春節長假結束後的四個星期，小回和團隊前後接待了二十多家房企的來訪，其中的2/3已是全國排名能擠進前五十位的「大傢伙」。這些房企的風格和套路五花八門，但在投資和拿地階段，各家的判斷指標其實大同小異：需求。能夠拿來衡量需求的指標，歸根到底，也無外乎兩項：這座城市有多少人，這些人有多少收入。
在中國，「收入」這項指標從來都是一筆糊塗賬。一位在全國性房企供職的朋友曾跟小回吐槽：有一次給老闆彙報，老闆問他：某某城市常住人口的收入怎麼樣？這位朋友老老實實地擺出了統計部門每年按慣例公佈的「人均可支配收入」相關數據。老闆斜了他一眼：這能看出個啥？
2018年石家莊城鎮居民人均可支配收入是35563元，同期石家莊普通住宅成交價格15681元/平方米。照此計算，一個人一年的可支配收入也只能購買兩個平方米。就此得出結論：石家莊普通住宅成交價格高？石家莊人買不起房產？可過往一年石家莊賣掉了將近300萬平方米的普通住宅，總房款在150至200萬元的普通住宅賣掉了5701套，200至250萬元和250至300萬元的普通住宅合在一起也有將近6000套。這些房產賣給了誰？
因此，每次面對房企們關於「石家莊人到底多有錢」這個困惑的時候，小回只能兩手一攤：反正，別看「人均可支配收入」這項數據就好。倒不如看一些可以佐證石家莊常住人口需求和購買力的數據，比如，石家莊的商業「魁首」北國人百，儘管開店早就開出了石家莊，可河北省會依然是它斷然不能放棄的「大本營」。最新的數據還是在2017年，這一年北國人百的銷售規模達到了350億元，高於當年的宏圖三胞和王府井，距噹噹網也只有一步之遙。
有人的地方，就有江湖。同樣的，有人的地方，自然就有需求和購買力。城市競爭，說來說去，還是「人」的競爭。2018年和2019年的兩個「春節假期後」，全國範圍內但凡有吸引力和影響力的省會城市，都在拿出「你比我，我比你」的人才人口政策，為的，還不是人兜裡面的購買力和心裡面的需求。
而在這些已經或即將進駐石家莊的房企眼裡，這座中國的「霧都」、「浴都」，儘管有諸多讓他們無法理解的事情，但這一千多萬的常住人口，依然是他們欲罷不能的關鍵因素。
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不負所望，2018年的石家莊常住人口繼續「翻紅」：包括辛集在內，石家莊的常住人口規模1095.16萬，較2017年新增7.17萬人。其中，新華區、橋西區、長安區和裕華區所組成的「城四區」，加上高新區所組成的「主城區」，再加上鹿泉區、欒城區和藁城區所組成的「新三區」，以及應屬「飛地」的井陘礦區，這樣一個極其寬泛的「市轄區」範圍內，其常住人口規模500.31萬人，較2017年新增10.09萬人。跨過了500萬人的「門檻」，石家莊終於可以「振臂一呼」：我們也是「特大城市」了。
這是石家莊人內心中的一個「梗」：2014年，石家莊市轄區的常住人口規模是467.36萬人，按照1980年版的標準，石家莊妥妥的「特大城市」。然而，2014年11月20日，國務院公佈了《關於調整城市規模劃分標準的通知》，「特大城市」門檻一口氣就拔升到了常住人口規模500萬，石家莊也因此從「特大城市」降級成了「大城市」。
降級這事兒，誰也忍不了。這五年來，重回特大城市變成了從上到下的心病。2018年初公佈2017年常住人口規模的時候，石家莊的統計部門在公報中還用了距特大城市規模僅一步之遙這樣的字眼，當年的心有不甘和今天的按捺不住溢於言表。如今，500萬常住人口的門檻終於邁了過去，豈能不揚眉吐氣。
