前面連續四期，創享智庫首席專家陳劍博士全面分析了美國租賃住房市場、當前出現的租金貸困局如何破題等問題，那麼，在未來的時間裡，長租公寓路在何方？這一產業在美國、在中國未來其實都在朝著一個共同的趨勢發展，這個共同趨勢又是什麼？
美國的單身老年男性租房比例上升，70歲以上的單身老年女性租房比例卻是下降的；
數據顯示紳士化影響最高的美國城市是：洛杉磯、華盛頓、德州沃思堡、休斯頓，費城和紐約市。
高科技企業更願意把辦公地點選在城市中心，因為這樣能夠更快招到所需人才，而人才也願意住在城市中心，因為這樣能夠更快找到下一份提供更高薪水的工作。
美國的未來公寓發展是那些不僅能提供居住場所，也能夠提供社交場所等增值服務的運營商。
中國的長租公寓租客和美國的公寓租客一樣，在房屋租賃上不是簡單尋找居住場所，也日益看重環境保護，交通便利，社交需求。
當我2008年開始關注美國的住房租賃市場的時候，發現了一個很有趣的想象，那就是隨著年齡的增長，買房的比例越來越高，但是在70歲以後，租房的比例反而會上升。這大概主要是由於老人搬出自己住宅，搬入老年公寓。但是對於不同的家庭組成，這個趨勢也不太一樣。在失偶的老年家庭中，這個趨勢是上升的，也就是和子女共同生活的老人，租房的比例是下降的，在單身的老年男性住戶中，這個趨勢也是上升的，但是單身老年女性租房的比例會上升。 這個原因比較令人疑惑：難道是老頭喜歡獨處，老太太喜歡社交？
圖1：美國各類家庭按年齡分段的住房自有率
都市區的“紳士化”進程與租房市場的關聯
在金融危機之後，美國各個年齡段的住房自有率都有了比較明顯的下滑：比如30-39歲這個年齡段下降了近12個百分點；40-59歲這個年齡段下降了近10個百分點；20-29這個年齡段雖然只下降了6個百分點，但這是由於本來這個年齡組的住房自有率就只有30%左右，所以雖然絕對數量下降不多，但是相對比例下降應該也是很高的。60歲以上的年齡段住房自有率雖然也有下降，但是僅有3個百分點，表明金融危機對於這個年齡層次的住房選擇影響不是太大。總的來說，年輕人還是租賃市場的主要客戶，雖然中年和老年的比重也在快速增加。
圖2：美國自1996年以來各年齡組的住房自有率變化
如果把美國這20年來的租房比例變化純粹歸咎於房價下降，和次貸危機的影響，那就把問題簡單化了。從2000年以來，美國的許多大城市都經歷了一個都市重新振興（revitalization）或者說紳士化（gentrification）的過程，這與從60年代開始的郊區化（suburbanization）是背道而馳的。
在上一篇中，我們提到過美國在60年代建造公共住房時，為了便於解決低收入階層的交通問題，基本都是在市區修建的，從而導致貧困的集中化，以及市中心的犯罪率飆升，毒品氾濫，公立學校水平滑坡等一系列的社會問題，這也是美國在60年代之後出現中產階級逃離市區，最終導致大都市地區的郊區化（Suburbanization）的主要原因。
而紳士化是一個通過引入資本，改造老舊的城市社區，從而吸引更富裕的居民湧入的過程。 比如下面兩張圖就展現了和美國城市一樣，經歷了紳士化的歐洲大城市——柏林的一個老舊社區在改造前後的不同外觀。
圖3：柏林的一個老舊社區在改造前後的不同外觀
紳士化”這個術語來自於描述貴族之下的土地所有者的古英文單詞，經常被左派社會活動家（奧巴馬總統是一個好例子）詆譭，認為這是用來來推動黑人離開他們的社區的藉口。美國的租賃大數據公司RENTCafé分析了2000-2016年的人口普查和經濟數據，以找到房屋價值，家庭收入和教育增長最快的20個郵政編碼。基本上所有的街區都是以前主要城市的破敗區域，但是在紳士化之後，富裕的中產階級年輕專業人士已經搬入這裡，取代或者至少擠壓了較不富裕的少數族裔居民。數據顯示紳士化影響最高的城市是：洛杉磯、華盛頓、德州沃思堡、休斯頓，費城和紐約市，尤其是這些城市新興的時尚街區。
在排名最高的兩個社區，洛杉磯的90014郵編區房價上漲了707%，收入上升了95%，大學畢業的居民人數上升了857%；華盛頓的20001郵編區房價上升了207%，收入上升了163%，大學畢業的居民人數上升了212%。在排名最高的20個社區，也能明顯看到受教育程度的明顯上升，可見湧入這些紳士化社區的以年輕白領為主。
圖4：美國紳士化社區的大學教育人口變化（2000-2016）
這些搬進城市的年輕白領通常未婚，或者結婚了但還沒有孩子，他們並不認為自己是要把城裡的少數族裔擠走。許多人在大城市工作，只不過想住的離上班地點近一些。例如，費城的一個這樣的高檔區域就坐落在市政廳旁邊。即使最近房租上漲，一些租房者仍然認為住在經過翻新的市中心公寓也是划算的，至少每天可以節約很多通勤成本。
