近日，国家统计局公布了8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示， 其中仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。
与此同时，随着近几年购房者增多，家庭负债水平也随之上升。究竟下一阶段房地产市场的走向如何？我国家庭负债水平是否存在金融风险？搜狐国富智库就此专访了西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心主任甘犁。
甘犁向搜狐国富智库表示，投资性住房需求才是当前推动房价（尤其是三四线城市）迅速上涨的主要原因，而不是棚改货币化安置措施。前者占全部购房家庭的比例高达50.3%，而后者比例仅为4.1%，对住房市场影响有限。
对于房价预期，甘犁认为，虽然目前房价呈现稳中稍涨的趋势，但现有政策如房产税的规划出台、新房限价等都在抑制投资性购房的热度，因此预期下一阶段的住房销售量将会下降，房价也将随之见顶回落。
据国家统计局数据，2017年四季度，中国居民部门的债务占GDP比重为48.4%，低于发达国家大概28个百分点，暂时不存在全局性的金融风险。但甘犁强调，低收入居民群体的恐慌性购房现象使该群体的债务收入比达到10，加之约一半的债务来源于民间借贷，存在极高的家庭，乃至社会金融债务风险。
对此，甘犁建议，应提高购房资格，严格审查购房者的收入和资产情况，控制低收入群体的负债风险。此外，政府还应盘活存量房市场，出台合理的房地产税征收方案，让空置房加快流转，进而产生效益。
以下为采访精编：
问题1：一些实行棚改货币化的三四线城市并没有足够多的货币补贴使得拆迁户再购置新房产，那这些拆迁户的安置问题应该怎么解决？
甘犁：部分拆迁户不再购置新房是他们在拆迁前已另有房产。而对于只有一套棚改房的家庭而言，如果家庭条件较差，成员年龄较大，也会觉得没有必要买房，那他们会选择公租房，拆迁款则会另作它用。我觉得拆迁户不购置新房是好现象，因为居住是刚需，而购房不是刚需。
问题2：大中城市7月份的房价创下了10个月以来的最大涨幅，同比上涨5.8%。但是8月，住建部刚刚公布70多个大中城市新建商品房销售价格数据显示，房价其实相对来说是稳中稍涨的。您对近期房地产市场的预期大概是什么样的？
甘犁：房地产价格不会继续大幅上涨。首先，很多城市都在实施房价严控政策，尤其是对新房的限价；其次，征收房产税将是大趋势，这对房价会产生一定的抑制作用；再次，尽管刚需购房家庭一直存在，但市场上的住房增量是充足的，所以如果再出现大规模购房现象，那么肯定是因为投资性购房所驱动；最后，今后我国的住房政策都会按照“房子是用来住的，不是用来炒的”这条思路往前走。因此，我认为房价继续大幅上涨将是小概率事件，房子销量也应该会见顶回落，但未来市场在调整过程中可能会出现一些波折，希望通过政策引导实现平稳过渡。
问题3：如果房地产价格见顶回落的话，会对各地的土地财政，乃至对整个国家经济的稳定会造成什么影响？
甘犁：房地产价格回落难免会影响到一些地方的财政，但如果是缓慢回落，那么我认为对中国经济而言将是利大于弊。以房地产推动经济发展的模式是不可持续的。
问题4：但《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》指出，投资购房比例持续上升，高达50.3%。我国经济已经到了需要转变增长模式的情况下，为什么房地产还是会成为国人普遍的投资渠道呢？
甘犁：很简单，因为老百姓预期房价会继续涨，所以也认为作为投资品的房子一定会增值。而从投资品属性来看，房地产的流动性很差，并不是较好的投资品。现在很多城市的二手房已经少有问津，一部分房子开始降价销售。如果到了大家都想抛售的时候，就无人接盘了，降价也无济于事了。我建议，持有多套房产的家庭可以将部分房产换成流动性好一点的其它资产，这也是更加科学合理的资产配置。其实我国也并不是没有好的投资渠道，只是收益暂时不如房地产高，但其实在国外这些收益率为4%、5%的投资产品都被视为稳定的投资渠道。
问题5：目前，房地产投资在国人的家庭资产配置中的比例是多少？
甘犁：据中国家庭金融中心数据显示，房地产占我国家庭总资产的75%，这一比例确实很高。
问题6：因此，最近几年来，我国家庭负债率也逐年攀升。这会对家庭，乃至整个宏观经济造成什么影响？
甘犁：我国家庭负债率的确逐年攀升，但就全球范围来看，我国家庭借债与家庭总收入比值仍然偏低，借贷风险被过度高估了。前段时间有人认为中国家庭负债率已经超过美国，这一结论其实因统计口径不统一而存在偏差。如果统一统计口径，我国总借债和总收入比为80%，而美国是110%。
