10月份以來，多家房地產企業先後公佈了發債計劃，富力地產、華夏幸福基業、藍光發展等企業陸續公佈了超過150億元人民幣的發債計劃。
不過，隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，今年以來房地產行業的融資環境持續收緊，房企融資難度越來越大。尤其是中小房企，面臨嚴峻的生存環境。
此前，多家房企借道“長租公寓”進行融資。但是近段時間，“長租公寓”市場的風險引起業內普遍重視。在此背景下，多家房企發債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。
與此同時，激進派中小房企資產的負債率也正在觸及紅線。前兩年選擇密集融資加槓桿衝規模的中小房企如今大多都面臨融資失敗後，破產或者被兼併的下場。
房企借道“長租”融資失敗
今年以來，已經有多家房企的融資被叫停。10月13日，據上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發行的2018年公司債被終止發行，債券規模為80億元。這已經是雅居樂發行的公司債第二次被叫停了，隨著融資渠道的不斷收緊和融資成本的步步抬升，使得房企迎來融資寒冬。
克而瑞地產研究中心近日發佈的統計數據顯示，今年以來已經有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。
不過房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。此前，多家房企借道“長租公寓”進行融資。但是，近期頻頻發生的“長租公寓”不良事件已經讓各方投資人對此類項目緊張起來，開始實行更加嚴格的風險監控篩查。
特別是，10月16日，上海寓見公寓傳出得爆倉消息，更是徹底加深了銀行和助貸機構的罅隙。被媒體大量曝光的華瑞銀行工作人員透漏，他們和寓見公寓的合作其實不深，但是經過這一事件，聲譽還是受到了嚴重影響。不少銀行人士稱，這樣的惡性事件出現後，相應的負責人難逃“下臺”或“引咎辭職”的命運。
然而，華瑞銀行只是寓見公寓合作的資金方之一。記者採訪部分租客發現，他們是在建設銀行、浦發銀行等大行辦理的分期。也就是說，寓見波及的銀行，遠不止華瑞銀行一家。
某銀行內部人士透漏，從上週開始，寓見的事件就引發了銀行業的高度關注。內部還特別開會討論了這起事件，高層指示，要警惕此類合作。甚至部分銀行已經迅速對此作出了反應，某銀行風控負責人告訴記者，他們把已合作的該類型融資都重新進行一次風險核查，在得出最後結果之前，所有的合作都將暫緩。
激進派中小房企債務超紅線
雖說房企融資越來越難，但幾乎集中於激進派的中小房企。業內人士認為，中小房企事實上已經失去了更多傳統金融渠道的支持，也沒有發債的可能性，除了銷售回款、部分信託和高利貸，幾乎喪失了融資能力。然而，大房企的發債依然沒有關門，儘管主要是防範房企債務違約，但實際上為房企注入了流動性，顯示出並非所有房企融資都難，資源仍然會向大房企和優勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度會優先傾斜大房企，基金尋求與大房企的併購合作，戰略投資者參與房企股權融資，大小房企融資“難”不能一概而論。
由此可見，對於財務狀況良好、資產結構健康的房企而言，當下正是規模進階的最好時機。然而對於過去兩年間舉債併購、拿地激進的房企來說，當去槓桿的哨聲全面吹響，任何一筆融資不暢都可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。與此同時，房企資產負債率也正在觸及紅線。
回溯到兩年前，那時候房地產市場還很火熱，雖然各地調控政策密集出臺，然而多數房企對於後市仍然樂觀。許多房企選擇密集融資加槓桿衝規模，中型房企更是其中的典型，不少百億元級別房企紛紛拋出了衝擊千億目標的時間表。
當時，期望在規模上衝上新臺階的百億元級房企，在招拍掛市場頗為激進，即使是收併購這個幾乎被大型房企壟斷的領域，也時常能見到這些中型房企的身影。這種情況一直延續到今年上半年。這些激進的中型房企並沒有預料到，僅僅數個月時間市場就突然轉向。而由於過去兩年間槓桿加得過高，不少房企如今處境不容樂觀。
中國房地產業協會會長劉志峰表示，今年上半年房企資產負債率達到了80%，少數房企由於槓桿率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流斷裂和債務違約。
也就是說，不少房企的債務已經超過了紅線。造成這種狀況主要是由於老闆過度自信，未能夠平衡好債務與擴張之間的關係。比較典型的就是禹洲地產，在其規模還徘徊在200多億元規模的時候就喊出“2020年要衝進千億俱樂部”的目標。正是由於這種急切追求規模地心態，禹洲地產目前的淨負債率82%，總債務約380億元人民幣，比2017年底的300億元增加了80億元。
而這樣的情況還不是個例，與之相似的還有花樣年，同樣是喊口號稱，2020年要完成千億元銷售額。然而，今年其全年銷售目標僅為300億元。今年上半年，花樣年的資產負債率為78.05%；淨負債率則由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。
某房企策略分析師告訴記者，在市場趨冷以及高負債與弱融資的情況下，房企的安全發展遠比規模更為重要。如果等到債務問題暴露再來調整策略，就為時已晚了。他還認為，對於高負債的衝千億元規模房企，目前的上策是：引入戰略投資者；控制土地儲備，從四五線市場收縮至1~3線市場；如果資金存在壓力，則應該套現投資物業等。
可見，如今這些激進派中小房企的最佳選擇可能就是通過引入戰略投資者去槓桿，像是禹洲地產就接受了華僑城（亞洲）認購其總股本的9.9%。其他類似房企在如今融資難的大環境下面臨的無非也是兼併或破產的下場。
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