近日，房地產行業中發佈了重磅的消息，同時廣東房協也發佈了緊急消息，諮詢城建是否取消商品房預售制度！
媒體迅速反應，住建部的諮詢是否取消商品房預售的公函也很快迅速的挖掘了出來。
大概意思就是住建部向各地問一下：“商品房預售制度有風險，能不能取消啊”。廣東省回覆說：“有風險，乾脆直接取消預售制度只賣現房吧”，然後還發了個緊急通知，意思就是讓其他人早做準備。
商品房預售制度起源和益處？
商品房預售的制度起源於1953年的香港商人霍英東，而國內的商品房預售則是建立於1994年。其實不單單商品房預售制度來自香港，土地拍賣制度也同樣來自香港。中國的許多土地制度其實也是來自於香港，雖然是“兩制”，但是在土地管理上其實都是“一制”。當初英皇只批租不售地，也就造成今日好局面。畢竟土地公有制的基礎上還能建立起資本主義的市場化，這麼好的制度，大陸不學香港學誰的。
在過去的20多年，經濟快速發展的時期，各方各面都需要耗費大量的資金，尤其是在房地產行業這種資本密集的產業，如果不施行商品房的預售制度，勢必會讓地產商回籠的資金變慢，將會拖延住城市基建的步伐，從而影響國際化接軌的進程。
商品房預售制度的風險，取消後又有什麼影響？
商品房預售制度取消，其實是“去庫存，去槓桿”的進一步的深化，其實該制度的本質就是一道槓桿，也就是以少量的資金來撬動更為龐大的資金，。
要想進一步理解，我們先從地產商如何買賣商品房開始，首先是當地產商在某機構拍下土地以後，會將土地抵押貸款，進行下一步的建設，當剛建一小半的時候或者投入開發建設的資金達到了工程建設總投資的25%以上的時候，地產開發商就會舉辦活動開始預售回籠資金，然後還會拖一筆建設單位的錢。
開發商的錢都是銀行借來的，這是第一道槓桿。開發商還有一層槓桿，那就是把還未完成的商品提前預售給消費者，回籠資金。這其實是槓桿+槓桿的雙重槓桿。 由於這種制度使得地產開發商自有資金的利用率大幅提升，讓人們都普遍認為開發商基本就是不花自己的錢，借別人的錢來生蛋！
高槓杆能夠帶來高收益，同樣也能帶來高的風險。槓桿是一把雙刃劍，在過去的20年裡，中國的房地產市場在飛速的攀升，房價猶如指數爆炸一般，漲漲漲。
而在地產大牛市裡，預售槓桿的高風險被隱藏了，浮在表面的都是一些優點。最大的優點就是
在市場流動資金充足，而地產商資金不足的早期，能夠帶來供不應求的房源效應。只要有地，哪怕你是乞丐開發商，也能瞬間變成房產大亨。大幅度的增加了地產開發的效率。
所以，預售制度解決了開發商資金不足的問題，導致中國地產商20年來從未被缺錢所困擾，看看當年那些飛速攀升了土拍價格就知道了，開發商只會愁沒地，從來不愁沒錢。商品房預售制度對土地拍賣價格的推升，不亞於貨幣化棚改（就是拆一套房子政府給20W，你在拿著20W+自己的錢=新的房子，間接的效應就是三四線的城市的房子庫存去了，但是房價也升了）。
商品房預售的利益來自於槓桿，那麼風險也自然來自槓桿。從股市裡的“投資有風險，入市需謹慎”，“合理使用槓桿”等等字眼也可以知道槓桿的使用存在兩面，在地產大牛市的只凸顯雙刃劍有利的那一面而已。
股市上的每一場牛市，並不是代表著經濟的晴雨表，而是政治上的晴雨表。背後都存在著政策的引導與催化。能夠知道地產商的錢來自於商業銀行的貸款，而商業銀行的70%都來自利差，也就是存貸款直接的利率的差別。一旦房價崩潰，間接著也就是房地產整個行業的哀鴻遍野。那麼商業銀行資金勢必也會大受影響，社會經濟必然崩潰，這也就是每次央媽都會放水救市的原因。房價不能再漲，房價不敢跌，這或許就是現狀了。
該預售制度最大的問題？