但值得注意的是，我国不少新购房家庭属于低收入家庭，他们的债务风险特别高，即国外所谓的典型的次贷。在过去两三年中，我国有6%的低收入家庭购房，这一比例并不比高收入家庭购房比例低多少。低收入家庭大多是因房价上涨而恐慌性购房，但由于收入储蓄都不足，一般都依靠大量的银行借贷甚至民间借贷。过去两年，我国购房的低收入家庭的债务收入比是10，也就是说，他们不吃不喝也须要还债10年。其中5是民间借贷，而民间借贷通常还款期较短，约定还款期限为两年，让人非常担心，只有通过借新还旧，或者卖房还债，导致市场风险非常不乐观。关于家庭负债，我们真正应该关注的是这部分人。美国的次贷危机就是这样发生的，少数人出了问题，最后金融产品又将风险扩大。但在总体上，我们现在还没有出现大的结构性风险。
问题7：其实这就是您所说的，中国家庭资产配置的风险呈现出两极化现象，即一部分富裕家庭可能金融资产占比过小，一部分贫穷家庭可能金融资产占比又过大，而且很大部分是民间借贷，风险很大。
甘犁：对，而且最后都投资到房地产市场去了，资产配置很不合理。
问题8：所以您有什么建议可以规避未来风险的发生？
甘犁：首先，要对购房者的收入和资产有严格要求，绝对不能提倡靠超过还款能力的借贷来购房。2008年金融危机后，美国对购房者资格进行了更加严格的限制，提高对家庭收入的要求；其次，目前中国很多城市的房地产空置率已经达到10%~20%，要鼓励空置住房进入市场，或租或卖，这样才能降低风险，也能让空置房产生更多的价值。应该切实把租房市场做好，如推行租购同权这样的政策，让租房人也能享有与买房人同样的公共服务权利。
问题9：在中国楼市调控的政策之下，房价得到合理的抑制。但是同时，在租购同权政策的激励下，很多长租公寓争相去抢地抢房，房租价格又被抬升了，您怎么看售房市场跟租房市场之间的关系？
甘犁：租房价格上涨主要是市场行为。更合理的解释是之前的租金太低了，高房价最终会造成高租金，所以始作俑者还是房价。我们看到，一些房屋中介改善了出租房质量，规范了出租流程，更好地保障了租户的权益，所以房租上涨有其合理性。由于租房市场的竞争属性，租房价格也会因竞争而维持在合理区间。政府应该做的事是维护市场竞争，例如打击租房市场的垄断，规范租房市场信息披露等。
问题10：那除了用行政手段来限制房价的上涨之外，您觉得政府还可以通过什么样合理的手段来降低房价？
甘犁：房产税应该提上议事日程，让老百姓逐渐形成房产税要征收且征收力度不会小的预期，如此一来，房子就不再被认为是最好的投资品，自然会回归到其居住的属性。
问题11：在制定房地产税的过程中，我们应当需要坚持哪些原则？
甘犁：第一，我觉得房产税一定要起到抑制投资需求的作用；第二，它给老百姓的负担不能太高，所以一定要区别征收：例如首套或者一定面积内的房可以免征，而对拥有多套房的家庭则可加大征收力度。
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房地产税这把“剑”终于要落下了？
不久前，《人民日报》公布了十三届全国人大常委会立法规划，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。后来有法工委副主任解释，5年内将有116件法律草案列入规划，将在任期内或者条件成熟时提请审议，其中就包括房地产税法。于是就有了房地产税5年内提请审议的说法。
正是这样的说法，竟然在楼市里出现了截然相反的两个观点，有人认为房地产税来不了了，起码这几年没戏了，5年才审议，那就是说离面世还早着呢。而另一派人则认为，5年内提请审议只是给了一个底线，房地产税这把“剑”甚至可能在5年内的任何一个时点出台。
争议也代表着房地产税足够重要，影响足够大，稍有风吹草动就会产生各种解读。毕竟房子在过去很多年里都是财富的象征，而一旦在持有环节开始征税，甚至对多套房使用惩罚性税率，势必对房地产惯有的购买、持有思维产生巨大冲击。那么房地产税是否做好了出台准备呢？是否会影响房价呢？
房地产税征收条件越来越成熟
多年来，持有环节征收房地产税一直被认为是悬在楼市头上的达摩克利斯之剑，随时都有可能落下，却始终没有落下。为什么房地产税的征收总是雷声大雨点小呢？
实际上主要是因为此前的征收条件并不成熟。立法专家、经济学教朱少平教授告诉《北京青年报》记者，严格来说，我们的房产税一直都在征收，只不过目前这种税不包括住宅地产。热议的房地产税可能涉及住宅或土地，牵扯面大，设计问题多，比如是否只对新房征收，还是包括旧房也都要征；是按买房时的价格征税还是按照评估价征税；评估价是统一价，还是不同区域各有不同；征收体系怎么设计；如何平衡财政收入与老百姓的负担等等问题都要各方面审议和逐渐探讨研究，统一意见。这也导致了历时多年房地产税都只存在于讨论中。
