今年內將有12宗地王項目入市，這讓東莞房價蠢蠢欲動，年初甚至有多個樓盤上調了備案價格。5月8日，東莞限價升級政策出臺，迅速穩定房價，也給12宗地王項目定價帶來更大的壓力。
從5月9日限價新政正式執行至今，已經有23批項目樓棟進行首次備案或是價格調整。樓三姐發現，這些首次備案價樓棟大多與其上一批同類產品備案價持平，價格調整則全部為下調價格，包括地王項目。
業內人士表示，限價新政的執行，穩定東莞房價、地價，未來新盤備案價或“高開低走”，只能跌不能漲，後續推貨促銷力度加大，房價穩定，購房者再也不用擔心樓盤同類產品漲價。
今年將有12宗地王項目入市
限價新政出臺至今，有23批項目樓棟出現價格備案或價格調整，包括已經上市的兩宗地王項目“中海雲麓花園”和“陽光城·金地風華公館”。業內人士認為，5月8日出臺的東莞限價新政，和今年內將有12宗地王項目入市和即將入市拍賣的11宗商住地不無關係。限價新政出臺後，東莞市住建局相關負責人也特別提醒樓三姐，“希望大家關注到房價與地價聯動調控問題。”
2016年起，東莞拍出多宗地王，這些地王項目在延遲開工、延遲入市後，終於不得不在今年進入市場。據東莞中原戰略研究中心統計，今年或將入市的地王項目在臨深片區有鳳崗的中海雲麓花園、樟木頭鎮北大資源公館1898、黃江鎮的融創晨熙花園和北大資源的頤和翡翠花園；松山湖片區有茶山魯能公館、大朗萬科天悅廣場；城區片區有萬江陽光城·金地風華公館、石碣碧桂園明珠公館；水鄉片區有麻涌的碧桂園北岸花園、招商雍華府，中堂光大地產的錦堂閣，道滘碧桂園等等。樓三姐發現，這12個地王項目的樓面地價在所在區域均為高價，按照慣例，這些項目入市後，定價或將創區域新高，同時也會帶動區域周邊樓盤上調價格，引起東莞整體房價新一輪的上漲。樓三姐在東莞市發改局官方網站查詢時也發現，今年年初，已經出現多個項目上調備案價的情況。
5月8日，東莞限價新政出爐，對樓盤備案價格進行更嚴厲的限制，政府對樓市調控政策不放鬆，給地王項目理性定價和開發商謹慎拍地進行提醒。
值得注意的是，限價新政提出，2017年8月11日至5月9日前拿地的新建商品住房項目，首批首次的申報均價按不高於前6個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的15%（含）執行）。這將給去年一些由“限價+競自持+競配建”等模式拍下的高成本地王一定的定價空間。
調查
簽約緩慢， 地王的尷尬
樓三姐在調查採訪中瞭解到，目前12個地王項目中已經進行價格備案的有中海雲麓花園和陽光城·金地風華公館。為了能夠支撐其高樓面地價，獲得更多的利潤，不少地王項目選擇首先推出別墅產品以獲得儘可能多的溢價；同時由於別墅定價高，也有利於提高購房者對後市項目洋房高定價的心理接受程度。
位於鳳崗的中海雲麓公館目前主推的正是高拓展的中式別墅產品，建築面積約在220-270平方米之間，備案均價約為4.85萬元/平方米，在全市別墅產品當中屬於較高的價格。由於贈送面積多，實用率高，可做成5房、6房產品，同時由於靠近深圳，該項目也得到一些購房者的青睞，在今年初一次開盤推貨時，曾經出現過多名購房者一次性付款認購的情況。
樓三姐從東莞市發改局官方網站看到，限價政策升級後，中海雲麓花園進行首次備案的18、20、21、23、25號住宅樓備案均價仍為4.85萬元/平方米，與限價前同類產品備案價持平。但由於受到限購、限價、限籤、限貸等影響，加上總價達千萬元以上，該樓盤的網籤非常緩慢。
東莞中原戰略研究中心介紹，受調控政策影響，大部分別墅項目出貨難度較大，4月份不少別墅成交套數僅有寥寥幾套，一些別墅為出貨甚至在3月下調了備案價。4月份，東莞別墅簽約均價已跌下“2字頭”。
而更為嚴峻的是，在樓市調控政策持續收緊之下，地王項目後續高層洋房產品入市才是樓盤要面臨的真正挑戰。業內人士認為，限價政策升級後，地王項目將面臨更大的定價壓力。在限價升級的影響下，區域其它樓盤定價穩定甚至下滑，而地王項目由於樓面地價太高，定價低則面臨虧本，定價高則銷售困難，且助推周邊樓盤成交，搶走客源，十分尷尬。
多個臨深盤調低備案價
同為已經上市的地王項目，陽光城·金地風華公館洋房備案均價出現下調，由限價前的均價2.6萬元/平方米，下降至目前的2.5萬元/平方米。
