石景山五里坨的兩塊限競房從土拍以來就飽受爭議，2017年的北京地王是否真的物有所值呢？畢竟超過5萬的單價，在目前這個略顯荒涼的區域買房，多少讓人心裡有些沒底。終於，這三個限競房到目前為止都已經確定案名，戶型也基本上塵埃落定。這三個項目究竟有何差異？大家該不該把目光投向這裡呢？
寄希望於規劃的區域
五里坨區域最不被人看好的原因就在於它的地理位置，處於石景山區的西北部，又與門頭溝相鄰，雖然自然環境優越但基礎配套建設一般。如果您在年初去這裡看過，一定會有些大失所望，成片的空地，完全感受不到這裡也是北京的城六區。
但是就在前不久，當我再次來到五里坨的時候，驚喜地發現萬科在這裡規劃24萬平方米的超大型商業已經悄然地拔地而起了，大約是3個石景山萬達廣場。這裡將會有融合精品影院、精品超市、餐飲、家居生活、兒童、娛樂、藝術培訓等，精準貼合周邊居民的消費需求社區商業的特色主題街區。這座商業的到來，毫無疑問會很好的填補五里坨區域在商業娛樂上的空白。
交通配套也是困擾五里坨區域很久的問題之一，由於位置相對較為偏僻，又背靠大山，因此軌道交通的匱乏是在所難免的。由於距離地鐵1號線蘋果園站以及S1號線金安橋站的路程都超過了5公里，因此居住在這樣的“深山老林”之中，公交車成為了出行中必不可少的交通工具。
但是大家需要了解的是，目前五里坨與“外界”相連的道路有且只有一條石門路，而這條道路不僅時常寬窄變換，而且紅燈比較多，又因為是必經之路，所以擁堵的情況也經常發生，開車早晚高峰尤為嚴重，無形中增加了人們的通勤時間。
近期五里坨區域交通也有一利好，以模式口為首發站的地鐵M11號線計劃開始動工，可輻射廣寧、五里坨地區，連接首鋼冬奧場館與新機場航站樓，中途可以換乘多條地鐵線路，預計在2023年建成。這條地鐵線路的到來，或許會改整個區域的交通，不過畢竟是規劃當中，何時能夠與我們見面還是個未知數。
總體而言，儘管五里坨區域的現狀還不那麼美麗，但是從規劃來看，還是讓人滿懷期待的，我認為三大開發商必定會為這個區域注入新的血液。
三大開發商間的“較量”
說完了五里坨這個區域的現狀和規劃，再來看看三家開發商在產品各自有什麼特點。
自然景觀&社區環境&位置
五里坨整個區域主打的就是綠色生態以及自然風光，這也是三個項目在銷售過程中的重點說辭和賣點。我們可以看出，
西府海棠北側靠山，山景資源最為豐富，而五里春秋則是東側靠山，翡翠山曉的自然風景劣勢比較明顯。雖然西山景色宜人，但是高山的遮擋或許會影響一些房子的採光。西府海棠是距離規劃的三甲醫院、學校和大型商業最近的項目，生活便利的同時，寧靜的居住環境可能很難得到保證，另外兩個項目儘管離這些配套有一定距離，但實際體驗不會有太大的差別。
而在社區環境方面，三家開發商可以說是分庭抗禮、平分秋色。我們都知道綠城作為南方開發商，園林和綠化一直得到廣泛的認可，像閻村的綠城百合公寓等項目，都把社區環境做到了極致。而萬科的翡翠系以及遠洋的春秋系都是非常不錯的產品線，典型的代表有翡翠公園、天著春秋等等，在各自的陣營中都有著優異的表現。
我相信三家開發商在未來打造社區品質這方面難分伯仲，也會將周邊的景觀挖掘得淋漓盡致。
產品對比
三家開發商的銷售均價清一色的52024元/平方米，但在產品上分別都費了不少的心思。
1
卓越萬科翡翠山曉
三個項目中唯一 一個沒有別墅產品的項目，全部規劃為7層的花園洋房，底層為下躍產品，頂層為70平、最低挑高5.2米的洋房，2-5層為90平方米的三居。
90平三居
與之前的萬科翡翠書院、翡翠西湖的戶型無異，南北通透，明廚明衛，有飄窗贈送，次臥和書房之間可打通，亮點不多。
70平+閣樓
目前沒有戶型圖，預計是砍掉了書房和次臥那部分，閣樓的隔斷由萬科後期統一進行裝修，70平方米的戶型實用面積在90平左右，不適合老人居住。裝修費用不可貸款，總價與90平三居相近，但是首付要高一些。
下躍
由於沒有拿到戶型圖，所以無法預估出產品的類型，不過超過1500萬的總價是可以肯定的。
2
綠城西府海棠
西府海棠的產品亮點不足，1.8容積率做成洋房 也沒有什麼出彩的地方。
90平三居
基本上和市面上常規的90平三居沒有差別，甚至除了沒有飄窗之外，跟翡翠山曉的戶型一模一樣。
100平三居
由於房源比較少，戶型圖同樣沒有釋放，比90平三居多了一個衛生間，客廳和臥室佈局沒有變化，面積有小幅調整。
135平四居
秉承了平平淡淡才是真的理念，同樣是市面上的主流設計，沒有什麼槽點。
3
遠洋五里春秋
五里春秋的戶型可以說是目前限競房市場上的一股清流了，據說是由日本的著名設計師本間貴史親自操刀，90平的三居做成了雙明衛，130平的四居居然做成了三衛。
90平三居
相比較金地悅風華的三居雙衛戶型而言，五里春秋主臥的衛生間更大更方正。
130平四居
10.5米的面寬在130平的戶型中只能說中規中矩，但是三個衛生間，而且兩個套衛的設計確實讓人眼前一亮，四居一般情況下住個5口以上人不成問題，3個衛生間能夠很好的解決生活問題，大家覺得是否真的有必要呢？
周邊二手房情況
我們選擇了周邊的兩個二手房小區進行對比。西山峻景是一個2005年前後的小區，小戶型的單價普遍在4萬出頭，大戶型的複式一般在3.6萬左右，但是這個小區的品質比較一般。金谷香郡則是區域內最好的小區，品質尚可，而銷售單價已經直逼限競房。這兩個小區在最近一段時間，價格都有著小幅的上漲，由此可見，限競房在價格和品質方面還是有一些優勢的。
小 結
一圈看下來，三個項目都各自有各自的優勢，我認為三家名企同時拿地必有他們的道理，一來看好區域的規劃，二來就是有信心可以帶動區域的發展。就整體而言，五里坨的低密社區和優異的自然資源是比較宜居的，有醫院也有幼兒園和學校，適合老人和孩子居住。
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