2017年5月19日，正定縣東關村東，一撥又一撥的車和人來到這裡，在一棟小樓裡排起了隊，從三樓排到一樓，從一樓走廊排到門外；幾個揹著包的，一看就是剛下火車，扛著行李就跑來；還有幾個小姑娘，看來是第一次跑到這個完全陌生的城鄉結合部，各種不熟，急得直哭，幸虧有同行願意幫她們搭一段路，帶著她們來到這棟小樓。
到這裡的人，目的都一樣：拿到6宗住宅用地的出讓文件，這6宗住宅用地全部位於小樓對面的正定新區，6月2日掛牌。這些人代表的房企，很多都是第一次涉足石家莊土地市場，就跟前面說到的這幾個小姑娘一樣，都是兩眼一抹黑。可沒辦法，這些人背後的房企面對石家莊，都是一幅嗷嗷直叫、垂涎三尺的模樣：它們中的很多，在2017年如願拿到了“千億俱樂部”的入場券，登堂入室，夙願達成，可高速擴張如同嚼了炫邁，根本停不下來。拿地，拿地，拿地，這一年的壓力，估計能讓這些房企跑前期和投資口的傢伙，連半夜說夢話都是這六個字。
講真，這6宗住宅用地，當年可都是“名花有主”，曾因為各種原因，許諾給好幾家房企。可2016年僅“賣地錢”，石家莊就收了313億元，同比上升26%，佔政府性基金收入的87%。要知道，同期的石家莊市屬國有企業吭哧吭哧幹一年，利潤也只有2004萬元，收入不到9000萬元，連賣地錢的1/300都不到。這樣的誘惑幾乎無法拒絕，任何的許諾都只能是“見鬼去吧”。
最終，這6宗住宅用地進入到了土地市場，端菜上桌，擺在了25家競買人面前。房企們都飢渴到這個地步了，還顧及什麼吃相？限地價，競人才安置房，地價讓人賺了，人才安置房也給了，留給房企的那點商品住宅，就得扛下來所有的土地成本。這種“刀刀見血”的規則，只適用於不計成本，只為爭得一息空間的房企，但凡有點想法的，都只能閉著眼睛硬上了。當天的土地出讓現場，競買人直接把價頂到限價，簡單直接，拼的就是能給政府多少人才安置房。會場裡舉牌的人，手腳冒汗、興奮又緊張得直哆嗦；會場外的人，也壓根不想坐進去受這份罪，只得湊在一起抽菸，互換名片，抓住機會認識，一邊撥弄著手機直播，看裡面自殘一般的報價，咬牙切齒，一邊招呼著同行：
拜託，後面，都悠著點，手下留情。
嘴上說不要，身體卻很誠實。26天后，正定新區又有3宗住宅用地入市，想去拿出讓文件的房企還是不少。不過，競拍規則變臉了，現學現賣，保定聲名鵲起的“雙限雙競”加十年限售，出讓前夜拿來就用；地主們動手了，好幾家房企未能如願，這次打算獨闖的那幾個小姑娘被嚇懵好幾個（此處省略一萬字）。最終，還是有幾家房企通過各種方式闖入最後環節，競拍規則被觸發，贏家戴上了限房價的“緊箍咒”。
最鬱悶的，估計是26天前幾乎是天價拿下那6宗住宅用地的房企們。他們的內心戲，應該是這樣的：
臥槽，這3宗地把價限到這麼低，讓我們的房價還怎麼定？
有個成語，叫“文人相輕”，講的是喜文弄墨者，都愛相互看不上。對於房地產市場，同樣如此。賣房的時候：憑什麼我家賣的比你家便宜？拿地的時候：憑什麼你家拿地比我家便宜？
可就算如此，到了2018年，這些肉體上冒著各種危險，內心中感受各種煎熬，去找地、拿地的房企“前期們”，還是得開足馬力。
一位供職在某房企前期的朋友告訴我：
他們老大說了，今年必須搞定石家莊，要麼狠，要麼滾。
一
留給這些房企的機會，其實不太多。2017年，一面是摩肩接踵湧入石家莊的各路房企。小回數了數，排在克而瑞2017年中國房企銷售TOP100裡頭的，有42家已經進駐石家莊。其中，有26家已經拿到土地，如今手握包括43個已售項目、8個待售項目和47個儲備項目。剩下的17家，雖然來了，可還沒有拿到明確的土地。再看看2018年，TOP100中進駐石家莊的房企數量將再增加到57家，且只是小回的保守估計。
