杭州二手房價格的第一波下跌，已經差不多結束了。這一波主要來自於信心的變化，包括開發商、媒體、投資客、剛需等各類參與主體，他們的上漲預期被短期澆滅了。
失去上漲預期，二手房不再漫天要價
上半年，可以看到很多不合理的二手房成交案例。類似於，良渚有接近4萬成交的，楊柳郡有接近5萬成交的，再算上二手房的交易稅費，價格高的離譜。
經過7-9月的一輪二手房降溫，像這樣混亂的價格體系，得到了一定程度的梳理。同個片區的二手房價格，逐漸被燙平，不會像以前一樣，冒出了一套離譜的價格，然後把整個小區的價格都拉高了。
當然，從目前來看，上半年此類冒尖的二手房，已經虧損十幾個點了。
同時，偏遠郊區的二手房，正在遭遇流動性危機。匱乏的配套、絕望的交通、極高的空置率，以及前期過高的漲幅，都使得其成為了下跌的急先鋒。
像臨平山北、星橋、閒林等板塊，以及市中心一些老破小，二手房價格都出現了比較明顯的回調。
接下去，房貸利率肯定會逐漸下調，從這點來說，現在買房的人，不但房價降了點，還能省一些利息。
隨著房貸利率的下調，以及媒體唱空進入厭倦期（或者說需要維穩），二手房行情將進入平穩期。國慶結束以來，杭州二手房成交量較為穩定。若更多房東願意適當讓利，成交量將逐漸從低位復甦。
新房奪回板塊定價權
隨著地王以“成本價”上市，新房正在重新掌握板塊定價權。
比如艮北兩個地王項目，定價4萬，雖然基本上賣完了，但是棄選的不少，基本上報了名的都有輪到選房。這就意味著，周邊的房價已經有參考了，就是4萬左右。
接下去艮北的二手房價格怎麼走，就看新房什麼時候打折，如果新房開始打折促銷，二手房價格會繼續跟著跌下來。
同樣的，像九堡的金地項目，三堡景芳的都會森林等地王，也將重新修正周邊的價格參考系。
說到底，從新房不用搖號開始，新房也就奪回了板塊的定價權，二手房價格只能是被動的跟隨新房的定價。
第二波下跌，需要靠滯銷的新房
二手房市場始終是散戶市場，價格傳導也很慢，房價要想繼續實質性下跌，還是要依賴新房的價格傳導。
等到越來越多的新房滯銷，庫存逐漸回升以後，區域樓盤價格戰打響，才能真正有效地、直接地，帶動二手房價格進入第二波下跌潮。
（本文為個人觀點，不構成投資建議）
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