近日，國家統計局公佈了8月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示， 其中僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，房價呈現出穩中有漲態勢。
與此同時，隨著近幾年購房者增多，家庭負債水平也隨之上升。究竟下一階段房地產市場的走向如何？我國家庭負債水平是否存在金融風險？搜狐國富智庫就此專訪了西南財經大學經濟與管理研究院院長、中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心主任甘犁。
甘犁向搜狐國富智庫表示，投資性住房需求才是當前推動房價（尤其是三四線城市）迅速上漲的主要原因，而不是棚改貨幣化安置措施。前者佔全部購房家庭的比例高達50.3%，而後者比例僅為4.1%，對住房市場影響有限。
對於房價預期，甘犁認為，雖然目前房價呈現穩中稍漲的趨勢，但現有政策如房產稅的規劃出臺、新房限價等都在抑制投資性購房的熱度，因此預期下一階段的住房銷售量將會下降，房價也將隨之見頂回落。
據國家統計局數據，2017年四季度，中國居民部門的債務佔GDP比重為48.4%，低於發達國家大概28個百分點，暫時不存在全局性的金融風險。但甘犁強調，低收入居民群體的恐慌性購房現象使該群體的債務收入比達到10，加之約一半的債務來源於民間借貸，存在極高的家庭，乃至社會金融債務風險。
對此，甘犁建議，應提高購房資格，嚴格審查購房者的收入和資產情況，控制低收入群體的負債風險。此外，政府還應盤活存量房市場，出臺合理的房地產稅徵收方案，讓空置房加快流轉，進而產生效益。
以下為採訪精編：
問題1：一些實行棚改貨幣化的三四線城市並沒有足夠多的貨幣補貼使得拆遷戶再購置新房產，那這些拆遷戶的安置問題應該怎麼解決？
甘犁：部分拆遷戶不再購置新房是他們在拆遷前已另有房產。而對於只有一套棚改房的家庭而言，如果家庭條件較差，成員年齡較大，也會覺得沒有必要買房，那他們會選擇公租房，拆遷款則會另作它用。我覺得拆遷戶不購置新房是好現象，因為居住是剛需，而購房不是剛需。
問題2：大中城市7月份的房價創下了10個月以來的最大漲幅，同比上漲5.8%。但是8月，住建部剛剛公佈70多個大中城市新建商品房銷售價格數據顯示，房價其實相對來說是穩中稍漲的。您對近期房地產市場的預期大概是什麼樣的？
甘犁：房地產價格不會繼續大幅上漲。首先，很多城市都在實施房價嚴控政策，尤其是對新房的限價；其次，徵收房產稅將是大趨勢，這對房價會產生一定的抑制作用；再次，儘管剛需購房家庭一直存在，但市場上的住房增量是充足的，所以如果再出現大規模購房現象，那麼肯定是因為投資性購房所驅動；最後，今後我國的住房政策都會按照“房子是用來住的，不是用來炒的”這條思路往前走。因此，我認為房價繼續大幅上漲將是小概率事件，房子銷量也應該會見頂回落，但未來市場在調整過程中可能會出現一些波折，希望通過政策引導實現平穩過渡。
問題3：如果房地產價格見頂回落的話，會對各地的土地財政，乃至對整個國家經濟的穩定會造成什麼影響？
甘犁：房地產價格回落難免會影響到一些地方的財政，但如果是緩慢回落，那麼我認為對中國經濟而言將是利大於弊。以房地產推動經濟發展的模式是不可持續的。
問題4：但《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》指出，投資購房比例持續上升，高達50.3%。我國經濟已經到了需要轉變增長模式的情況下，為什麼房地產還是會成為國人普遍的投資渠道呢？