我們再來看看市轄區這500萬常住人口的構成：先把因歷史原因，已成「飛地」的井陘礦區剔除出去，真正意義上的市轄區常住人口應是490.29萬；其中，主城區是321.68萬人，主城區內的城四區是294.35萬人，新三區是161.58萬人。常住人口的「大頭」還是在主城區和其中的城四區內。
▲ 2014年至2018年石家莊各縣、市、區常住人口規模情況
再來看看常住人口「增量」的流向：與2017年相比，剔除井陘礦區的市轄區常住人口新增10.05萬人；其中，主城區新增7.28萬人，主城區內的城四區新增3.45萬人，新三區新增2.69萬人。「大頭」在主城區和城四區內，人們趨之若鶩的自然也是這些地方。
如果把時間拉長到五年前，新三區在這兩年才算奮起直追，可過往五年，主城區和城四區還是「一家獨大」：與2014年相比，剔除井陘礦區的市轄區常住人口新增32.74萬；其中，主城區新增24.06萬人，主城區內的城四區新增14.28萬人，新三區新增6.62萬人，僅是主城區的28%。
▲ 2014年至2018年石家莊各縣、市、區常住人口新增情況
這兩年，新三區總算有了些「人氣」，這也反映出五年來常住人口對新三區的認知和判斷正逐步更新。然而，反過來想，要不是主城區確實已是擁擠不堪，房價也「冒尖」，否則，誰願意捨棄主城區，跑步出城呢？
前兩天，小回面對某全國性房企介紹城市的時候，展開地圖，指著城市的東西南北，絮絮叨叨兩個小時，關於新三區，小回說了很多，可講完了，來訪房企告訴我：沒記住多少，只記住了一句話，「配套差」。
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東邊日出，西邊雨。在市轄區為常住人口突破500萬，重回特大城市行列而歡呼的同時，市轄區外的縣市，卻在為常住人口的劇烈「失血」而痛苦不堪。尤其是在2018年，失血更加嚴重：與2017年相比，2018年石家莊市轄區外縣市常住人口減少2.92萬人；其中，靈壽、行唐、正定和新樂組成的北部縣市，其常住人口減少了0.94萬人，無極、深澤、晉州和辛集組成的東部縣市減少了0.89萬人，平山和井陘組成的西部縣、市減少了0.59萬人，元氏、贊皇、高邑和趙縣組成的南部縣市減少了0.49萬人。
小回將過往五年市轄區外縣市常住人口變化放在一起，也從未見過失血如此嚴重的2018年。
▲ 2014年至2018年石家莊全市、市轄區、主城區、城四區、新三區、市轄區外、西部縣市、北部縣市、南部縣市和東部縣市常住人口規模情況
事實上，這種失血是在2018年被徹底放大。將時間拉長到五年前，僅有西部縣市常住人口減少了0.37萬人，其他縣市均有不同幅度的增長。可五年來積少成多，量變質變，常住人口的流失終於在2018年迎來了總爆發。殊不知，五年來市轄區外縣市常住人口也僅新增了0.59萬人，與新三區常住人口新增規模最少的欒城區相比，僅相當於40%。
▲ 2014年至2018年石家莊全市、市轄區、主城區、城四區、新三區、市轄區外、西部縣市、北部縣市、南部縣市和東部縣市常住人口新增情況
如此迅速的失血，將是縣城房地產市場的最大「隱患」。民風淳樸的河北農村，小夥子想要娶媳婦，不僅需要在縣城或市區有房有車，如今要求又有升級：房產還不能有住房貸款，總不能讓姑娘嫁過去，還得跟著婆家一起還貸。如此背景便構成了縣城市場的最大「基石」。
如此市場，需求是有的，可能夠持續多久？收割一把，又需要多長時間才能恢復過來？
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從某種意義上說，這些年來石家莊市轄區常住人口規模節節攀升，市轄區外的縣市「功不可沒」：在市轄區人口規模迅速擴張的背景下，這些縣市首先「貢獻」出了當地的人口。一方面，這背後是資源向心力，特別是主城區和城四區，集中了石家莊最為豐富和優質的公共服務配套，舉凡有需求和購買力，換句話說，想買，又能承擔得起，主城區和城四區自然是首選。