地產商惡意利用房產預售制度，消費者將會血本無歸。商品房預售制度是先收錢後交貨，開發商拿到了全部的錢，但是並沒有完成施工，所以全國各地，都存在開發商拿了預售款跑路的事情，而事情是真的存在，例如有的消費者花費幾萬元訂金真的就是買了幾張房產圖紙了。
還有更惡劣的開發商，甚至在跑路之前，故意一房二賣，套取更多的資金。即便開發商遵紀守法老實做生意，由於是提前收錢，延後交貨，這就對開發商的良心提出了極大的考驗。一個房子的價格，絕對不單單是地段、規劃、模型能夠推斷出來的，房屋本身的質量，內部隱蔽工程建造等都對房屋的使用功能產生重大的影響，這都會影響房價。
但是在預售制度下，只要開發商把房子賣出去了，就毫無動力把後面的施工搞成精品，湊合湊合能用，購房者無法找出大毛病向法院索賠就可以了，再多一分錢的投入，開發商都不願意做，那都是利潤。就如同某租房租賃平臺，租戶住了因有裝修問題的出租屋後等了白血病，仍然也是維權無路，無法得到醫療賠償。
畢竟這個社會就是交錢之前是爺爺，交錢之後是孫子，就如同我憑本事借的錢，為什麼要還。所以，過去幾十年，中國開發商建造出來的房屋質量都很粗糙，完全對不起他們的價格。
如果一家地產商因為槓桿過高，沒抗住房價下行的壓力而導致資金鍊斷裂的話，那麼就會留下一地爛尾樓。你可能會認為，如果房價暴跌後，花費半生的積蓄付了首付後還要付貸款的人很慘？又或者是扛著牌子去售樓部抗議要求退房的人也很慘？但其實更慘的是那些交了預售款但是碰到爛尾樓的購房者才最慘，就差點是血本無歸了，只能期盼征服趕緊找一個接盤俠來堵住住，但是這往往需要十幾年以上的時間。
為什麼是炒二手房者的噩夢？
在取消預售制度之後，在短期來看，可購買房源會迅速減少，即便是在不缺資金的情況下，預售和不預售，也會有一個過渡性的週期差距，包括新房源的審批、建設、銷售等時間。一般是2到3年左右。
也就是說，如果今天晚上立刻全國執行取消預售制度，那麼在這個週期內就不會再有新房源上市了，只有之前取得預售證的地產商能出手賣房，等到這批過後，才是真正現房銷售。
這麼做會帶來二個後果，
第一個後果對於房價來說，供不應求導致房價不會下跌，甚至還會略有上升。但是這種上升情況支撐不了不久，3年左右的時間大部分人還是等的起的，畢竟都已經花了半生的積蓄來存錢。對於買房肯定是慎之又慎。畢竟對於願意購買存在房屋質量差和房屋溢價等問題的”二手房源“的購房消費者來說，是少數！
第二個後果是很多高槓杆高負債的開發商，原本是按照預先的進程來走“雙重槓桿”，完成了第一道槓桿土地抵押貸款，但是仍然還有巨大的資金漏洞需要預售來填補，而一旦取消預售制度，那麼很有可能發生資金鍊斷裂從而倒閉。
然後，就長期來看，在過渡性週期度過以後，現房政策開始實施，地產開發商對房屋的質量會非常上心，拿到預售款之後就不管不問全憑良心做事的惡習會一掃而空，只有讓人震驚的好房子才能賣出好價錢，而不是僅僅做出一個樣板房以後其他粗製濫造仍然可以賣出好價錢。
最好的狀態就是，地產開發商每拿出一套房子，客戶根據房屋質量檢查過後，報出自己的價格，然後地產開發商選擇價高者得，這樣一來，消費者能夠在自己的承受範圍內獲得自己想要的房子，而地產開發商也能夠因此獲得更多利益，減緩企業的負擔。
可以明確預計，如果全面執行現房銷售制度，那麼造出的房子會是20多年來中國最好的房子，他們會極具投資價值，而以前的老房子因為本身質量較差會相應貶值，那些炒新房的、炒二手房的投機人員可能會面臨無人問津的地步。
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