甘犁：很簡單，因為老百姓預期房價會繼續漲，所以也認為作為投資品的房子一定會增值。而從投資品屬性來看，房地產的流動性很差，並不是較好的投資品。現在很多城市的二手房已經少有問津，一部分房子開始降價銷售。如果到了大家都想拋售的時候，就無人接盤了，降價也無濟於事了。我建議，持有多套房產的家庭可以將部分房產換成流動性好一點的其它資產，這也是更加科學合理的資產配置。其實我國也並不是沒有好的投資渠道，只是收益暫時不如房地產高，但其實在國外這些收益率為4%、5%的投資產品都被視為穩定的投資渠道。
問題5：目前，房地產投資在國人的家庭資產配置中的比例是多少？
甘犁：據中國家庭金融中心數據顯示，房地產佔我國家庭總資產的75%，這一比例確實很高。
問題6：因此，最近幾年來，我國家庭負債率也逐年攀升。這會對家庭，乃至整個宏觀經濟造成什麼影響？
甘犁：我國家庭負債率的確逐年攀升，但就全球範圍來看，我國家庭借債與家庭總收入比值仍然偏低，借貸風險被過度高估了。前段時間有人認為中國家庭負債率已經超過美國，這一結論其實因統計口徑不統一而存在偏差。如果統一統計口徑，我國總借債和總收入比為80%，而美國是110%。
但值得注意的是，我國不少新購房家庭屬於低收入家庭，他們的債務風險特別高，即國外所謂的典型的次貸。在過去兩三年中，我國有6%的低收入家庭購房，這一比例並不比高收入家庭購房比例低多少。低收入家庭大多是因房價上漲而恐慌性購房，但由於收入儲蓄都不足，一般都依靠大量的銀行借貸甚至民間借貸。過去兩年，我國購房的低收入家庭的債務收入比是10，也就是說，他們不吃不喝也須要還債10年。其中5是民間借貸，而民間借貸通常還款期較短，約定還款期限為兩年，讓人非常擔心，只有通過借新還舊，或者賣房還債，導致市場風險非常不樂觀。關於家庭負債，我們真正應該關注的是這部分人。美國的次貸危機就是這樣發生的，少數人出了問題，最後金融產品又將風險擴大。但在總體上，我們現在還沒有出現大的結構性風險。
問題7：其實這就是您所說的，中國家庭資產配置的風險呈現出兩極化現象，即一部分富裕家庭可能金融資產佔比過小，一部分貧窮家庭可能金融資產佔比又過大，而且很大部分是民間借貸，風險很大。
甘犁：對，而且最後都投資到房地產市場去了，資產配置很不合理。
問題8：所以您有什麼建議可以規避未來風險的發生？
甘犁：首先，要對購房者的收入和資產有嚴格要求，絕對不能提倡靠超過還款能力的借貸來購房。2008年金融危機後，美國對購房者資格進行了更加嚴格的限制，提高對家庭收入的要求；其次，目前中國很多城市的房地產空置率已經達到10%~20%，要鼓勵空置住房進入市場，或租或賣，這樣才能降低風險，也能讓空置房產生更多的價值。應該切實把租房市場做好，如推行租購同權這樣的政策，讓租房人也能享有與買房人同樣的公共服務權利。
問題9：在中國樓市調控的政策之下，房價得到合理的抑制。但是同時，在租購同權政策的激勵下，很多長租公寓爭相去搶地搶房，房租價格又被抬升了，您怎麼看售房市場跟租房市場之間的關係？
甘犁：租房價格上漲主要是市場行為。更合理的解釋是之前的租金太低了，高房價最終會造成高租金，所以始作俑者還是房價。我們看到，一些房屋中介改善了出租房質量，規範了出租流程，更好地保障了租戶的權益，所以房租上漲有其合理性。由於租房市場的競爭屬性，租房價格也會因競爭而維持在合理區間。政府應該做的事是維護市場競爭，例如打擊租房市場的壟斷，規範租房市場信息披露等。
問題10：那除了用行政手段來限制房價的上漲之外，您覺得政府還可以通過什麼樣合理的手段來降低房價？
甘犁：房產稅應該提上議事日程，讓老百姓逐漸形成房產稅要徵收且徵收力度不會小的預期，如此一來，房子就不再被認為是最好的投資品，自然會迴歸到其居住的屬性。
問題11：在制定房地產稅的過程中，我們應當需要堅持哪些原則？
甘犁：第一，我覺得房產稅一定要起到抑制投資需求的作用；第二，它給老百姓的負擔不能太高，所以一定要區別徵收：例如首套或者一定面積內的房可以免徵，而對擁有多套房的家庭則可加大徵收力度。
