今天的回看文章，小回要聊一個「不合時宜」的話題：石家莊房價，憑什麼？
對於這個話題，估計回看的讀者們等得「花都謝了」。可為什麼說「不合時宜」？最近這兩個星期，小回沒在石家莊。微信朋友圈是個好東西，人雖然沒在，可隨手刷刷，關於石家莊房地產市場的各路消息便紛至沓來，大概總結一下，就能得出結論：「以價換量」已是遍地開花，這股風已經從三環外吹到了二環邊。
大家就想知道：這以價換量，還要持續到什麼時候？就像範偉在《賣柺》裡說的那句話：我不想知道我怎麼來滴，我只想知道我怎麼沒滴。
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在克而瑞的報告裡，小回是這麼總結的：新開盤項目的定價低於市場預期或開盤前房企主動輸出的價格水平，既有項目則通過抵賬房、員工房、內購房、特價房等名目，將剩餘未售房產少量、多批次推向市場，一部分屬於剩餘尾房，一部分屬於「非標」戶型（簡單解釋一下，就是不太標準的戶型，大部分是由於規劃設計造成的）
，一部分則屬於正常房源，用來試探市場溫度。這樣說有點太「幹」，小回簡單直接：新項目低調入市，既有項目適當探底。在價格上，既有項目由於此前已經撐在某個位置，且有一定規模的成交，調價的步子邁小了，見不到效果；步子邁大了，又恐怕招致已有購房者的強烈反對。相對而言，剛剛入市的新項目，只要成本hold住，閃轉騰挪的空間要更大一些。
至於公寓市場，那動靜就更大了，實打實地降價項目已經出現，一些公寓項目的銷售價格已經瀕臨「腰斬」。當然了，公寓產品「四面八方」，北面便宜，南面貴；標準戶型便宜，轉角戶型貴，用最低價博眼球、博出位並沒有錯，可調整後的價格吵吵出去，還是能嚇住一批購房者。
讓項目調價，讓房企求生的，是購房者積重難返的觀望情緒。當所有人都認為「房價要動一動」的時候，任何阻擋的力量都會顯得分外渺小。哪怕在微信朋友圈裡，我們常見各種吵吵著「抄底」的聲音，手機屏幕面前的那個人八成正在心中默唸：我不聽，我不聽，我不聽。
這個時候，寄希望於首套住房貸款利率上浮水平從15%降到10%，就能撬動市場？顯然不現實。況且，面對還處在上浮水平之上的住房貸款利率，購房者總會經常懷念2016年那個利率還能打折的時候。
人，總是會不知足。這其實才是石家莊房價最大的動力：一方面，幾乎所有人都在疑問這篇回看文章開頭的那個問題：憑什麼？另一方面，也幾乎所有人都在期待，石家莊房價還有沒有機會。
小回是做市場研究的。常看回看文章的讀者們都知道，小回習慣拿數據說事兒。可這篇回看在回答這個問題的時候，小回實在不想把它寫成一篇「論文」。一方面，長篇大論的，讀者不愛看。另一方面，也沒人想去研究個子醜寅卯。
咱們「撈乾的」說。憑什麼？
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過往十年，是石家莊失去的十年。
前段時間梳理地區生產總值，石家莊在21世紀初，竟然還能排進全國前二十位。可到今天，石家莊的經濟總量已經「晃悠」在了三十位開外，在省內還要苦苦追趕唐山。唐山也是個「豬隊友」，產業轉型積重難返，前三個季度的經濟總量已經和石家莊相差無幾，小回原本預計在兩至三年內，在產業轉型上提前動手的石家莊有希望完成「彎道超車」，正式坐上全省的頭把交椅，如今看，沒準在2018年底就能實現。
可放眼全國呢？此前，石家莊還能和鄭州、西安爭短長，可如今，兩座城市分別作為中原城市群和關中城市群的絕對核心，已經所向披靡，石家莊的競爭對手，只能「降級」到了合肥、長春、濟南和福州這樣的「普通」省會城市。更何況，合肥要面對長江中下游的武漢、南京的雙面夾擊，濟南在山東省內要面對青島挑戰，福州在福建省內要面對的強勁對手更多，長春在東三省內還要排在瀋陽身後。
不是對手快了，是我們慢了。
▲ 2017年安徽省合肥市、吉林省長春市、山東省濟南市、河北省石家莊市和福建省福州市各項經濟和社會指標情況（數據來源：相關城市統計局或其他公開資料）。「回看」備註：標紅繫上述城市中石家莊位居末位的經濟和社會指標，標黑繫上述城市中石家莊位居首位的經濟和社會指標。
可就算是和這些對手放在一起，石家莊依然不容樂觀。通過多項指標，小回把五座城市在2017年的表現橫向比較一下，不難發現，石家莊在一些指標上處於末位狀態，特別是「985、211高校」和「上市公司」兩項關鍵指標上，石家莊更是差距巨大。這兩項指標之所以關鍵，前者是一座城市的創造力之源，後者則是財富力之源。
這顯然符合多數石家莊購房者對這座城市的兩大疑慮：留不住人才，留不下產業。而以這兩大疑慮領銜，石家莊購房者對這座城市的價值和命運一樣充滿懷疑，自然也就形成了對當前房價水平的不認可與不滿意。
房價和城市量級匹配嗎？
當然，在一些關鍵指標上，石家莊也是領先者，比如「民用汽車保有量」和「固定資產投資」。前者，在中心城區空間緊仄，人口密度超過7000人/平方公里，甚至直追一線城市的壓力之下，直接造就了石家莊位居全國前列的交通擁堵狀態；後者則是京津冀協同發展和河北省做大做強省會城市勃勃雄心的直接證明。
更重要的是，我們還有一項關鍵指標處於領先狀態，那就是「常住人口」。