樓三姐從東莞市發改局官方網站看到，限價後金地風華公館2號樓共有53套住宅進行價格調整，從整棟樓的情況來看，4月16日該樓棟首次價格備案，均價為26470.49元/平方米，5月14日調整後均價為25749.57元/平方米，均價約下降721元/平方米。其中個別單位單價下降近3000元。以2305號房為例，81.65平方米三房兩廳戶型，單價由原來的28741.18元/平方米，調整為25760元/平方米，單價下滑近3000元/平方米，總價下滑超過20萬元，下降幅度達10.37%。從“五一”期間該樓盤加推時同期推貨樓盤去化率情況來看，該樓盤的去化率並不理想，低於其它樓盤。
此外，黃江的中信紅樹山、金地湖山大境，清溪的碧桂園翡翠灣，鳳崗的嘉輝豪庭，塘廈的卓越蔚藍岸等均出現有房源備案價下調情況。其中位於黃江的金地湖山大境共有3套房源進行備案價調整，2套略降0.8%，其中6號樓有一套房源下調幅度最大，備案價從40337元/平方米調整為25880元/平方米，下調幅度近36%，疑為特殊房源。在其它樓盤的房源當中，價格下調幅度最高的是12%。
同時，樓三姐發現，除了陽光城·金地風華為地王項目外，其它項目均位於臨深片區。受到東莞樓市調控政策影響，臨深片區面臨著成交慢、庫存量大、房價高等不利因素，同時也將是房價下降最為明顯的區域。
新盤定價或會“高開低走”
限價後樓盤價格備案開始變得謹慎，僅少數項目價格備案較前一批同類戶型有所上漲，大部分樓盤的備案價與上一批同類產品備案價相同甚至有所下滑。
同類產品不同樓棟出現價格上漲的有兩個樓盤，橋頭鎮的帝庭山花園70號住宅樓首次價格備案，整體備案均價為 12809.55元/平方米，較其於去年底備案的71棟住宅樓相似戶型備案均價上漲了約600元/平方米；洪梅的紫岸花城三區1—4、7—19號樓也進行首次房價備案，其中四房、五房產品的備案均價約為1.94萬元/平方米，三房產品的備案均價約為1.88萬元/平方米，而在4月中紫岸花城三區5-6號住宅樓進行房價備案時，三房、四房產品的備案均價約為1.79萬元/平方米。
其它樓盤加推新貨價格備案時定價與上一批產品基本相同。虎門鎮君悅花園1棟100平方米左右的戶型備案均價約為23496.97元/平方米；清溪的新世紀中和花園1、2棟108-119平方米的三房備案均價約為2萬元/平方米；橋頭鎮的山水江南95-133平方米的三至四房備案均價為11754元/平方米；常平鎮東興花園40-135平方米一至四房備案均價為13734元/平方米。幾個樓盤新推產品價格均與樓盤前一批同類戶型產品備案均價基本相同。
而石排的凱旋灣花園新推的100-141平方米的三房、四房產品備案均價約為1.7萬元/平方米，較其4月初30棟同類型產品的備案均價有明顯的下降。粗略對比發現，30棟的備案均價為17852元/平方米，而此次新備案的24、27棟產品的備案均價分別為1.65和1.7萬元/平方米。
而由於全新樓盤“首批首次價格備案不得高於前6個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的10%（ 含）”，並且“一經備案不能上漲”。業內人士認為未來新盤備案或將出現“高開低走”現象。東莞中原戰略研究中心表示，未來商品住房首次備案需“一次性過”，不得再次上調備案價，因此開發商首次定價至關重要，考慮到項目綜合開發成本，開發商首次定價或將偏高，一方面有利於項目後期樓棟實現更高溢價，另一方面配合後期銷售可採取適當的折扣優惠，打動購房者入市。
影響
過半鎮街樓盤備案價預期下滑，促銷力度有望加大
限價政策升級後，將對東莞樓市帶來什麼影響？合富研究院認為，限價新政出臺對開發商獲得的利潤及營銷帶來壓力。根據2018年2-4月（即前3月）和2017年11月-2018年4月（即前6月）兩個時間段的各區域均價對比來看，房價備案新政影響較大的區域主要為松山湖、黃江、橫瀝、鳳崗、洪梅、望牛墩、道滘、東坑和塘廈等18個區域，以水鄉片區最為明顯；影響範圍超過半個東莞。相對而言，長安、麻涌、石排、中堂、常平、南城、企石和東城等鎮街受到政策影響較小，以莞北片區居多。
東莞中原戰略研究中心則表示，限價升級後房企將謹慎定價，尤其是針對“首批首次備案價格上調幅度從15%收窄為10%，同時一經備案不得上調”這一政策，開發商首次備案將更加謹慎，從根本上將有利於進一步穩控房價；同時，由於外來開發商持續進駐並深耕東莞市場，但結合目前土拍市場延續“限價+競自持+競配建”模式，拿地成本高，加上新政出臺致使未來項目溢價空間受限，開發商拿地勢必更加理性。另外，從市場來看，開發商首次備案價或將偏高，但讓利促銷力度有望加大。
文：廣州日報樓三姐
樓三姐（公眾號loushisanjie）||我們挖掘故事和真相
關注我們，說出你的問題，或許可以幫你找到真相哦
閱讀更多 樓三姐 的文章