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房地產稅這把“劍”終於要落下了？
不久前，《人民日報》公佈了十三屆全國人大常委會立法規劃，包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內提請審議。後來有法工委副主任解釋，5年內將有116件法律草案列入規劃，將在任期內或者條件成熟時提請審議，其中就包括房地產稅法。於是就有了房地產稅5年內提請審議的說法。
正是這樣的說法，竟然在樓市裡出現了截然相反的兩個觀點，有人認為房地產稅來不了了，起碼這幾年沒戲了，5年才審議，那就是說離面世還早著呢。而另一派人則認為，5年內提請審議只是給了一個底線，房地產稅這把“劍”甚至可能在5年內的任何一個時點出臺。
爭議也代表著房地產稅足夠重要，影響足夠大，稍有風吹草動就會產生各種解讀。畢竟房子在過去很多年裡都是財富的象徵，而一旦在持有環節開始徵稅，甚至對多套房使用懲罰性稅率，勢必對房地產慣有的購買、持有思維產生巨大沖擊。那麼房地產稅是否做好了出臺準備呢？是否會影響房價呢？
房地產稅徵收條件越來越成熟
多年來，持有環節徵收房地產稅一直被認為是懸在樓市頭上的達摩克利斯之劍，隨時都有可能落下，卻始終沒有落下。為什麼房地產稅的徵收總是雷聲大雨點小呢？
實際上主要是因為此前的徵收條件並不成熟。立法專家、經濟學教朱少平教授告訴《北京青年報》記者，嚴格來說，我們的房產稅一直都在徵收，只不過目前這種稅不包括住宅地產。熱議的房地產稅可能涉及住宅或土地，牽扯麵大，設計問題多，比如是否只對新房徵收，還是包括舊房也都要徵；是按買房時的價格徵稅還是按照評估價徵稅；評估價是統一價，還是不同區域各有不同；徵收體系怎麼設計；如何平衡財政收入與老百姓的負擔等等問題都要各方面審議和逐漸探討研究，統一意見。這也導致了歷時多年房地產稅都只存在於討論中。
58安居客首席分析師張波也表示，房地產稅的立法到徵收有三大難題，難題一是“評估值”的確定，房地產稅徵收的稅基是對工商業房地產和個人住房的“評估值”，評估值本身的確認就是一個複雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定，全國一刀切的稅率方式並非適合於全國，更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬，尤其是高房價並不意味著高收入，房地產稅很可能加重一些人的生活負擔。對此，張波以微觀案例為例，現在北京、上海很多內城區的老房子都是價值1000萬元以上的，但生活在裡面的家庭並非富裕家庭，年收入不會超過20萬，如果按照1%的稅率計算，一年被收走10萬元，對於這些個家庭來說會是沉重的負擔。正是因為這些難點導致了房地產稅的出臺一直以來非常慎重，官方始終沒有給出明確時間表。
朱少平表示，房地產稅的徵收確實存在一些難題，但並非不可解決。過去沒有出臺是因為一直沒有抓手，直到十八屆三中全會以後，才確定組織班子去研究，去正式起草，確定了先立法再徵收的過程，房地產稅的立法過程才得以加快。
另外，上海和重慶在2010年裡開始試驗徵收房地產稅後，全國範圍內卻一直沒有落實。這裡有一個重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每個人有多少套房子，但現在已經完成了住房信息全面聯網，一個人在全國有多少套房子，全都一目瞭然，再加上國稅和地稅的合併，這就為房地產稅在全國範圍內的計徵創造了有利條件。屆時，有可能旅遊房產、老家房產、郊區房產、市中心房產都要組合在一起，統一計算稅率。這也給房地產稅徵收提供了基礎條件。
由此可見，房地產稅開徵的基礎條件已初步具備，越來越多的權威部門和經濟學者開始表態，意味著這次房地產稅是真的要來了。
