昨天，我們深夜推送了《濟南樓市驚人逆轉！潮水退去，有人裸泳！》。有兩個留言發人深思。
其中一個留言是：降價不可能降的。這輩子不可能降的。
另外一個留言就是：非常感謝。剛畢業趕上這樣的行情不知是喜是憂。每日拜讀只求有緣能在合適的時機買到剛需。
現在談論房價是一個很敏感的話題，很多人不希望房價降，因為自己已經買房，一旦有樓盤降價，業主會大規模維權拉橫幅，對於開發商來說，降價的代價是慘痛的，但不降價市場絕對打不開；而對於另外一些人，他們是希望房價平穩，甚至是降價的。因為如果房價再漲，他們離這座城市只會越來越遠。
濟南房價的接下來的漲與跌，我們交給市場，不去過多討論。但根據濟南樓市參考的瞭解，目前濟南已經有很多開發商在醞釀新的銷售政策，很顯然不是醞釀如何漲價！
NO. 1｜壹
濟南供應“井噴”，市場消化能力差
參考君平時有個習慣就是登陸濟南建委網站，每天查看濟南預售的公示情況。進入下半年，濟南預售公示的節奏遠遠快於上半年和去年；更不用說公示的預售樓盤的數量，可以用“井噴”來形容。
去年，參考君聽到很多開發商的朋友聊得最多的就是“沒貨賣啊！”；今年下半年，截然相反，濟南樓市短短几個月湧現出太多項目。
在今年7月份的推文《厲害了！濟南樓市下半年預計1100億+貨值的新房將入市！供應井噴，紅海競爭》，濟南樓市參考曾告訴大家，下半年濟南將會有41個項目入市，集中在8-10月，開發商讓利模式將會開啟！當時參考君為何會得出如此結論？原因很簡單，濟南排名前十的大房企，全年任務合計1900億左右，上半年不爭氣，只完成678億（認購），下半年要完成任務，至少要賣1100億！
這是什麼概念？幾乎不可能完成之任務！
滄海橫流，方顯英雄本色。如今馬上來到十月份，開發商衝刺任務的最後時刻來臨！
具體到濟南各個片區，除了濟南西部供應量略低之外，濟南其他片區供應基本都處於買方市場的狀態，供應量最大的東部，去化艱難。商品房也是一種商品，受供求關係影響，價格圍繞價值上下波動！
供應量越大的片區，價格波動幅度越大！這也是為什麼這一連好幾天，參考君都在告誡大家一句話：
接下來各個樓盤的促銷不可避免，如果你要買遠郊剛需盤，要麼買了就不要後悔，要麼就賭一把，等到遠郊剛需盤降價1000元-2000元/平米之後，你再買。願賭服輸，輸贏自理。
有些時候，看到一些業主因為樓盤降價維權，我們雖然理解但並不支持。按照一平米價差2000元，一套100平米的房子，總房款就能差出20萬左右。同樣的房子，你買貴了，後來的小夥伴比你少花20萬，無論換做誰，都會難以接受。
20萬的差別就是多一個車位或者多一輛中級轎車，多工作一兩年的收入！
NO. 2｜貳
真正的動盪還在後面！
上面講到，濟南樓市供應井噴，而購房群體日益減少，市場消化能力減弱。可能會有很多人這樣說，既然現在房子不好賣，那為何開發商不放慢自己的銷售節奏，等市場稍好一點再賣，豈不更好？
開發商賺錢，本質上是在賺週期的錢。然而再等到下一個週期來之前，開發商最大的問題是活下去，如何度過眼下這個寒冬！
為了度過寒冬，開發商必須加快銷售節奏，儘可能去化回籠資金。這也是為什麼下半年濟南樓市行情並不理想，但依然有大量項目紛紛入市！
樓市調控的殺手鐧不光是”限購、限貸、限售、限價”，還包括對於開發商融資渠道的收緊。2017年下半年以來，雖然貨幣政策整體保持穩定，但是房地產的融資不斷收緊。主要體現在非標融資受到了非常嚴格的限制，銀行理財資金無法出表。
房地產是一個資金密集型的行業，每次融資收緊，註定有一批中小房企要倒下去，只不過嚴峻的是，這次調控史無前例，動盪肯定不可避免。
如果融資渠道收緊，又遇到還債高峰期，在遇到樓市調控市場下行，開發商要活下去只有一條路，加快銷售節奏，出貨，出貨，還是出貨！越早收割市場的開發商，越有利。
要知道，從今年開始，未來三年是房企的還債高峰期，從2018年到2021年房地產行業債券未來到期償還規模將逐年上升。2018年房地產行業到期債券總額為1528.15億元。2021年到期債券總額最高，為6325.14億元。
圖：境內債券未來到期償還規模（億元）
這僅僅是境內債券未來到期償還規模，如果加上其他一系列的房企需要集中兌付的有息債務規模，濟南樓市參考這裡也有一個數據：
2018年下半年到2021年房企集中兌付的有息債務規模：
2018年下半年：2.9萬億
2019年6.1萬億
2020年5.9萬億
2021年3.4萬億
請大家注意下：
2022年和以後的那幾年的總計數字，從3.4直降0.34……這意味著什麼？
看完上面這些數據，或許我們能夠理解為何說真正的動盪還在後面！而動盪之後是生機。新的週期開始！
NO. 3｜叄
喜憂參半，我們或許將見證濟南樓市的大促銷
現在的濟南樓市，大部分主流房企都在這裡落子佈局。濟南樓市作為諸多房企的一個重要市場，這裡的營銷動作一定是配合整個房企的戰略決策。
融資收緊，有息債務到期，市場走勢悲觀，全年任務尚未完成的情況下，濟南樓市或許將迎來一次大促銷。十月份對於開發商來說有多重要？舉個例子，好年景的時候，開發商過完金九銀十，全年任務一般都會提前完成。而到了年景較差的時候，銀10月也是很多房企衝刺的關鍵期。
樓市大促銷有什麼特徵？
我們都有去超市買促銷產品的經歷，促銷商品不一定特別好，但也不一定特別差，但有一點是肯定的，價格合適！
濟南樓市參考預測，接下來，濟南會有越來越多的開發商推出更大的促銷力度，拿出更加讓人驚歎的優惠價格！這個價格一定顛覆你的想象！
最後，濟南樓市參考還是要再次叨叨一遍：畢竟樓市有周期，如何在市場下行時恰到好處的買上房子，和如何在高位時順利脫手套現，是一樣的道理。
這考驗著人的智慧！
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