石景山過去幾年，幾乎沒有新房住宅項目入市，新房市場沉寂了好幾年。從去年開始，開始有商品房項目入市，接著幾個限競房項目入市，石景山的新盤開始多了起來。

石景山一共9個街道，其中魯谷和老山是相對最為成熟的板塊，但已經沒有空餘的土地供應新房了。未來石景山的新房供應將主要集中在古城，五里坨和蘋果園這幾個區域。今天要評級的長安雲錦就是古城區域第一個上市的優質新房項目。

圖片來自好評與差評的大竹子

長安雲錦簡介：

“長安雲錦”位於石景山區古城區域，長安街以南1.3公里。開發商是中海+首鋼，項目限均價5.88萬/平米。綜合來看，我們認為長安雲錦位置不錯，交通比較便捷，是長安街沿線難得的純洋房項目，中海的品質向來口碑很好。項目產品設計不錯，戶型出色，最大的亮點是得房率很高，對於剛需來說，這是最實用的優點。項目所在的古城首鋼園東南區重新統一規劃，兼顧了居住，商業金融和其他多功能，未來建成之後應該值得期待。

長安雲錦開盤在即，預計在5月底開盤，目前正在排卡，某些戶型將很搶手，有興趣的得抓緊時間去看了。

評級：

地理位置 ★★ ★ ☆

區域規劃 ★★ ★ ★

產品設計 ★ ★ ★ ★

商業設施 ★★ ★ ☆

學區教育 ★★ ★ ☆

醫療配套 ★★ ★ ☆

環境綠化 ★★ ★ ★

房價指數 ★★ ★ ☆

綜合得分 ★ ★ ★ ☆

注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★

投資評級：跑贏大市

購買建議在文末。

下面是單項詳細評級。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

長安雲錦項目位於石景山古城區域，北距長安街僅1.3公里，往南500米是蓮石路，往東1.3km是西五環，距離地鐵1號線古城站1.3公里。

項目周邊蓮石路、阜石路、長安街西延線與西五環路、古城南街、北辛安路形成三縱三橫的路網。開車的話，往南很快就能上蓮石路，開車前往金融街，海淀中關村等等中心地區都很方便。古城南街正在建設之中，古城南街規劃為城市主幹路，北起長安街西延，南至蓮石路，橫向寬60米，全長約1.62公里。這條路打通之後，將很大程度方便從古城開車上石景山路和蓮石路。

現在的地鐵就是地鐵1號線的古城站，距離約1.3公里。未來還有2條規劃的地鐵。一條是M11號線，通往麗澤和北京西站，將在在古城南街設站，站點就在小區門口不到300米，如下圖所示。11號線西段的4站今年開建，服務於冬奧會，在冬奧會前就會通車。雖然其他站點建設稍晚一些，但是既然已經開建，後面也會很快。另外還有18號線（R1線）的遠期規劃。

所以，綜合來看，長安雲錦的位置不錯，交通比較便利，未來幾年還會隨著規劃建成而更加便利。

區域規劃 ★ ★ ★ ★

石景山區的詳細規劃可以參見我們以前寫過的《石景山規劃概覽》。

今年2月份，北京市推出了《新首鋼三年行動計劃》，全力打造新首鋼高端產業綜合服務區。

根據石景山的2035年規劃，石景山將形成“一軸一帶、多點支撐、組團協同”的城市空間結構。

“一軸”指長安街及其延長線；“多點”即重要城市功能節點，包括了新首鋼園。綜合來看，新首鋼園是石景山投資最大的區域，全新的城市藍圖設計將打造全新的新首鋼園區。

長安雲錦所在的首鋼園東南區位於古城南街以東，總用地面積約103.36公頃，規劃總建築規模約127萬平方米，用地性質主要為居住、商業金融、多功能等。按照規劃，除了住宅項目，首鋼園東南未來將建設地區級商業中心、底商、郵政所、幼兒園等，未來配套設施齊全，能夠滿足基本的生活需求。

首鋼北區將規劃冬奧廣場區、首鋼工業遺址公園、石景山景觀公園、城市織補創新工場、公共服務配套區，建成後將極大提升整體環境和產業。

項目西側就是首鋼園南區將要打造的世界僑商創新中心。世界僑商創新中心位於新首鋼園區內長安街南側，建築面積22萬平方米，是國僑辦和北京市政府聯手打造的“僑夢苑”的核心區域，建成後也將提升周邊的產業層次。

對於普通買房人來說，石景山規劃最大的意義在於，依託於冬奧會的契機，石景山尤其是新首鋼服務區的基礎設施將獲得極大的改善。

新首鋼地區將規劃建設三條軌道線路：M11、R1、S1三條軌道線，軌道交通750米覆蓋率達到98%。

長安街西延跨永定河大橋將於年內建成通車，屆時長安街西延全線貫通。按照《三年計劃》，新首鋼高端產業綜合服務區周邊將建成“五橫六縱”骨幹路網道路。

對於石景山來說最好的一點是，冬奧會只有3年時間了，所有這些相關的規劃和建設都必須在3年之內完成，這可比那些紙面上的長遠規劃要實在多了。

產品設計 ★ ★ ★ ★

長安雲錦推出的產品均為8層洋房，共7棟樓。主力戶型為74㎡兩居，89㎡、110㎡三居產品。

長安雲錦採用了圍合式的佈局。圍合式住宅小區的主要特點是：各棟住宅沿住宅用地周邊佈局，中心形成比較大的中心花園，因此可以有寬敞的綠地和舒適的空間，日照、通風和視覺環境相對較好。另外一個優點是，由於現在北京的新住宅小區都要求是開放式的，圍合式佈局能形成有效的天然社區邊界，有利於安全和管理，容易封閉。因為這些優點，其實圍合式佈局在歐洲已經非常普及了。