可石家莊土地市場呢？只有一個詞：萎縮。折騰了一年，石家莊市轄區的住宅用地只供應了278萬平方米，成交260萬平方米，可形成的住宅建築面積557萬平方米。
沒概念？簡單橫向比較兩個標準：其一，供地計劃沒完成。在中心城區，2017年石家莊原計劃供應351萬平方米的住宅用地，可最後只供應和成交了148萬平方米，完成率42%，連及格線都達不到。其二，與2016年相比，2017年石家莊市轄區的住宅用地成交面積下降8%，可形成的住宅建築面積下降24%。
簡單來說，就是石家莊的住宅用地供的少，容積率還卡住了，中心城區除了多年來違法違規、已成既定事實的項目，能僥倖網開一面外，住宅用地基本被卡在了2.5；再往外，2.0，連最新冒出來的違法違規項目都學“精”了，規劃容積率都在2.0以下，動輒都是花園洋房加小高層住宅。
這裡面，還得扒層皮下去：補證的還是不少，純淨地出讓、尚未銷售的住宅用地可形成的建築面積僅佔總量的32%。不過，有一點還是可以欣慰一下：這一年不再是“補證”一家獨大，遙想2012年至2015年的土地市場，平淡得連媒體都懶得去看一下。本篇回看文章的開頭，如同房企拿地的血淚史，可最起碼，這還有地可拿。
未來呢？從原棉三、棉四地塊開始，石家莊終於嚐到了淨地出讓、大把收入“賣地錢”的甜頭，便打起了過去十幾年被他人牢牢把控的土地一級開發權的主意。到了2017年，土地儲備的最新政策出臺，市屬的八大集團組成了一級開發主體，只有他們八家能做全市範圍內的一級開發。再加上土地收益分成從“一九開”調整成了“四六開”，返還比例大幅減少，城中村還得采取“整案制”，直接把那些搞不定整個城中村，又想從裡面瓜分一塊的房企擋在門外。就此，收權開始。
真想把一級開發抓在手裡，沒有大筆資金肯定不行。收權的同時，石家莊僅在2017年就安排了30.7億元，投入到七個土地儲備項目裡。這七個項目包括華藥、常山紡織、煤礦機、化工二廠、鐵路運輸學院、焦化廠，也包括下面要說到的三元食品，全部是老舊廠區拆遷改造，和搬遷企業談妥，交夠了騰地的錢，安排了新廠區用地，企業說搬就搬，哪有城中村和老舊小區那般對耗。
從一級開發收權到拿出淨地供應，道路阻且長。僅這七個土地儲備項目，就算集體進入土地市場，對於前面那50多家房企而言，也是“狼多肉少”。
二
從老三鹿到三元，當年乳業巨頭的衣缽能接下來多少，如今已經不再重要。可老三鹿留下的原廠區，幾乎全部位於中心城區內，如今已是“寸土寸金”，成了老三鹿最值錢的遺產。小回查閱了一下歷史資料，三元在2014年6月11日收到了石家莊市土地儲備中心4.61億元的補償款，讓出了四座老廠區。對三元來說，2013年的淨利潤已是-2.27億元，再不補血，在股市就要掛上ST的帽子。反正老三鹿的奶粉業務並非彼時三元所長，扔掉包袱換來現金比什麼都重要，哪怕這四座老廠區是當年老三鹿奶粉業務的核心資產，在老三鹿鼎盛的時代，佔據全國奶粉行業的半壁江山，又能如何？
小回獲得的消息是：此次掛牌出讓的2宗原三元食品地塊，原計劃要在2016年、2017年之間入市，可拆遷並不順利，在2017年的財政預算裡，還要為這個運作三年多的項目列支資金。到了2017年底，出讓條件成熟，可當下的土地市場，不加管控便註定是創下天價。所以，2宗地塊就此冠以已成常態的“限地價、競自持面積”規則。
然而，就算是給地價限定了上限，捅破沉睡長達兩年的石家莊樓面價“地王”記錄，也幾乎是板上釘釘的事情。坊間瘋傳的2宗地塊地價上限，分別是14.5億元和4.8億元，折算下來，2宗地塊的最高樓面價分別是9189元/平方米和9055元/平方米，超越榮盛的原棉三、棉四廠區地塊，基本是妥妥的。到了這條紅線，依然有兩家以上的房企打算幹下去，就將轉入競自持面積的環節。
