清明節小長假之後，石家莊房地產市場的「量變」將加快，並將率先在成交規模上率先體現出來。
沒有成交規模支撐，成交價格企穩也就無從談起。
「量變」不快，也說不過去。事實上，外圍的政策環境一直在調整：遠的不說，近鄰濟南的住房限價政策便完美演繹了「嘴上說不要、身體卻很誠實」這句話是多麼有道理：政策剛放開的時候，原本是「悄悄地進村，打槍的不要」，怎奈當地房企和項目一通吵吵，把原本可以隱秘執行的政策翻到了檯面上。一方面，在回應政策調整的文件上，當地政府「猛打太極」；另一方面，在執行上始終堅持低調，據小回所知，濟南調整住房限價政策已經落實。
這一點，石家莊房地產市場也不必羨慕：早在2018年下半年，本地的住房限價政策也有調整，儘管11707元/平方米這條「紅線」一直都在，但好在石家莊還有足夠三、五年消化的大量低價成交的普通住宅，「高低配」可以操作下去，只需要配合使用「限籤」就可以。然而，即便住房限價政策調整，房企和項目拿到手的審批價格沒以前那麼「卡脖」，可面對當下市場，
房價上揚一旦惹眼，那就是「政治不正確」的事情。
「量變」加快，也還沒到「質變」的時候。這個度，那雙「無形的手」一直在拿捏。況且，調控政策的基本面也沒有崩盤。短期來看，我們還不用擔心房價大幅上揚，「穩中波動、穩中分化」將是一段時間內我們可以看到的趨勢。
文章一開頭，小回先叨叨兩句近期的石家莊房價。下面，進入正題。
1
「無門檻」落戶政策執行有月，關於這項政策的爭議之聲始終未斷。上週，多家全國性媒體集中報道了此事。讓小回印象頗深的有兩點：其一，是《南方週末》的報道中透露，率先公佈這項政策的公安部門被其他部門吐槽，稱配套政策尚未出臺，公安部門就公佈出去，「搞得很被動」。其二，是《中國經營報》援引數據稱，即便是執行「無門檻」落戶政策，石家莊的人口吸引力還是不及北京和天津。
而在坊間，爭議之聲更盛，一些來自本地的批評聲音更是直指「無門檻」落戶政策「沒追求」：石家莊憑什麼來吸引高智高知人群？
然而，與這樣的爭議形成鮮明反差的是：「無門檻」落戶政策執行僅三天，已有2738人申請石家莊戶籍。小回綜合了一下各方提供的數據，發現如下三個方面值得玩味：
其一，這2738人中，有1125人來自河北省內，剩餘1613人來自河北省外。這一點，有些出乎小回的意料。原來，也並非所有人在提到河北省會是石家莊的時候，會一臉懵逼。
其二，在新落戶的人口中，年齡在18至40歲的佔69%，17歲及以下佔20%，兩者相加，幾乎摸到了九成這條線。原來，並非某些聲音訕笑稱，石家莊的戶籍只能吸引來老頭老太太，年輕人依然是主力。
其三，在新落戶的人口中，大專以上學歷佔41%。披露這項數據的消息源告訴小回，這反映出石家莊對高學歷人口還是有吸引力。可小回看到的，卻是另外的59%，大專以下學歷，這裡面就包括中專、高中甚至是初中畢業。的確，這些人並非各大城市心心念唸的高智高知人群。
石家莊「無門檻」落戶政策出臺後，杭州等地亦有吸引人才和人口的新政策出臺。像杭州，將吸引人才和人口的學歷「底線」放到了大專，不可謂不大，可和石家莊的「無門檻」相比，那59%就沒有在杭州們的射程之內。因此，
到目前為止，石家莊的落戶政策依然是全國範圍內的「力度第一」。而這，其實就是石家莊想要的。
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一直以來，石家莊就沒有吸引高智高知人群的傳統，更沒有吸引這些人群的本錢。2018年石家莊的經濟總量是六千億略出頭。僅從數據上比較，較2017年的6400億下降了8%左右。儘管統計部門給出了一個「可比價」的概念，橫算豎算算出來了7.5%的增長，但在各行業的反饋來看，2018年石家莊的表現難言最佳。
小回處在和全國性房企最早接觸的前沿。在和他們的交流中，小回經常聽到的一個詞，是「營商環境」。這個詞的含義太大，普通百姓不必苦鑽，簡而言之，便是在這座城市設企業、做生意，一些政府部門的表現「並不友好」。這個「並不友好」，是小回直接轉述某全國性房企朋友的原話。
事實上，不要說企業，個人的感受也是差強人意。前兩天，小回看到了一篇申訴帖子，一位新市民在看到「無門檻」落戶政策出臺後，便向居住地派出所申請落戶，可來來回回跑了五趟，派出所以各種理由消極應付。這位新市民忍無可忍，通過公開平臺申訴。事實證明，跑五趟，還不如嚇唬一下好事，申訴沒兩天，事情辦妥。
儘管申訴平臺顯示，「當事人滿意」，可到底滿不滿意，大家可以自行腦補。
