清明节小长假之后，石家庄房地产市场的「量变」将加快，并将率先在成交规模上率先体现出来。
没有成交规模支撑，成交价格企稳也就无从谈起。
「量变」不快，也说不过去。事实上，外围的政策环境一直在调整：远的不说，近邻济南的住房限价政策便完美演绎了「嘴上说不要、身体却很诚实」这句话是多么有道理：政策刚放开的时候，原本是「悄悄地进村，打枪的不要」，怎奈当地房企和项目一通吵吵，把原本可以隐秘执行的政策翻到了台面上。一方面，在回应政策调整的文件上，当地政府「猛打太极」；另一方面，在执行上始终坚持低调，据小回所知，济南调整住房限价政策已经落实。
这一点，石家庄房地产市场也不必羡慕：早在2018年下半年，本地的住房限价政策也有调整，尽管11707元/平方米这条「红线」一直都在，但好在石家庄还有足够三、五年消化的大量低价成交的普通住宅，「高低配」可以操作下去，只需要配合使用「限签」就可以。然而，即便住房限价政策调整，房企和项目拿到手的审批价格没以前那么「卡脖」，可面对当下市场，
房价上扬一旦惹眼，那就是「政治不正确」的事情。
「量变」加快，也还没到「质变」的时候。这个度，那双「无形的手」一直在拿捏。况且，调控政策的基本面也没有崩盘。短期来看，我们还不用担心房价大幅上扬，「稳中波动、稳中分化」将是一段时间内我们可以看到的趋势。
文章一开头，小回先叨叨两句近期的石家庄房价。下面，进入正题。
1
「无门槛」落户政策执行有月，关于这项政策的争议之声始终未断。上周，多家全国性媒体集中报道了此事。让小回印象颇深的有两点：其一，是《南方周末》的报道中透露，率先公布这项政策的公安部门被其他部门吐槽，称配套政策尚未出台，公安部门就公布出去，「搞得很被动」。其二，是《中国经营报》援引数据称，即便是执行「无门槛」落户政策，石家庄的人口吸引力还是不及北京和天津。
而在坊间，争议之声更盛，一些来自本地的批评声音更是直指「无门槛」落户政策「没追求」：石家庄凭什么来吸引高智高知人群？
然而，与这样的争议形成鲜明反差的是：「无门槛」落户政策执行仅三天，已有2738人申请石家庄户籍。小回综合了一下各方提供的数据，发现如下三个方面值得玩味：
其一，这2738人中，有1125人来自河北省内，剩余1613人来自河北省外。这一点，有些出乎小回的意料。原来，也并非所有人在提到河北省会是石家庄的时候，会一脸懵逼。
其二，在新落户的人口中，年龄在18至40岁的占69%，17岁及以下占20%，两者相加，几乎摸到了九成这条线。原来，并非某些声音讪笑称，石家庄的户籍只能吸引来老头老太太，年轻人依然是主力。
其三，在新落户的人口中，大专以上学历占41%。披露这项数据的消息源告诉小回，这反映出石家庄对高学历人口还是有吸引力。可小回看到的，却是另外的59%，大专以下学历，这里面就包括中专、高中甚至是初中毕业。的确，这些人并非各大城市心心念念的高智高知人群。
石家庄「无门槛」落户政策出台后，杭州等地亦有吸引人才和人口的新政策出台。像杭州，将吸引人才和人口的学历「底线」放到了大专，不可谓不大，可和石家庄的「无门槛」相比，那59%就没有在杭州们的射程之内。因此，
到目前为止，石家庄的落户政策依然是全国范围内的「力度第一」。而这，其实就是石家庄想要的。
2
一直以来，石家庄就没有吸引高智高知人群的传统，更没有吸引这些人群的本钱。2018年石家庄的经济总量是六千亿略出头。仅从数据上比较，较2017年的6400亿下降了8%左右。尽管统计部门给出了一个「可比价」的概念，横算竖算算出来了7.5%的增长，但在各行业的反馈来看，2018年石家庄的表现难言最佳。
小回处在和全国性房企最早接触的前沿。在和他们的交流中，小回经常听到的一个词，是「营商环境」。这个词的含义太大，普通百姓不必苦钻，简而言之，便是在这座城市设企业、做生意，一些政府部门的表现「并不友好」。这个「并不友好」，是小回直接转述某全国性房企朋友的原话。
事实上，不要说企业，个人的感受也是差强人意。前两天，小回看到了一篇申诉帖子，一位新市民在看到「无门槛」落户政策出台后，便向居住地派出所申请落户，可来来回回跑了五趟，派出所以各种理由消极应付。这位新市民忍无可忍，通过公开平台申诉。事实证明，跑五趟，还不如吓唬一下好事，申诉没两天，事情办妥。
尽管申诉平台显示，「当事人满意」，可到底满不满意，大家可以自行脑补。
