温魔咒”的影响，大多虽然依旧摇号，但登记家庭数量并不如之前那般火爆，由此也可以见得在市场逐渐降温的情况下，购房者们不再冲动购房，而是选择等待。
维度二：房价停止大幅上涨
如果说意向登记降温是由于购房者买房热度不再，那么西安市房价停止大幅度涨幅则是导致购房者们不再热衷买房的关键原因。
国家统计局发布的70个大中城市房价变动数据显示，西安市8月开始房价的涨幅已经开始逐步减少，8月新建住宅房价环比仅上涨0.5%，这也是全年房价环比涨幅最低的一次，事实上从2019年8月开始，西安市的房价就已经开始停止大幅度上涨。
在9月的70个大中城市房价变动数据情况显示，西安新建住宅的房价环比上涨0.7%，涨幅也不大，虽然这两个月的房价涨幅仍是正数，但连续两月房价涨幅均突破1%也侧面说明西安市房价正逐渐停止涨幅。
2019年西安市新建商品住宅房价涨幅情况
从2019年国家统计局发布的70个大中城市房价变动数据来看，西安市的房价环比总体涨幅是在逐月降低的，房价环比的涨幅减小也在侧面传递出房价涨幅变慢的信号，8月开始房价的涨幅已经低于1%，接下来零点几的涨幅对于西安市整体来说，是趋于平稳的，因此房价在几个月内的变动已经不再会出现“今天不登记，下次均价涨几千”的情况。
此外，由于下半年促房领导小组的介入，让西安市商品房价格基本稳定在一个水平线上，只要是相同项目的相同类型产品，促房领导小组都会与前一次公示的价格进行比对，最终确定新房价。
6月13日开始，促房领导小组介入商品房价格审查
经过促房领导小组的介入，新公示出来的房源价格与之前相比并未有太大涨幅，纯新项目的面市也将对比周边同类产品进行定价，基本维持区域价格和相同产品类型的价格不大幅度变动，也减少了西安市的房价泡沫，维持房价“0增长”的基调。
维度三：楼盘购房优惠再现
大概从2016年下半年西安楼市热度不减开始，由于市场供需关系严重失衡，西安楼市已经很少出现“购房优惠”类似的宣传了。而从摇号购房政策落地后，别说购房优惠，很多购房者连房都摇不上。反观近几个月，西安市的楼盘优惠活动隐隐有了“卷土重来”之势。
“双十一”之际，甚至有开发商联合阿里、京东、苏宁等电商平台进行网上卖房，“特价房”、“捡漏”、”新房全款5折”、“购房补贴”等等关键词吸引人眼球，一时间成为开发商卖房和购房者买房的新“玩法”。
西部之光电视塔 ©悦西安
就市场情况来看，11月已有超过30家楼盘推出各种钜惠房源，其中不乏中粮、龙湖等品牌房企，当然也有高新地产这类的本土房企开发商。
高新地产的枫林九溪、骊山下的院子等项目推出购房享受最低8折优惠，还有楼盘推出老带新优惠，老业主带新客户成交后会送购物卡、送物业费等等。
更有部分大开发商推出“全民转介”的营销手段，不管是谁带来客户，只要成交就会获得千元到万元的转介费，以此调动大众的积极性。
伴随市场情况发生转变，很多知名品牌房企都已打出“特价盘”、“XX折”甚至是“多盘联动优惠”等信息，开始通过优惠来吸引购房者。当开发商不断打折促销时，也再次印证了当下西安市场热度消散不少，毕竟市场火热时，开发商大都期望着高备案价。
维度四：购房者们再次观望
众多优惠盘的出现也向我们传递出一个信息——购房者们减少了，毕竟在前几年购房者疯狂购房时，房源还是供不应求的，否则怎会出现摇号政策来缓解市场购买量呢。购房者减少这一现象并不是说他们都已经买下属于自己的房了，而是在市场变为买房市场的今天，购房者们有了更多选择，因此开始观望。
浐灞生态区 ©悦西安
作为群居动物，人们总是有着“从众”这一大众心理，当市场火热时不管自身是否需要，挤破脑袋也要上，而当市场降温开始，看到众多选择随意挑选时，他们多会选择观望，对于购房亦是如此。
当房价涨幅逐渐降低后，更多购房者们抱着“等等可能还会降”的心理持续观望，而当市场不再火热时，购房者们才发现自己对于住宅的居住要求和性价比要求似乎更高，因此选择货比三家，多多对比后再选择合适自己的入手。
这点从意向登记情况就能清楚的看到，商品房意向登记数据显示，今年9月份共有36039个家庭在商品房登记平台登记购房意向，而10月份仅有12805个家庭进行了购房意向登记，购房意向登记数量下降64.5%。
西安楼市降温已成事实？
从前述四个维度的事件分析来看，似乎已经坐定了西安楼市转冷的事实，然而细细品味不难发现，自2017年政府颁布限购令开始至今两年已至，期间对于西安楼市的多次调控终于让楼市回归稳定发展态势。
可以见得，这些相互关联的事件发生，并不是绝对意义上的房地产市场回落。事实上，针对近些年市场火爆的西安楼市而言，也是楼市调控继续深入下的合理表现，产业发展正逐渐回稳。
高新区 ©悦西安
放眼全国热点城市来看，对于市场热度的调节大多都会经历这种演变轨迹。限购之处，由于短时间内房价涨幅过快，调控政策上台后房价并未立刻回稳，因此购房者会恐慌性入市；限购限售后，置业者被限制，或持续恐慌，或从热点区域转移置业；市场大环境逐渐趋于稳定，政府开始进一步限制房价，稳定楼市，而市场供求关系矛盾继续；房价持续稳定，购房者们回归理性购房，市场呈现稳定态势。
目前的西安楼市已经开始逐渐走向稳定发展，带给市场的表象则是市场持续降温，要知道市场持续降温的大背景下带来的是楼市趋于稳定的发展，而随着楼市的稳定发展，房价泡沫才会尽可能被挤压，购房者才会买到真正等值的住宅。
林林总总，西安楼市最近并不是所谓的“降温”，而是真正的“维稳”，由于楼市预期的转变，购房者买房的逻辑也将发生变化，看到楼盘就一窝蜂冲进去，买到就是赚到的好时光已经结束。
当然，目前市场环境下，房产项目实打实的品质，可能才是购房者们更为关注的。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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