無論是經濟增速、產業表現，還是營商環境、服務環境，石家莊都難言上佳。而對於這些，在學歷上有條件，在城市上可選擇，在事業上有追求的高智高知人群，顯然是更為敏感的。人比人，氣死人，對比一些活力更強、後勁更足的城市，哪怕石家莊推出過較為優厚的人才綠卡政策，優勢依然不大。
人啊，最難做的就是「認命」。既然沒這個命，就沒必要在這件事上過多糾結。這一次，石家莊算是認命了。不過，認命不代表認慫，認命更多的，是認清自己，也認清現實，並從自己和現實出發，做出判斷和選擇。而這一點，恰恰是石家莊「無門檻」落戶政策最聰明的地方。
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事實上，無論是普羅大眾，還是執政當局，在吸引人才和人口的時候，總是把眼睛盯在高智高知人群身上。然而，數據已經擺在眼前：就算是大學擴招多年，中國目前手握大專及以上學歷的人口，剛剛過億。換言之，
剩下的十一億人，學歷應在大專以下。放眼大部分二線重點城市，即便大部分將落戶門檻降到了大專，也只是在這一個億的人口上做文章，卻有意或無意地忽略了剩下的十一億。想一想，這十一億，空間何等廣闊。
在出臺「無門檻」落戶政策前，石家莊勞動力人口的學歷表現就「並不算高」。根據小回掌握的數據，2015年石家莊六歲及以上人口的平均受教育年限是10.60年，較2010年增加了0.98年；其中，15至59歲的勞動力人口平均受教育年限是11.14年，較2010年增加了0.68年。然而，無論是10.60年，還是11.14年，都還沒有摸到高中畢業12年這條邊界，推倒下來，只能到中專畢業的水平。
石家莊是一座「年輕的城市」。即便是老齡化嚴重侵蝕人口年齡結構的今天，石家莊的人口依然表現出「血氣方剛」的一面：還是小回掌握的數據，在2017年石家莊的常住人口中，15至59歲佔65%，其次是0至14歲（17.39%）和60歲及以上（17.07%）。儘管和2010年相比，石家莊常住人口中60歲及以上的規模和比重都翻了一倍，但60歲及以下依然超過八成。
▲ 2010年、2017年石家莊常住人口年齡結構情況（數據來源：石家莊市統計局）
上面兩組數據，你看出了什麼：其一，石家莊依然是年輕人的天下，對年輕人的吸引力尚在，且0至14歲的後備年輕人在7年內還增加了20多萬人，後勁尚可期待。其二，正處在「當打之年」的年輕人學歷並不算高，說得再直白一點，中低學歷的年輕人在石家莊規模更大。
現實如此，如果石家莊還把注意力盯在高智高知人群身上，那就是「既沒看清自己，更沒看清現實」。
好在，這一次，石家莊終於認清了自己，也使得「無門檻」落戶政策成為了十年內石家莊最聰明的政策。
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下面解答一些人的疑問：
有人會問：這些人有購買力，有前途嗎？
有沒有前途，我們都沒有資格來評判。即便是低學歷，就沒有未來麼？站在城市、經濟和產業發展的高度，高智高知人群的貢獻更大，這一點，毋庸置疑。只不過，築巢才能引鳳。石家莊這「巢」尚且四面透風，奢望高智高知人群們青睞，顯然不切實際。當然，這與加大力度引入產業，做強經濟並不衝突，該補的短板，繼續補，該做的事情，繼續做。既然石家莊已經把自己放在了北京、天津和未來河北雄安新區科創高地的下游，專心做好科創成果的轉化，那麼，相對於精於研發的高智高知人群，倒不如將人口儲備的重點放在轉化上需求規模更大的勞動力人口身上。
至於購買力，也不容小覷。小回在只舉兩個例子：一個是羅胖在2019年跨年演講中提到了的「神秘的春晚力量」，另一個是在流量紅利瀕臨枯竭的當下靠三、四線城市拼殺而出的拼多多。有朋友告訴小回，石家莊一個縣農村信用社，僅存款規模就在幾十億看上，農村人口的理財觀念剛剛起步，很多人的首選依然是存款進銀行，這些沉睡的資金，便是基層購買力最大的源泉。
永遠不要低估甚至忽視來自基層的購買力，滴水匯泉，江河湖海，有人的地方，就不必為購買力擔心。
也有人會問：他們為什麼不去更大、更好的城市？
首先，石家莊有多差嗎？當然了，這個反問相對於剛才吐槽的經濟增速、產業表現、營商環境和服務環境，相當於一線和二線重點城市，石家莊確實是差。但對於學歷過不了大專這一關的普羅大眾，意味著即便是在對大專及以上門戶大開的那些「更好的城市」，他們依然無法獲得一個戶口；退而求其次，選擇石家莊與其說無奈和別無選擇，倒不如說是現實。與這些人口走出縣城、農村相比，作為河北省的省會，石家莊的公共服務資源還是好出一大截。
