蛇口消息報 | 來源
餘梓宏、蔣晶 | 記者
位於粵港澳大灣區核心連接點的南山
寸土寸金，土地供需矛盾日益突出
當前，南山區提出要加快建設
世界級創新型濱海中心城區
如何做好
城市更新規劃
提高城市發展質量
提升土地集約利用水平
至關重要
▲南山後海 蛇口消息報記者 黃雪波 攝
近日，南山區出臺的《南山區城市更新“十三五”規劃》（下稱《規劃》），為南山有序開展城市更新工作，加快土地二次開發利用，推進產業轉型升級，促進“北部提升、南部優化”空間戰略，推進南山建設深圳“雙中心”指明瞭目標與方向。
“十三五”期間，南山區城市更新對象規模為15.3平方公里。更新總規模方面，完成拆除重建類更新用地供應規模不低於75公頃，綜合整治用地面積達80公頃，力爭各類更新用地規模達1.55平方公里，完城市更新固定資產投資約210億元，通過城市更新，實現違法建築量減少60萬平方米。
南山更新五年規劃目標安排
與年度計劃規模要求
▼
其中，在產業升級、城區品質、配套設施等方面，消息報記者梳理了其中部分要點：
產業升級
“工改工”類更新項目規模佔舊工業區改造比例提升至70%
當前，南山的空間利用已經到了從“做大增量”向“盤活存量、提升質量”轉變的階段。推動產業轉型升級成為必然。
《規劃》提出：
1.在產業轉型升級方面，為加強新型產業園建設，將加快傳統工業園升級，引導原村集體工業園轉型，將“工改工”類更新項目規模佔舊工業區改造的比例提升至70%，新增更新計劃規模不低於100公頃，為南山區科技創新發展提供空間保障。
2.有序引導“工改M0”(新型產業用地)類更新規模及佈局。優先鼓勵在高新北區、高新中區、南油片區、大學城片區等重點片區內安排“工改工”項目，打造集中連片、成規模、高端現代的新型產業園區，鼓勵其他片區符合條件的舊工業區有序開展“工改M0”更新；推動市級重點片區發展，打造世界一流的科技創新研發總部基地。
3.至2020年，南山區新增“工改M0”更新計劃規模按不高於60公頃進行預控（不含高新區），若確有需要將爭取於市城市更新“十三五”規劃中期評估時，將預控指標調整為80公頃。
4.明確“工改M0”類更新項目准入條件，鼓勵符合條件的舊工業區改造為新型產業用地，推動傳統制造業向智能製造轉型、高新技術產業向研發、設計、品牌等產業高鏈延伸，實現存量優化。
▲大沙河生態走廊
城區品質
完善基礎支撐系統，踐行綠色低碳發展
通過城市更新，促進城區品質提升。城市更新必須在交通規劃控制的前提下，科學、有序地進行。
在提升民生幸福水平方面：
將以城中村拆除重建為主，“工改居”類城市更新為輔，同步試點棚戶區改造，保障更新供應人才住房與保障性住房規模。
其中，以深南大道沿線、大沙河創新走廊沿線、12、13號線軌道站周邊區域和高新北、高新中、南油等重點片區為重點，加大配建力度和供應規模，促進職住平衡。
消息報記者瞭解到，目前，南山正加快推進高新園人才住房、高新公寓等項目。
在完善基礎支撐系統方面：
南山區將在蛇口、南油、大新、龍珠、白石洲、塘朗等市政交通設施存在缺口的地區，優先安排城市更新單元；
重點推進軌道5號線南延線、9號線西延線、12號線、13號線建設，沙河西路、桂廟路、月亮灣大道、望海路快速化改造，濱海大道下沉改造，以及南坪快速路二期中山園段、僑城東路北延段、沙河東路北延段建設等重點工程，全面提升南山基礎支撐能力。
在優化城市空間佈局、助推深圳“雙中心”建設方面：
南山將重點開展大沙河兩岸、高新北與高新中舊工業區拆除重建與綜合整治以及深南大道兩側南油、大新等片區的更新項目實施，同時以前海自貿片區及後海總部基地建設為契機，加快推進東西向總部及現代服務中心軸沿線更新方向為商業、商務辦公及總部研發的城市更新項目；
在“南北協調”上：
加快蛇口工業區和蛇口老鎮片區更新改造，助力南部蛇口主中心建設，強化國際貿易與文化交往職能。
同時鼓勵留仙大道兩側的城中村和舊工業區開展拆除重建與綜合整治，支撐科技創新與高等教育發展。
在生態保護與經濟發展共贏上：
鼓勵對南頭古城開展綜合整治和功能改變，注入文化創意和休閒旅遊功能，同時強化蛇口沿山等片區的山海城定位；
鼓勵南水街、漁街廣場、漁人碼頭突出濱海文化特色，保留漁港老鎮風貌；
探索白石洲村、大新新村、南頭城為試點開展規模化租賃房屋改造。
▲蛇口太子灣。消息報記者 黃雪波 攝
配套設施
增獨立佔地公共設施14處，爭取配建1萬套人才房保障房
公共配套設施的建設，關係著百姓生活福祉。《規劃》提出，城市更新重點保障公共服務和基礎配套建築面積，合理提高產業（含研發辦公）與居住建築面積比重，逐步降低商業、辦公類建築面積比重，預計“十三五”通過拆除重建類城市更新供給總面積為380萬平方米。
其中，居住與商務公寓建築面積約152萬平方米，商業（不含辦公）建築面積約34萬平方米，辦公建築面積約30萬平方米，產業（含研發）建築面積約152萬平方米，公共配套建築面積約12萬平方米。
其中，城中村改造規模佔比30%，用地規模不高於60公頃；舊工業區改造計劃規模佔比65%，用地規模不低於100公頃；舊城區改造比例控制在5%，用地規模約10公頃，以舊商業區改造為主。
在空間分佈上，更新的主要範圍為：
高新區、西麗中心區、蛇口自貿片區、南油片區、大學城片區以及僑城北、龍珠、南頭等片區。
其中，為強化政府主導力度，加強對規劃編制、片區整體利益平衡、重大公共配套設施落地、交通市政基礎支撐系統提升等內容的統籌，劃定高新北區、西麗中心區、南油片區和蛇口老鎮片區作為南山近期更新統籌片區。
同時，“十三五”期間將爭取在城市更新單元規劃階段新增獨立佔地的公共設施用地14處，貢獻用地面積不少於16.4公頃：
其中，中小學10所，文體設施3處，醫療設施1處；非獨立佔地的配建幼兒園不少於15個，配建社康中心不少於10個，單個建築面積不小於1000平方米。更新配建公交場站不少於13個。
在改造方向為新型產業用地的更新項目中，將安排部分人才房和保障性住房用地，結合多方情況，可在開發建設用地內，規劃不少於開發建設用地面積15%且不超過20%的獨立保障性住房用地。
在“十三五”期間，將爭取在城市更新單元規劃階段通過城市更新配建1萬套人才住房和保障性住房，建築面積60萬平方米；配建創新型產業用房面積約16萬平方米，主要分佈於高新北、高新中、南油片區、僑城北等區域。
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