10月份以来，多家房地产企业先后公布了发债计划，富力地产、华夏幸福基业、蓝光发展等企业陆续公布了超过150亿元人民币的发债计划。
不过，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，今年以来房地产行业的融资环境持续收紧，房企融资难度越来越大。尤其是中小房企，面临严峻的生存环境。
此前，多家房企借道“长租公寓”进行融资。但是近段时间，“长租公寓”市场的风险引起业内普遍重视。在此背景下，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。
与此同时，激进派中小房企资产的负债率也正在触及红线。前两年选择密集融资加杠杆冲规模的中小房企如今大多都面临融资失败后，破产或者被兼并的下场。
房企借道“长租”融资失败
今年以来，已经有多家房企的融资被叫停。10月13日，据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。这已经是雅居乐发行的公司债第二次被叫停了，随着融资渠道的不断收紧和融资成本的步步抬升，使得房企迎来融资寒冬。
克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
不过房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。此前，多家房企借道“长租公寓”进行融资。但是，近期频频发生的“长租公寓”不良事件已经让各方投资人对此类项目紧张起来，开始实行更加严格的风险监控筛查。
特别是，10月16日，上海寓见公寓传出得爆仓消息，更是彻底加深了银行和助贷机构的罅隙。被媒体大量曝光的华瑞银行工作人员透漏，他们和寓见公寓的合作其实不深，但是经过这一事件，声誉还是受到了严重影响。不少银行人士称，这样的恶性事件出现后，相应的负责人难逃“下台”或“引咎辞职”的命运。
然而，华瑞银行只是寓见公寓合作的资金方之一。记者采访部分租客发现，他们是在建设银行、浦发银行等大行办理的分期。也就是说，寓见波及的银行，远不止华瑞银行一家。
某银行内部人士透漏，从上周开始，寓见的事件就引发了银行业的高度关注。内部还特别开会讨论了这起事件，高层指示，要警惕此类合作。甚至部分银行已经迅速对此作出了反应，某银行风控负责人告诉记者，他们把已合作的该类型融资都重新进行一次风险核查，在得出最后结果之前，所有的合作都将暂缓。
激进派中小房企债务超红线
虽说房企融资越来越难，但几乎集中于激进派的中小房企。业内人士认为，中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。然而，大房企的发债依然没有关门，尽管主要是防范房企债务违约，但实际上为房企注入了流动性，显示出并非所有房企融资都难，资源仍然会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企，基金寻求与大房企的并购合作，战略投资者参与房企股权融资，大小房企融资“难”不能一概而论。
由此可见，对于财务状况良好、资产结构健康的房企而言，当下正是规模进阶的最好时机。然而对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说，当去杠杆的哨声全面吹响，任何一笔融资不畅都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。与此同时，房企资产负债率也正在触及红线。
回溯到两年前，那时候房地产市场还很火热，虽然各地调控政策密集出台，然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模，中型房企更是其中的典型，不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。
当时，期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企，在招拍挂市场颇为激进，即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域，也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。这些激进的中型房企并没有预料到，仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高，不少房企如今处境不容乐观。
中国房地产业协会会长刘志峰表示，今年上半年房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。
也就是说，不少房企的债务已经超过了红线。造成这种状况主要是由于老板过度自信，未能够平衡好债务与扩张之间的关系。比较典型的就是禹洲地产，在其规模还徘徊在200多亿元规模的时候就喊出“2020年要冲进千亿俱乐部”的目标。正是由于这种急切追求规模地心态，禹洲地产目前的净负债率82%，总债务约380亿元人民币，比2017年底的300亿元增加了80亿元。
而这样的情况还不是个例，与之相似的还有花样年，同样是喊口号称，2020年要完成千亿元销售额。然而，今年其全年销售目标仅为300亿元。今年上半年，花样年的资产负债率为78.05%；净负债率则由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。
某房企策略分析师告诉记者，在市场趋冷以及高负债与弱融资的情况下，房企的安全发展远比规模更为重要。如果等到债务问题暴露再来调整策略，就为时已晚了。他还认为，对于高负债的冲千亿元规模房企，目前的上策是：引入战略投资者；控制土地储备，从四五线市场收缩至1~3线市场；如果资金存在压力，则应该套现投资物业等。
可见，如今这些激进派中小房企的最佳选择可能就是通过引入战略投资者去杠杆，像是禹洲地产就接受了华侨城（亚洲）认购其总股本的9.9%。其他类似房企在如今融资难的大环境下面临的无非也是兼并或破产的下场。
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