消費房產的，終究還是「人」。建設在土地之上的房產，又是這個星球上地域性最強的商品。你在石家莊購置的房產，卻滿足不了你在邯鄲的居住需求。前兩天，一條短視頻刷爆微信朋友圈，兩棟房子被一艘大船裝載著沿江而下。開玩笑可以，可你在某個項目購置的一套房，總不能像切豆腐一樣，從一棟住宅樓裡面切出來，搬到另外一個地方。
房產不能移動，那人可以動嗎？最要命的，便是這一點：「安土重遷」刻在骨子裡的石家莊人，大多也是不敢動的。
曾經有個段子刷爆中年人的微信朋友圈：在辦公室裡，年齡超過30歲的員工可以隨便折騰，這些人拖家帶口，上有老，下有小，作為家裡的頂樑柱，為保住飯碗，只能悶聲受氣。這段子一下子戳中小回的內心：我去，這不就是說我呢麼。
莫說更換工作，換個城市，更是想都不敢想。人脈、關係、家庭、親朋，前面幾十年的積累全在這裡，輕易更換，就要推倒重來。而這個年齡，恰恰也是當下石家莊購房者的主力軍：家裡添人進口，買套房產或者換套大房子，便是最大的現實。
這個冬天，石家莊的霧霾只會比往年更嚴重，微信朋友圈裡關於空氣質量和城市環境的吐槽又到了高峰期。可吐槽歸吐槽，又有多少人可以輕鬆選擇換座城市，換個活法。
▲ 2008年至2017年全國、河北和河北各設區市常住人口情況（數據來源：國家統計局、河北省統計局、河北各設區市統計局）。「回看」備註：標紅系當年常住人口規模或增速位居前五位的河北設區市。
數據也說明了這一點：過往10年，河北經濟「跑輸大盤」，可河北的常住人口增速卻「跑贏大盤」。這其中，石家莊的常住人口增速不僅跑贏了河北，更跑贏了全國。加上石家莊原本就位居全省首位的常住人口規模和基數，也就構成了石家莊房地產市場最為堅實與現實的需求「底座」。
石家莊人便是這樣：一邊訴說著世道蒼茫，人艱不拆，另一邊還要堅守下去。既然要堅守，房產便是無論如何也繞不開、跑不掉的。
順便說一下：最近三年，河北的一些城市已經顯露出明顯的人口外流現象。從數據上其實很輕鬆便能判斷：人口增速跑輸全國或河北的平均水平，便已是實質性的人口外流狀態。與這些城市相比，石家莊的常住人口算是穩健。
肯定有讀者會擺出這些現象加以反駁：石家莊的城中村拆遷戶很多，手握多套房產，早已不愁居住；石家莊的無房者也不是多數，「有房住」已是普遍現象。
誠然，石家莊的存量房產確實有規模，小回印象中的數據應該在接近百萬套。然而，這些房產是否能滿足如今的購房需求？拋開物業、環境、戶型這些因素，如果今天住在兩室裡，未來勢必會冒出換三室的念頭；住在三室裡，將來肯定想住一套四室來住。這就和買車、買包一樣，沒有最好，只有更好。近期，有一些朋友通過微信諮詢，手握多套兩室，想置換三室甚至更大，出手機會是否合適。這已經反映出潛在的置換需求。
那麼，換下來的房產給誰？自然是購買力還不夠強的「新市民」，別忘了，2018年末，石家莊的中心城區便是500萬人口，人口密度還要進一步膨脹，和前面的邏輯一樣，你總不能把趙縣的一套房產切出來，放到中心城區裡面來住。
急速的虹吸，是包括石家莊在內的中心城市擋也擋不住的趨勢，也是「惟地段論」的根本。人人都想鑽的地方，自然便是奇貨可居，價格堅挺。
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然而，有需求「捧場」，也不能任性。如今的石家莊房價，表面上是調控手段連續打壓和購房需求強烈觀望的「雙管齊下」，實則是在還2016年的「欠賬」。
你漲得太快了。
跑得太快，就很容易「飄」。小回印象極深的是，2017年初，攜房價上揚餘威，當時還沒有完全通車的南二環東延線房價已經飆升到了1.6萬元/平方米，當時中心城區最高也不過2.4萬元/平方米，僅僅1/3的差價，可位置和配套卻要差出十萬八千里。這樣的價格，任誰都心裡發慌。再加上一頓飯的功夫就漲18萬這樣的天方夜譚，房價的過快上漲實際上是在「作死」。
當時混亂的價格秩序，必然導致今天的重塑。
2017年初，石家莊人在討論的是石家莊房價的「頂」在哪裡。而今天，討論的則是石家莊房價的「底」在哪裡。和2008年股市那個「一萬點不是夢」的大標題，是不是很像？
事實上，「底」在市場，也在需求的心裡。某個項目，以往賣1.4萬元/平方米，無人問津；調價到1.1萬元/平方米，接近清盤。這樣的調整，便是到了「點兒」上。這個「點兒」，便是這個項目所面對購房需求內心的「最大公約數」。近期，東三環某項目1.2萬元/平方米開盤銷售囤積已久的小戶型房源，意向登記效果不錯，當然還需要開盤成交的檢驗，但這個價格，也到了前面所說的這個「點兒」上。
「底」不在鍵盤俠面對電腦屏幕的口沫橫飛裡，底在購房需求的手裡和心裡。
這一年下來，小回所在的克而瑞接待了一批又一批的全國性房企。他們的問題，複雜卻統一：這個市場，到底怎麼樣？小回的回答，不同也相同：需求沒問題，但近期會很艱辛。這個艱辛的過程，從目前來看，至少要持續到2019年上半年。最終的命運，則要看到12月召開的中央經濟工作會議。
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