无论是经济增速、产业表现，还是营商环境、服务环境，石家庄都难言上佳。而对于这些，在学历上有条件，在城市上可选择，在事业上有追求的高智高知人群，显然是更为敏感的。人比人，气死人，对比一些活力更强、后劲更足的城市，哪怕石家庄推出过较为优厚的人才绿卡政策，优势依然不大。
人啊，最难做的就是「认命」。既然没这个命，就没必要在这件事上过多纠结。这一次，石家庄算是认命了。不过，认命不代表认怂，认命更多的，是认清自己，也认清现实，并从自己和现实出发，做出判断和选择。而这一点，恰恰是石家庄「无门槛」落户政策最聪明的地方。
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事实上，无论是普罗大众，还是执政当局，在吸引人才和人口的时候，总是把眼睛盯在高智高知人群身上。然而，数据已经摆在眼前：就算是大学扩招多年，中国目前手握大专及以上学历的人口，刚刚过亿。换言之，
剩下的十一亿人，学历应在大专以下。放眼大部分二线重点城市，即便大部分将落户门槛降到了大专，也只是在这一个亿的人口上做文章，却有意或无意地忽略了剩下的十一亿。想一想，这十一亿，空间何等广阔。
在出台「无门槛」落户政策前，石家庄劳动力人口的学历表现就「并不算高」。根据小回掌握的数据，2015年石家庄六岁及以上人口的平均受教育年限是10.60年，较2010年增加了0.98年；其中，15至59岁的劳动力人口平均受教育年限是11.14年，较2010年增加了0.68年。然而，无论是10.60年，还是11.14年，都还没有摸到高中毕业12年这条边界，推倒下来，只能到中专毕业的水平。
石家庄是一座「年轻的城市」。即便是老龄化严重侵蚀人口年龄结构的今天，石家庄的人口依然表现出「血气方刚」的一面：还是小回掌握的数据，在2017年石家庄的常住人口中，15至59岁占65%，其次是0至14岁（17.39%）和60岁及以上（17.07%）。尽管和2010年相比，石家庄常住人口中60岁及以上的规模和比重都翻了一倍，但60岁及以下依然超过八成。
▲ 2010年、2017年石家庄常住人口年龄结构情况（数据来源：石家庄市统计局）
上面两组数据，你看出了什么：其一，石家庄依然是年轻人的天下，对年轻人的吸引力尚在，且0至14岁的后备年轻人在7年内还增加了20多万人，后劲尚可期待。其二，正处在「当打之年」的年轻人学历并不算高，说得再直白一点，中低学历的年轻人在石家庄规模更大。
现实如此，如果石家庄还把注意力盯在高智高知人群身上，那就是「既没看清自己，更没看清现实」。
好在，这一次，石家庄终于认清了自己，也使得「无门槛」落户政策成为了十年内石家庄最聪明的政策。
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下面解答一些人的疑问：
有人会问：这些人有购买力，有前途吗？
有没有前途，我们都没有资格来评判。即便是低学历，就没有未来么？站在城市、经济和产业发展的高度，高智高知人群的贡献更大，这一点，毋庸置疑。只不过，筑巢才能引凤。石家庄这「巢」尚且四面透风，奢望高智高知人群们青睐，显然不切实际。当然，这与加大力度引入产业，做强经济并不冲突，该补的短板，继续补，该做的事情，继续做。既然石家庄已经把自己放在了北京、天津和未来河北雄安新区科创高地的下游，专心做好科创成果的转化，那么，相对于精于研发的高智高知人群，倒不如将人口储备的重点放在转化上需求规模更大的劳动力人口身上。
至于购买力，也不容小觑。小回在只举两个例子：一个是罗胖在2019年跨年演讲中提到了的「神秘的春晚力量」，另一个是在流量红利濒临枯竭的当下靠三、四线城市拼杀而出的拼多多。有朋友告诉小回，石家庄一个县农村信用社，仅存款规模就在几十亿看上，农村人口的理财观念刚刚起步，很多人的首选依然是存款进银行，这些沉睡的资金，便是基层购买力最大的源泉。
永远不要低估甚至忽视来自基层的购买力，滴水汇泉，江河湖海，有人的地方，就不必为购买力担心。
也有人会问：他们为什么不去更大、更好的城市？
首先，石家庄有多差吗？当然了，这个反问相对于刚才吐槽的经济增速、产业表现、营商环境和服务环境，相当于一线和二线重点城市，石家庄确实是差。但对于学历过不了大专这一关的普罗大众，意味着即便是在对大专及以上门户大开的那些「更好的城市」，他们依然无法获得一个户口；退而求其次，选择石家庄与其说无奈和别无选择，倒不如说是现实。与这些人口走出县城、农村相比，作为河北省的省会，石家庄的公共服务资源还是好出一大截。
还是那句话，认命不代表认怂，认命更多的，是认清自己，也认清现实。人和城市，都是一个道理。
