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近日，廣東省房協對下屬的副會長單位發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》中關於“商品房預售制度”的內容引起了極大的關注。
《通知》提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
這也意味著，已經實行多年、但問題越來越多、造成的不良後果越來越嚴重的“商品房預售制度”，有可能從廣東開始，完成它的“歷史使命”，退出歷史舞臺。
對此傳言廣東省房協表示：下發《通知》只是徵集意見而已，有鑑於此，省房協特向各副會長單位徵集意見就商品房預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。
據瞭解，廣東省房地產協會是受委託於9月21日向各副會長單位下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“只是徵集意見而已，沒想到就被人發到群裡，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義。”
省房協相關人士表示，原文明明寫的徵集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售制”“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。
該名人士表示，目前《通知》正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
有人建議加快取消“商品房預售”
看看銷售中心樓盤的沙盤和規劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預訂了商品房。過去25年，這種開發商預售商品房的制度，已經成為中國房地產市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對於購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成後的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。
事實也是，“商品房預售制度”作為一項特殊時期出臺的特殊制度，在出臺初期，確實發揮了一定作用。因為，那時的商品房建設，主要是依靠國有企業來完成，不擔心會出現爛尾工程等方面的問題。如果能夠通過預售，為開發企業增加一些資金來源，當然能夠減輕開發企業的負擔。畢竟，當時的房價很低，利潤也很薄，通過預售，也有增加開發企業的利潤，為開發企業更好地開發新的住房發揮重要作用。
但是，隨著市場的逐步放開，進入市場的各種投資者逐步增多。特別是一些“空手套白狼”的個人或企業進入到房地產市場，“商品房預售制度”的問題也開始逐步增多。特別是那些完全沒有能力拿地和開發的個人，通過籌集一筆拿地的首付款，就不顧一切地進入到房地產開發市場，並通過土地抵押和商品房預售等籌集建設資金。在市場火熱的情況下，或許還能勉強維持。一旦市場出現平衡，這些開發商也就不可避免地會出現資金鍊斷裂現象。為什麼有的開發商的建設工期拉得那麼長，並不是重視工程質量，而是建設資金不足。最終，也就不可避免地會出現爛尾工程、違法銷售等方面的問題了。
值得注意的是，近一段時間以來，西安市出現了兩起開發商靠自己違法的案件，說到底，就是“商品房預售制度”變異帶來的，是開發商利用“商品房預售制度”的漏洞，搞違法銷售。按理，司法機關應當對這樣的開發商嚴格按制度交由行政執法部門處理，而不應當在明顯違法的情況下支持開發商的行為。但是，卻通過死套法規，讓首先違規的開發商得益。在這樣的情況下，還怎麼督促開發商合法依規經營呢？
也正因為如此，取消“商品房預售制度”就顯得更加重要而緊迫。也只有加快取消“商品房預售制度”，困擾房地產市場的爛尾工程、違法違規銷售、欺騙購房者、套取銀行資金等行為才能大大減少。同時，市場才能越來越規範。
由於取消“商品房預售制度”，可能會對部分開發企業形成資金上的巨大壓力。特別是一些資金實力不強的開發企業，更可能“預售資金”的減少，出現資金鍊斷裂現象，導致企業風險爆發。如果僅僅是一家企業的問題，倒也無妨。關鍵是，開發企業大多與其他企業形成了互保，一旦開發企業出現了問題，還會拖累其他企業。在推出取消“商品房預售制度”前，金融機構如何有計劃、有步驟地調整開發企業的貸款結構，減少開發企業的互保現象，讓開發企業的貸款抵押擔保更加單一，是非常重要的。否則，一旦全面取消，金融機構將面臨很大的壓力。
“商品房預售制度”，總體上講，是把風險押在購房者身上的一種方式，即便發揮了一定作用，也不足以支撐此項制度的繼續存在。因此，希望有關方面能夠抓緊研究取消的相關辦法與措施，能夠儘快推出取消“商品房預售制度”的具體時間和步驟。房地產市場調控已經到關鍵時刻，需要更多能夠促進房地產市場穩定有序發展的措施，需要從行政調控轉向市場調節，需要建立市場的長效管理機制。
專家： 取消預售 不建議“一刀切”
樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預售制度，首當其衝受到影響的就是開發商企業，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。
預售制度實行以來，對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的，不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金，購房者也通過開發商讓利，可以低價預訂商品房，對兩者其實是雙贏的。
對於個別樓盤預售存在的資金鍊中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，並非只能調整預售制度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區的發展，未來人口總數勢必大量增長，對於住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區的商品房庫存並未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。
若驟然取消預售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發商籌措資金的成本提高，企業要賣掉現房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預售。
大家對取消“商品房預售制度”有什麼看法呢？歡迎在下方踴躍留言！
大亞灣整合自：廣州日報、可來專欄/譚浩俊，採用旨在分享，如有侵權，請聯繫我們刪除。
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