還是那句話，認命不代表認慫，認命更多的，是認清自己，也認清現實。人和城市，都是一個道理。
「無門檻」落戶政策，與其吐槽是石家莊吸引人才和人口已「毫無底線」，倒不如說是認清自己，也認清現實。與其和二線重點城市在那一億人上爭短長，倒不如把更大的視野放在剩下的十一億人身上。只有將這座城市人口的「底座」進一步夯實，才有後續大發展的更多「本錢」。
只有人，肯定不行：石家莊這將近1100萬人口，才創造出六千億出頭的經濟總量，顯然是低估了。然而，沒有人，在人口紅利漸趨微薄，離婚率居高不下，出生率節節敗退的當下，顯然是絕對不行的。
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石家莊的「無門檻」落戶政策，率先公佈消息的部門倒是「一時爽」了，可留給其他部門的壓力著實不小。雖然一些部門已經表態，會把基礎設施和公共服務做好，滿足激增的戶籍人口需求，嘴上不說，內心估計是叫苦不迭。
僅以教育為例：儘管和其他城市相比，石家莊的中小學勝在數量，但在校學生規模也不小，二環內的中小學更是人滿為患。此外，除了某些學校教學質量拔尖，多數學校只能說是差強人意。
這兩年，石家莊在教育資源上在忙活兩件事情：其一，是督促新建住宅項目配建教育資源儘快移交政府部門，進行統一管理，配建教育資源的政策也有調整，比以前更嚴格，需要房企和項目掏出來的教育設施費用也比以前有所上調。儘管這給房價成本製造了更大的壓力，但該建的還是要建，該做的還是要做。
其二，是學區制改革。和普通百姓理解的劃片入學學區不一樣，這裡的學區制，簡而言之，就是把多所學校組成一個學區，這裡面有一所或兩所優質學校領銜，帶領三至四所後進學校，通過統一管理來「傳幫帶」。經過這種孵化效果，待一些學校教學質量上升，可獨當一面，再從學區中獨立出來，和其他後進學校組成新的學區，繼續孵化。不得不說，這個政策著實聰明，已經起到了一些效果。
只不過，再怎麼努力，石家莊還是和不管大小的城市相比，一樣面臨教育資源有限，優質資源鳳毛麟角，但教育需求井噴，對教育質量要求愈發挑剔之間分歧較大的現實問題。對於普羅大眾而言，則需要面對一個殘酷的現實：
優質教育精英化，精英教育私立化。想要讓子女享受更好的教育資源，政府提供的普惠式教育肯定是不夠的，購買力在這個時候變得更為重要。
對於石家莊而言，當務之急已經不是繼續敞開大門，歡迎八方來投，而是用盡可能短的時間，補齊公共服務的短板。否則，即便來了，沒有足夠的教育、醫療、養老服務，問題還得接二連三地出現。
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最後，還是得叨叨兩句，「無門檻」落戶政策對石家莊房地產市場的影響。
和其他商品不一樣，新市民們沒有辦法把遠在老家或其他城市的房子，搬到石家莊來使用。況且，享受城市公共服務，特別是教育資源，只把戶口遷進來，還遠遠不夠。按照石家莊的入學政策，需要戶口、房本和學籍三者合一，有的學校甚至要求適齡子女在住址上住夠多長時間。因此，有人擔心，如果把戶口遷到優質學校所在的片內，不就可以蹭學校上了，這種擔心純屬多餘。
顯然，戶口進來了，房產便是下一個「剛需」。租房遷入戶籍，還得看房東的臉色。讓租客和房東、房東子女爭奪教育資源，房東才不會答應這樣的要求。所以，未免受制於人，多數新市民還是會選擇新購房。
購買力比較強的，當然是想買哪兒買哪兒；購買力一般的，選擇無外乎兩種，一是二環內的二手房，小戶型，即便是高單價，總價也可控，首付幾十萬就能拿下；二是二環外、三環邊的新項目，三環邊在2019年的小戶型扎堆，供應規模可觀，原本小回和團隊還擔心，這麼多小戶型直接就是「紅海」，市場競爭將非常慘烈，庫存壓力也大，如今來看，有了新市民在石家莊來一次「湖廣填四川」，消化小戶型還是有希望的。只不過，三環沿線的配套幾乎是零，新市民來了，除了吃喝拉撒，也需要哪怕最基礎的城市基礎配套和公共服務。
展望這一年，小回猜測一下：「無門檻」落戶政策，將為石家莊帶來至少10萬的新市民，戶籍人口有望突破一千萬。然而，也別高興得太早，小回也要提醒兩句：
其一，政策是好的，基層部門莫要「念歪」了。前述「無門檻」還要面對落戶難的事情，不是個案。好政策落實不了，一切依然是空。
其二，人來了，公共服務需要儘快跟上。安居才能樂業，人都來了，不讓人安居，還想從他們的兜裡掏錢出來，那就有點說不過去了。
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