具體戶型，主打戶型-89平米小三居戶型面寬7.75米，客廳面寬4.15米。市面上能將客廳面寬做到4.15米的，基本都是130平米以上的戶型了。小三居總價約520萬，首套首付約210萬。

110平米戶型，總面寬高達8.25米，客廳面寬4.35米，110平米做出三室雙衛，客廳、房間寬闊且絲毫不顯侷促擁擠。110平戶型得房率很高，實得面積相當於很多130平米的戶型了。

74平米兩室兩廳一衛，客廳面寬達到3.9米，客廳與餐廳長5.4米，小戶型也不覺得侷促。兩居總價435萬，首套首付174萬起。

項目是毛坯交房，交房時間為2020年底。人車分流，車位配比1：1.2，綠化率是30%，物業是中海物業。

如前面所說，項目最大的亮點是戶型出色，得房率高。我們房產群裡的群友想買89平的戶型，找了一遍，發現市面上89平米戶型得房率最高的就是長安雲錦的89平戶型了，當然110平米的戶型也是最高的。對於剛需來說，花更少的錢，買到更多的實用面積，才是最實惠的。

商業設施 ★ ★ ★ ☆

短期內，長安雲錦的商業配套得依賴周邊幾公里的幾個大型商場，包括喜隆多購物廣場，當代商城，沃爾瑪山姆會員店，石景山萬達廣場。當然，還有蘋果園地鐵站在建的京西大悅城。

項目所在區域首鋼園東南區，規劃有商業地塊，因此未來也會有相應的商業配套的。

學區教育 ★ ★ ★

項目將配建公立幼兒園，規劃有1萬平米的教育用地（具體學校待定），東側800米有京源學校（幼兒園、小學部），直線2公里有古城第二小學、古城中學、水泥廠小學等，不過都需要等交房以後劃片。

醫療配套 ★ ★ ★ ☆

周邊的醫療資源比較豐富，有朝陽醫院京西分院、石景山醫院、北大首鋼醫院、301醫院、302醫院等等。

環境綠化 ★ ★ ★ ★

項目西側緊鄰巨大的首鋼遺址公園，首鋼遺址公園是總面積70公頃的首鋼濱水公園。西邊還有永定河，蓮石湖溼地公園和園博園，項目北側還有規劃了18公頃的新安森林公園，周邊綠化環境不錯。

石景山2035年規劃的目標，就是要打造綠色綜合服務區，建成山水城市。隨著“西綠東引”建設，以及“國家森林城市”的創建，石景山的生態環境將會繼續提升。生態環境將是石景山的一大優勢。

房價指數 ★ ★ ★ ☆

項目是限競房，限均價是5.88萬/平，且最高銷售單價不得超過 61742 元/平，我們認為這個定價合理。

石景山唯一的在售純商品房，去年北京的銷冠樓盤中海寰宇天下，均價是6.3萬/平米。中海寰宇天下是精裝交房，同長安雲錦相比，更偏向改善需求，而長安雲錦更偏向剛需。

目前石景山最成熟區域是魯谷區域。魯谷的次新盤2008建成的次新遠洋沁山水二手房均價8.5萬。

周邊的二手房價格情況如下：

中海金石公館，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是7.1萬/平米；

中海金璽公館，2017年高品質小區，鏈家上最新價格是6.9萬/平米；

古城區域的老舊小區均價在5萬/平米左右，當然品質不可能同日而語。

對於整體全新規劃的新住宅區，將來價格會遠遠高於老舊小區的區域。一個案例就是北五環老北苑和新北苑的房價相差就很大，新北苑房價平均8萬，老北苑房價僅僅約為5萬多，實際上老北苑還僅僅是2000～2005年左右開發的，而且位置相對更好一點。

投資評級 - 跑贏大市

每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期，有的定價是充分反映了價值和預期，而有的則是過度定價，透支了價值和預期。

因此對於不同的房子，我們對於投資價值的評級包含以下分檔：

· 跑輸大市

· 跟隨大市

· 跑贏大市

· 大幅跑贏大市

注：這裡所謂的大市，可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格，相當於北京城區和近郊的二手房指數。

購房建議：

長安雲錦作為長安街沿線難得的低密度純洋房項目，位置不錯，產品設計優秀，得房率很高，非常實用，對於剛需比較友好。石景山在售新盤不多，對於在北京西部工作的人群來說，長安雲錦是一個優質的選擇。

應群友的呼籲，我們5月12日週日組織看房團活動，西線熱門的紅盤長安雲錦+寰宇天下一起看，大家可以自行PK，哪個更好。報名點擊下面的鏈接：

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