暫無明確時間表 隨時可能立法審議
既然房地產稅要開徵，那麼何時徵收同樣存在分歧。當前房地產稅提交人大審議的時間表，就存在著各種說法，有說最快年底的，也有說5年以後的。對此，朱少平告訴北青報記者，以他在全國人大財經委工作近20年的經驗來看，目前所有關於房地產稅出臺時間表的說法都是站不住腳的。
朱少平解釋說，像統計局發言人的表態（中央將加快推進房地產稅），只是該部門描述的房地產稅推進工作的狀況，並不表明立法或徵稅的具體時間。
像房地產稅被列入一類審議，就是表明了官方的態度，雖然沒有說具體出臺日期，但要分清任期5年內審議並不等於第5年才出臺，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭議較大5年都很難出臺。
對於從審議到實施的過程，朱少平表示，任何時候草案成熟都可以提請審議，提請了審議也要經過多次討論修改，按照全國人大常委會法律審議程序，一般草案要審議三次，沒有大的問題會在第三次進行表決，如果表決通過了，才能按法律規定的時間開徵這一稅種。
朱少平表示，按照全國人大常委會做法，在第二稿審議後，如果該法案與人民群眾利益密切相關，可能還要發向全國徵求意見。在這個過程中，有重大問題存在重大爭議的，審議可能持續較長時間。比如證券法，早在2005年4月份就提交審議，但現在還沒有第三次審議。所以，如果房地產稅的徵收各方面爭議大，爭議多，有可能拖得時間會長一些。當然，如果立法爭議不大，也不排除立法與實施進度都會快一些。
除此之外，一些業內專家也普遍認為3年週期的可能性較大，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌告訴北青報記者，眼下房地產稅出臺的條件越來越充分。“我樂觀的想法是2020年前出臺，今年出臺的可能性不大。”
房地產稅與抑制房價關係不大
不少人認為房地產稅的出臺就是為了抑制房價，因此翹首期盼房地產稅的落地。但實際上，在大多數業內專家的眼裡，房地產稅與抑制房價關係並不大。
張波認為，房地產稅立法的目的並不是降房價，而是改變現有稅賦重流轉、輕保有的現狀，達到優化房地產稅制效果。目前流轉稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應；另一方面本應賣房者承擔的稅賦容易轉嫁到買房者，變相抬高房價。房地產稅立法後，誰持有誰納稅的方式會更合理。此外，房地產稅與土地出讓金制度相比，後者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過房地產稅收則變成長期現金流，細水長流的方式更能讓地方政府著眼於長遠。
不過張波也表示，房地產稅雖然不能調節房價，但結合其他長效機制會極大改變人們對於房產投資的預期。房地產稅是長效機制的組成部分，未來稅收制度結合土地制度、住房制度、金融制度等多種長效機制手段將對於房產投資的預期產生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的，影響也會更為深遠。
朱少平也認為房地產稅對於抑制房價的作用不會太大，像上海和重慶的徵收經驗來看，並沒有對房價產生明顯影響。房地產稅說到底就是財產稅，誰持有這個財產誰應該交稅，稅的目的是解決地方政府運行中的資金問題，世界各國的房地產稅都是這樣的，是為了解決地方政府資金不足的問題，並不是通過房地產稅來調節收入，解決收入問題，也不是為了降房價。朱少平補充道，實際上，房地產稅的立法初衷，就是為了調整地方稅收的結構，補充地方稅源，調控房價只是附帶的預期。
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