編者按：今年“金九銀十”的樓市基調註定與往年不同，降溫、賣不動、蓄客困難...種種的去化困難不斷刷新著人們對南京樓市降溫的預期。
河西、江北等老牌熱門板塊“日光”不再，水客、假數據盛行，都市圈等價格窪地更是掀起了一陣打折促銷浪潮...真實的樓市溫度究竟是怎樣的？買房君帶您一探到底。
洗客式電銷、人海式拓客向來是樓市遇冷時的老套路，今年的樓市“涼風”之下，汊河、寶華等曾經的投資熱點板塊率先“發難”，上演了一幕又一幕的“生存戰”。
成群出現的“小蜜蜂”、近乎“零佣金”賣房，這場去化艱難戰之下，買房君也在走訪現場，帶來了最真實的“戰況”。
特價房變相跌至8300多元/平
為了去化不惜與客戶瓜分佣金
買房君從江北高新區驅車前往汊河的路上，除了各類支援建設的重型工程車外，遭遇最多的自然要屬手持單頁、不懼危險的樓盤拓客們。可以說，他們才是真正的“敢死隊英雄”。
隨著汊河新盤競爭日漸激烈，拓客們的活動範圍也在不斷前移。如今距離汊河大橋3公里、尚未駛離花旗營時，“小蜜蜂們”的身影便出現在了視線中。
越靠近汊河鎮，拓客隊伍愈發壯大。最誇張的一段道路中，人數長達100多米。每當有蘇A開頭的轎車經過，他們都會義無反顧地將單頁伸向車頭，讓人不禁捏了一把汗。
“我們經常上午九點開始站崗，站到晚上七八點鐘左右。現在售樓處基本沒有客戶，不出去跑更沒有業績。”一位“小蜜蜂”向買房君訴苦道。
從汊河樓市整體來看，新江北孔雀城、金地都會藝境、明發北站新城、碧桂園北站華府等在售盤，基本每種戶型都有在售，主要成交價格範圍在9500-10500元/平米。
買房君今年上半年跑盤汊河時，某新盤還強調稱每次開盤要漲價，如今取而代之的則是各類節假日的大力優惠。不由得感慨，樓市變天真是剎那間。
據汊河當地的一位拓客介紹，區域某毛坯新盤銷許價格9900元/平米，戶型面積約89-130平米。中秋、國慶期間部分靠近頂樓、底樓的房源92-95折不等，最低單價8300元/平米起，明眼人也能看得出其中的讓價空間。
“汊河樓盤現在都不好賣，主要客群目標是來自南京的投資客。但是現在工作日從汊河大橋那邊過來的車子很少，只有週末才稍微好一些。本地剛需客佔比現在已經很少了，需求基本上都在幾年前的城市花園、孔雀城一二三期消化完了。”這位銷售人員如是說。
對於目前汊河幾家新盤的銷售狀況，這位拓客稱只有新江北孔雀城依靠多渠道的優勢賣得相對較好。“一般週末兩天賣二三十套已是極限，像其他樓盤往往一天都賣不出一套房子。”
新房市場不盡人意，與之存齒相依的二手房市場也是有苦難言。
“XX園123平米精裝房、總價86萬；94平米全景精裝三房，總價73萬業主誠售...”買房君在走訪了幾家中介後，發現區域內二手房多在7000-8000元/平米，且基本為精裝拿房。
值得一提的是，二手房單價比新房要低2000-3000元/平米不等，按理說對於買房人來說是個不錯的撿漏機會，但需要全款支付，確實也把一部分買房人擋在了門外。
提起箇中緣由，一位中介人員分析說，“現在滁州來安的本地銀行資金比較吃緊，所以二手房基本只能全款買房，業主房價自然報不上去，新房下款也非常慢。”
正當買房君要離開汊河時，之前接觸過的一位拓客突然折返回來遞上一瓶礦泉水，並告知若找他買房，成交後可以佣金對半分。例如賣出一套新房拿2萬佣金，可以返一萬給你，相當於變相再降價。
“畢竟現在房子很難賣啊，沒辦法。”他笑著坦言道。
寶華房價回到2年前？
成交價相比半年前驟降3000元/平
如果說汊河樓市的熱度落差還不夠強烈，那寶華可算是真跌下“神壇”了。
自打2016年初碧桂園收購美林谷首度落子寶華以來，這個和仙林僅一橋之隔的區域，硬是從6000多元/平米猛漲至16000元/平米以上，部分精裝房甚至逼近了20000元/平米的水平。
然而在過度透支房價和限購政策的雙重阻力下，寶華也不得不在這股“涼涼”的環境中積極自救。
進入寶華地界後，“精裝11000元/平米”的大紅色廣告牌便映入眼中，顯然與此前寶華的整體均價嚴重不符。
買房君觀察到，拓客連一些剛從周邊用完餐的食客也不放過。偶爾遇到零星的拓客，也是孤寂地站在街道上舉著手揮動。
“78萬別墅需要了解一下嗎？”這是買房君到達寶華後聽到的第一句推銷語，實際上這是寶華山北麓某家別墅盤的主打宣傳語。該項目近期加推部分40年產權商業性質別墅，特價房源僅20套，比正常價格要便宜100多萬元。
至於前文提到的11000元/平米精裝房，相比前期12000-15000元/平米的放風價同樣有著力度不小的優惠。
相較此前，寶華有盤逢開必漲500元/平米，半夜看房的情景，簡直是換了“季節”。
二手房方面，據金剛石數據統計，今年3月份寶華住宅成交均價為16375元/平米，但買房君從當地二手房中介得知小戶型報價在13000-14000元/平米左右，大戶型房源則不到12000元/平米，相比半年前直降3000元/平米，甚至還有不少的議價空間。
中介告訴買房君，不論是業主的掛牌價還是投資客的預期，今年以來都受到了不少的影響，與之前高漲的熱情截然不同，更甚至不少人直言，“寶華目前是真涼了”。
“這裡除了離仙林萬達茂近點外並沒有多少利好落地，之前炒得沸沸揚揚的寧句城際對寶華基本沒啥影響。”
結語：曾經蹭上南京樓市熱度快車的都市圈，在整體退潮之後慢慢顯露了本質。“住房不抄”的呼聲一方面令購房者趨於理性，卻變相令一些透支房價的區域被迫成為“犧牲品”，令人唏噓不已。
閱讀更多 買房君 的文章