千禧一代（1980-1999出生）與他們的父輩不同：他們出生之後，就生活在互聯網的環境裡。但是互聯網並未像人們以前所預想的那樣，使得人與人之間在現實生活中更加隔絕，更多的線上交互，也帶來了更多的線下交流；同時在家工作的便利並未使得更多的人選擇遠郊生活，尤其互聯網企業在不斷刻意模糊工作和生活的界限，更多年輕的電腦工程師、創業者更願意和同伴擠在擁堵的城市中心，而不是追尋他們父輩的美國夢：在郊區擁有一幢有草坪的獨立屋；與此同時，工作效率的提高使得城市的集聚效應和規模優勢更加明顯：高科技企業更願意把辦公地點選在城市中心，因為這樣能夠更快招到所需人才，而人才也願意住在城市中心，因為這樣能夠更快找到下一份提供更高薪水的工作。
這一代人要求的出租公寓也和他們的父輩不一樣：不再是需要一個簡單的住宅，實際上他們對於居住面積，內部裝修的要求並沒有更高，公寓面積不需要更大，傢俱不需要太昂貴，更多偏好北歐的極簡主義和日本的和風；他們需要更多的公共空間，寬敞明亮的會客間，健身房，屋頂泳池，燒烤隔層，會議室，小型影院，酒吧，還有瑜伽屋。
圖5：美國華盛頓近郊McLean的新式公寓
由此可見，美國的未來公寓發展是那些不僅能提供居住場所，也能夠提供社交場所等增值服務的運營商。
縱觀美國和日本的長租公寓市場，共有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、託管型。前兩種出現在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY（AVB）和AMERICAN HOMES 4 RENT（AMH）；最後一種出現在日本市場，市值最大的是大東建託（DAITO）。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是託管式的大東建託，純租賃業務的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。很明顯，集中式公寓不但具有集中拿房、集中裝修、集中管理等特點，也能夠通過提供增值服務獲取租賃溢價，並通過產業鏈將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤。
滿足年輕租客真正需求，才能在未來的競爭中獲勝
目前中國的長租公寓企業，也分為三類：分散式、集中式、自建式，其中佔比最大的還是分散式，也就是從散戶房東手裡收房，裝修之後出租，比如自如、相寓、蛋殼；集中式是整租下整個公寓樓或是其他類型的商業地產，在改變建築屬性之後裝修為公寓，代表企業包括魔方、YOU+等；自建式則以房地產商自己開發為主，包括冠寓（龍湖旗下）、泊寓（萬科旗下）、旭輝、碧桂園等。
圖6：中國各年齡段的住房自有率
根據中國家庭金融調查（CHFS）數據，2011年全國家庭自有住房擁有率為89.68%，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，遠高於國際平均水平。但是不同年齡段、不同地區家庭自有住房擁有率差異較大。北京、上海、深圳自有住房擁有率低於全國其它城市地區，其中戶主年齡在35歲以下家庭中，自有住房擁有率僅為59.88%，在35~45歲和45歲以上家庭中，自有住房擁有率分別為81.45%、82.3%。在
其它城市地區相應年齡段家庭中，自有住房擁有率分別為76.98%、87.73%、89.92%。隨著進一步城市化，進入一二線城市的新市民必然增加，而在目前的房價水平及限價政策下，很大一部分新市民也必須以租客的身份開始城市的生活。如何滿足這些城市新居民的租房需求，是長租公寓企業未來需要著眼解決的問題。根據調查，眾多租客在公寓的裝修考慮項中，環保和實用是近六成消費者首要關心要點，價廉物美則是最不被看重。客廳、臥室、廚房是消費者最重視裝修設計的前三。三成以上消費者最重視客廳設計，臥室和廚房次之，陽臺僅以4%成最低佔比；近四成消費者青睞北歐簡約風，喜歡新中式風格的接近三成。
圖7：國內長租公寓租客租賃偏好調查結果
圖8：國內長租公寓租客傢俱裝修偏好調查結果
目前長租公寓行業的消費者基本上是青年白領，他們的消費觀念已從“購買產品”轉向“享受服務”，從“滿足日常需求”變為“改善生活品質”。反映在租房居住上，年輕人更願意選擇獨立、私密、有品質、有社交的長租公寓，“小空間、大社區”對年輕人來說具有較大的吸引力。與傳統的租房成本相比，長租公寓的價格並不便宜，但高質量裝修、集中式打掃、各種社群活動以及各種省心，卻籠絡了越來越多人，尤其是講究生活品質的90後。對於都市新青年來說，租住之所不是“只有一張床”，也要求有相應的社區氛圍。
由此可見，中國的長租公寓租客和美國的公寓租客一樣，在房屋租賃上不是簡單尋找居住場所，也日益看重環境保護，交通便利，社交需求。滿足他們的需求才能在這場未來的競爭中取勝。
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