「无门槛」落户政策，与其吐槽是石家庄吸引人才和人口已「毫无底线」，倒不如说是认清自己，也认清现实。与其和二线重点城市在那一亿人上争短长，倒不如把更大的视野放在剩下的十一亿人身上。只有将这座城市人口的「底座」进一步夯实，才有后续大发展的更多「本钱」。
只有人，肯定不行：石家庄这将近1100万人口，才创造出六千亿出头的经济总量，显然是低估了。然而，没有人，在人口红利渐趋微薄，离婚率居高不下，出生率节节败退的当下，显然是绝对不行的。
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石家庄的「无门槛」落户政策，率先公布消息的部门倒是「一时爽」了，可留给其他部门的压力着实不小。虽然一些部门已经表态，会把基础设施和公共服务做好，满足激增的户籍人口需求，嘴上不说，内心估计是叫苦不迭。
仅以教育为例：尽管和其他城市相比，石家庄的中小学胜在数量，但在校学生规模也不小，二环内的中小学更是人满为患。此外，除了某些学校教学质量拔尖，多数学校只能说是差强人意。
这两年，石家庄在教育资源上在忙活两件事情：其一，是督促新建住宅项目配建教育资源尽快移交政府部门，进行统一管理，配建教育资源的政策也有调整，比以前更严格，需要房企和项目掏出来的教育设施费用也比以前有所上调。尽管这给房价成本制造了更大的压力，但该建的还是要建，该做的还是要做。
其二，是学区制改革。和普通百姓理解的划片入学学区不一样，这里的学区制，简而言之，就是把多所学校组成一个学区，这里面有一所或两所优质学校领衔，带领三至四所后进学校，通过统一管理来「传帮带」。经过这种孵化效果，待一些学校教学质量上升，可独当一面，再从学区中独立出来，和其他后进学校组成新的学区，继续孵化。不得不说，这个政策着实聪明，已经起到了一些效果。
只不过，再怎么努力，石家庄还是和不管大小的城市相比，一样面临教育资源有限，优质资源凤毛麟角，但教育需求井喷，对教育质量要求愈发挑剔之间分歧较大的现实问题。对于普罗大众而言，则需要面对一个残酷的现实：
优质教育精英化，精英教育私立化。想要让子女享受更好的教育资源，政府提供的普惠式教育肯定是不够的，购买力在这个时候变得更为重要。
对于石家庄而言，当务之急已经不是继续敞开大门，欢迎八方来投，而是用尽可能短的时间，补齐公共服务的短板。否则，即便来了，没有足够的教育、医疗、养老服务，问题还得接二连三地出现。
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最后，还是得叨叨两句，「无门槛」落户政策对石家庄房地产市场的影响。
和其他商品不一样，新市民们没有办法把远在老家或其他城市的房子，搬到石家庄来使用。况且，享受城市公共服务，特别是教育资源，只把户口迁进来，还远远不够。按照石家庄的入学政策，需要户口、房本和学籍三者合一，有的学校甚至要求适龄子女在住址上住够多长时间。因此，有人担心，如果把户口迁到优质学校所在的片内，不就可以蹭学校上了，这种担心纯属多余。
显然，户口进来了，房产便是下一个「刚需」。租房迁入户籍，还得看房东的脸色。让租客和房东、房东子女争夺教育资源，房东才不会答应这样的要求。所以，未免受制于人，多数新市民还是会选择新购房。
购买力比较强的，当然是想买哪儿买哪儿；购买力一般的，选择无外乎两种，一是二环内的二手房，小户型，即便是高单价，总价也可控，首付几十万就能拿下；二是二环外、三环边的新项目，三环边在2019年的小户型扎堆，供应规模可观，原本小回和团队还担心，这么多小户型直接就是「红海」，市场竞争将非常惨烈，库存压力也大，如今来看，有了新市民在石家庄来一次「湖广填四川」，消化小户型还是有希望的。只不过，三环沿线的配套几乎是零，新市民来了，除了吃喝拉撒，也需要哪怕最基础的城市基础配套和公共服务。
展望这一年，小回猜测一下：「无门槛」落户政策，将为石家庄带来至少10万的新市民，户籍人口有望突破一千万。然而，也别高兴得太早，小回也要提醒两句：
其一，政策是好的，基层部门莫要「念歪」了。前述「无门槛」还要面对落户难的事情，不是个案。好政策落实不了，一切依然是空。
其二，人来了，公共服务需要尽快跟上。安居才能乐业，人都来了，不让人安居，还想从他们的兜里掏钱出来，那就有点说不过去了。
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