自持住宅，符合住房租賃的大勢，但對房企而言，則是相當糾結。有人測算過，出租率超過95%，長租住房的現金流回正也需要六年以上，且利潤率也只有2%至4%，完全是硬著頭皮上陣。如果房企打算先接受租賃住房，以後再考慮“曲線救國”，那麼這次也沒了機會。國土部門已經想到前面，出讓條件裡面要求：不得分割銷售，可以整體轉讓，但不得分割辦理產權證明。換言之，以租賃住房之名，行產權銷售之實，已經沒有可能，房企要麼資金幹“包租婆”，要麼轉給一家企業，由企業出租。
地價9000多塊，意味著房價成本已經到了1.6萬元/平方米；如果把租賃住房算作完全不賺錢，轉嫁過去的房價成本還要更高。可放眼2宗地塊的周邊，二手住宅均價1.6萬元/平方米，一手住宅均價稍高點，也只有1.7萬元/平方米上下。又是妥妥地“麵粉貴過了麵包”。可即便如此，從小回目前獲悉的情況來看，打算在自持面積上拼一把的房企不在少數，甚至有房企願意拿出100%自持拼一把。說到底，中心城區內難得有淨地出讓。進來的房企，需要補充彈藥庫；沒進來或者拿地太少的房企，還得擁有或者擴大地盤。但凡現金流上沒有太大訴求，拼一把就拼一把。特別是對於還沒有進駐石家莊的房企而言，這2宗地拿來做形象，實在是個好機會。
因此，就算前期和投資的朋友把計算器摁壞，把大腦燒壞掉，把賬算到極致，甚至要把房價算到2萬元/平方米以上，可迄今為止，這2宗地塊依然不缺乏“擁躉者”。
三
2017年的正定新區淨地大戰，26天內打了兩場，不少房企領略了石家莊土地市場的殘酷。有房企朋友告訴我，一些地塊別看只有一家房企笑到最後，可身後笑得最好看的，可能是一些在舉牌時敗北、還故作懊惱的房企。一些房企參與地塊開發的股權分配，通過投資分得一杯羹，逼得了“城下之盟”。
土地市場的“深水炸彈”豈止是這些。2018年1月流拍的正定縣東城牆下1.05容積率的住宅用地，出讓前兩天緊急叫停，連土地市場網都來不及上，各路媒體直接撲了空。這宗被行業稱為“手槍地”的地塊，有古城牆的文脈，北靠正無路，東面不遠正定新區，又地處正定縣城內，就算地塊有些硬傷，講故事依然有想象空間。然而，地塊背後盤根錯節的利益關係，讓各路PK無果之下，值得選擇撤拍退市，再找解決的辦法。城下之盟能達成，皆大歡喜，各取所需；達不成，一拍兩散，誰也無奈。
然而，這樣的土地市場，便讓市場陷入了尷尬。一方面，地價大幅上揚，2017年的住宅用地價格同比上升62%。在中心城區想談下來一宗住宅用地，住宅用地的樓面價直接就是1萬元/平方米起步。另一方面，住房限價的紅線如今還在1.1萬元/平方米，何時退市根本沒有時間表。就算是有膽量如甘肅蘭州，解除了周邊偏遠地區的住房限購政策，可對於住房限售和限價政策，卻是絲毫不敢馬虎。邏輯很簡單：買房，沒關係，可以入場；可賣房，打算變現退場，不好意思，管的就是你。控住了賣房的大盤，需求無法變現，房價上攻的引擎便相當於關掉了一大半。
一面漲，一面壓，各方深知市場的尷尬，因此，精裝修、設備全上來，購房者的首付壓力無以復加，可問題依然無解。
2月8日的槐安東路公共資源交易中心，又是一場煎熬。裡面的人，躊躇報價，像一頭大象一樣在成本和收益的鋼絲上舞蹈；外面的人，這次估計得熟悉了不少，彼此敬敬菸，聊聊春節期間去哪兒嗨，可最後還是會回到那句永恆的客套話：
拜託，後面，都悠著點，手下留情。
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