另一方面，這也是城鎮化的必然結果。2017年的鄭州，城鎮化率已經達到了驚人的72%。然而，直到2018年的石家莊，城鎮化率才勉強達到63%。兩者相差的9%，也就意味著石家莊還有至少90萬人將從農村搬進城鎮，這其中的大部分，購買力充沛，大搖大擺搬進主城區和城四區；購買力有限的，高新區和新三區也可以接受，哪怕是臨近城四區的環線沿線。這背後的想象空間非常廣闊。
然而，與鄭州相比，相差9%的城鎮化率既是「蛋糕」，更是「隱憂」：小回統計了過往三年並直到2017年的鄭州常住人口數據，驚訝地發現，這座國家中心城市和中原城市群的絕對核心，除市轄的金水區和市轄區外的新鄭市外，其他地方竟然全部呈現出常住人口的增長態勢。這其中，當仁不讓的便是鄭東新區和航空港區，常住人口三年內分別新增18.4和10.13萬人，妥妥地「秒殺」石家莊新三區合併在一起在過往五年的新增常住人口規模。
▲ 2015年至2017年鄭州市各縣、市、區常住人口新增情況
市轄區內在虹吸，市轄區外也在虹吸，鄭州全境如同一個巨大的「吸血泵」。看看河南地圖，小回想明白了：鄭州常住人口規模的集體上揚，背靠的是河南全境的一個億人口。
然而，與鄭州之於河南相比，石家莊之於河北，也僅限於冀中南地區的保定南部、衡水、滄州西部、邢臺和邯鄲，條件允許的話，山西的陽泉也可以輻射到。然而，這個理論大於現實的輻射範圍，卻遠遠不能為石家莊提供一塊人口規模一個億的「腹地」。一旦邯鄲被鄭州拉走，保定靠攏北京，滄州扭頭轉向天津，石家莊的戰略空間將被進一步壓縮。
因此，也就不難理解，市轄區常住人口的增加，當下最為現實的選擇，也只能是市轄區外的縣市。此時的石家莊需要「未雨綢繆」：吸完了這些地方，還能轉向哪裡？
事實上，人口的吸引力也從來不是靠有多大地盤就能確定的。關鍵，還在於城市，你有多大的吸引力能把人直接「吸」來，牢牢「吸」住？
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就算在擠破頭的市轄區內，常住人口的規模和增量也是「高下不同」：其中，誰是常住人口新增最多的行政區？不是常年霸佔最受歡迎行政區的裕華區，也不是老舊廠區和棚戶區大量拆遷改造的長安區，更不是省直機關單位和家屬院大量扎堆的橋西區，而是
石家莊如今的「產業龍頭」高新區。意不意外？與2017年相比，2018年高新區的常住人口新增3.82萬；過往五年，高新區的常住人口更是新增了9.77萬。高新區的開發空間廣闊，別的不說，南二環東延線以南的廣袤之地，將是未來三年石家莊土地市場供地的絕對主力，為此，地鐵第二期規劃還「特意」先行啟動六號線一期，起自東明商城，終到高新區南端的東佐；高新區在2019年還將啟動全市規模最大的城建計劃，一口氣就是幾十條道路的建設，這是要徹底摘掉「全區盡是斷頭路」帽子的節奏。上述動作一旦全部落地，高新區的常住人口規模還將增長。
過往五年，城四區常住人口新增規模都在3至4萬左右，藁城區也有了3.01萬人，鹿泉區2.09萬人，循環化工園區2.05萬人，欒城區也有1.51萬人。儘管與主城區和城四區的配套水準尚不能相比，可城裡面的房價確實不便宜，在主城區和新三區之間互聯互通的主幹道沿線購房，成了大量首置需求的首選。多少有些無奈，但也是城市和房地產市場發展必然要經歷的過程。
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小回總是在說：石家莊常住人口的人口密度有多大、有多大、有多大。很多朋友嗤之以鼻：哪有？