58安居客首席分析师张波也表示，房地产税的立法到征收有三大难题，难题一是“评估值”的确定，房地产税征收的税基是对工商业房地产和个人住房的“评估值”，评估值本身的确认就是一个复杂的计算过程，涉及的外部影响因素也较多。难题之二是税率的确定，全国一刀切的税率方式并非适合于全国，更多可能性是地方存在更大的税率选择自主性。难题之三是如何平衡老账新账，尤其是高房价并不意味着高收入，房地产税很可能加重一些人的生活负担。对此，张波以微观案例为例，现在北京、上海很多内城区的老房子都是价值1000万元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不会超过20万，如果按照1%的税率计算，一年被收走10万元，对于这些个家庭来说会是沉重的负担。正是因为这些难点导致了房地产税的出台一直以来非常慎重，官方始终没有给出明确时间表。
朱少平表示，房地产税的征收确实存在一些难题，但并非不可解决。过去没有出台是因为一直没有抓手，直到十八届三中全会以后，才确定组织班子去研究，去正式起草，确定了先立法再征收的过程，房地产税的立法过程才得以加快。
另外，上海和重庆在2010年里开始试验征收房地产税后，全国范围内却一直没有落实。这里有一个重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每个人有多少套房子，但现在已经完成了住房信息全面联网，一个人在全国有多少套房子，全都一目了然，再加上国税和地税的合并，这就为房地产税在全国范围内的计征创造了有利条件。届时，有可能旅游房产、老家房产、郊区房产、市中心房产都要组合在一起，统一计算税率。这也给房地产税征收提供了基础条件。
由此可见，房地产税开征的基础条件已初步具备，越来越多的权威部门和经济学者开始表态，意味着这次房地产税是真的要来了。
暂无明确时间表 随时可能立法审议
既然房地产税要开征，那么何时征收同样存在分歧。当前房地产税提交人大审议的时间表，就存在着各种说法，有说最快年底的，也有说5年以后的。对此，朱少平告诉北青报记者，以他在全国人大财经委工作近20年的经验来看，目前所有关于房地产税出台时间表的说法都是站不住脚的。
朱少平解释说，像统计局发言人的表态（中央将加快推进房地产税），只是该部门描述的房地产税推进工作的状况，并不表明立法或征税的具体时间。
像房地产税被列入一类审议，就是表明了官方的态度，虽然没有说具体出台日期，但要分清任期5年内审议并不等于第5年才出台，这其中可能两年就审议完了，也可能争议较大5年都很难出台。
对于从审议到实施的过程，朱少平表示，任何时候草案成熟都可以提请审议，提请了审议也要经过多次讨论修改，按照全国人大常委会法律审议程序，一般草案要审议三次，没有大的问题会在第三次进行表决，如果表决通过了，才能按法律规定的时间开征这一税种。
朱少平表示，按照全国人大常委会做法，在第二稿审议后，如果该法案与人民群众利益密切相关，可能还要发向全国征求意见。在这个过程中，有重大问题存在重大争议的，审议可能持续较长时间。比如证券法，早在2005年4月份就提交审议，但现在还没有第三次审议。所以，如果房地产税的征收各方面争议大，争议多，有可能拖得时间会长一些。当然，如果立法争议不大，也不排除立法与实施进度都会快一些。
除此之外，一些业内专家也普遍认为3年周期的可能性较大，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉北青报记者，眼下房地产税出台的条件越来越充分。“我乐观的想法是2020年前出台，今年出台的可能性不大。”
房地产税与抑制房价关系不大
不少人认为房地产税的出台就是为了抑制房价，因此翘首期盼房地产税的落地。但实际上，在大多数业内专家的眼里，房地产税与抑制房价关系并不大。
张波认为，房地产税立法的目的并不是降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理。此外，房地产税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。
不过张波也表示，房地产税虽然不能调节房价，但结合其他长效机制会极大改变人们对于房产投资的预期。房地产税是长效机制的组成部分，未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等多种长效机制手段将对于房产投资的预期产生较大影响。但这一变化是潜移默化而非一蹴而就的，影响也会更为深远。
朱少平也认为房地产税对于抑制房价的作用不会太大，像上海和重庆的征收经验来看，并没有对房价产生明显影响。房地产税说到底就是财产税，谁持有这个财产谁应该交税，税的目的是解决地方政府运行中的资金问题，世界各国的房地产税都是这样的，是为了解决地方政府资金不足的问题，并不是通过房地产税来调节收入，解决收入问题，也不是为了降房价。朱少平补充道，实际上，房地产税的立法初衷，就是为了调整地方税收的结构，补充地方税源，调控房价只是附带的预期。
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