還真有。先看橋西區，全市範圍內人口密度最大的行政區，在2018年已有11263人/平方公里。其次是裕華區，人口密度9296人/平方公里。綜合算下來，城四區在2018年的人口密度已是8031人/平方公里，主城區的人口密度也有7227人/平方公里。在過往五年，主城區和城四區的人口密度均保持了7%以上的增長。
▲ 2014年和2018年石家莊各縣、市、區常住人口密度和增長情況
高新區值得一說：過往五年，高新區的常住人口新增了將近10萬，也將高新區的人口密度推升到了3477人/平方公里的水平，五年上升了56%，增幅絕對跑贏全市。反過來看，高新區也是這些年來石家莊著力將城四區常住人口向外疏解的方向之一，地面是主幹道，地下是軌道交通，以往是高新區中北部，珠江大道、長江大道和黃河大道的「三橫」沿線較為集中；未來則是高新區的南部，特別是南二環東延線以南地區。高新區成立27年，南部地區也已經「沉睡」了27年，如今又是地面交通，又是地下軌交，將城四區常住人口疏解向這些地區的目的非常明確。
與主城區相比，新三區的人口密度還遠遠不足：最高的欒城區和藁城區，也勉強剛過1000人/平方公里這道「門檻」，最低的鹿泉區，當前的人口密度僅有778人/平方公里。然而，與高新區已有配套基礎相比，新三區的配套水平是「卡」住需求外溢的關鍵因素。就算是上風上水、生態涵養的鹿泉區，購物、就醫、入學沒地去，常住人口和需求都會「意興闌珊」。打開外賣平臺，點個餐都要好幾公里以外，因此也無怪乎新三區和正定縣的政府工作報告，都將提升配套水平赫然寫了進去。
▲ 2014年和2018年石家莊全市、市轄區、主城區、城四區、新三區、市轄區外、西部縣市、北部縣市、南部縣市和東部縣市常住人口密度和增長情況
現在不是顧面子的時候，而是要裡子的時候。
可以預見的是，除了城四區的配套投入還得穩定外，將常住人口壓力向外疏解仍是當務之急。指揮棒一揮，高新區和新三區的配套投入一樣不能馬虎，並表現在軌道交通加快推進，先把通向正定新區的軌道交通一號線二期試運營，並將正定新區納入主城區常住人口向外疏解的新目的地；地面交通加快建設，高新區最大規模的城建計劃自不用說，中華北大街、新城大道和太行北大街北延也將大幹快上。此外便是各種配套設施，遠的不說，河北醫大二院在鹿泉區的西院區即將投入使用，以及在正定新區新院區儘快開工建設，便是直追眼前。
常住人口跑步進城，主動積極；可將常住人口疏解出去，就要靠實打實的吸引力。配套不足，生活不便，誰會願意用腳投票？然而，放眼四下，除了主城區和城四區差強人意外，新三區和更大範圍的市轄區外縣市，顯然還無法給常住人口們足夠的信心。
比上不足，比下有餘。過往五年，河北全省常住人口新增172.55萬，剔除掉辛集的石家莊便佔據了19%，處於領跑狀態。然而，與鄭州當仁不讓虹吸河南全境不同，偏安冀中南的石家莊需要面對北京這座中國最大的人口「吸血泵」，還需要面對天津、唐山、保定等一眾競爭者。遠的不說，2018年比鄰北京的廊坊常住人口新增31.48萬，手握河北雄安新區的保定新增20.95萬，冀東區域中心的唐山新增16.76萬，地處鄭州和石家莊兩地夾縫中的邯鄲也新增15.42萬人。不要說和北京、天津和鄭州正面競爭，就算是在河北省內，在冀中南地區，面對衡水、邢臺和邯鄲三個「小兄弟」，石家莊也難言樂觀。
▲ 2014年至2018年河北各設區市和省直管縣、市常住人口新增情況
儘管石家莊已有將近1100萬的常住人口規模，「老本」還能坐享一段時間，可總有一天，這座河北的省會，還是需要走出冀中南，面對河北全境。那麼，石家莊，準備好了嗎？
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