今年上半年，在港上市的融創中國實現合同銷售金額約為1915.3億元，同比增長76%；歸屬淨利潤63.6億元，同比增長389.3%。
這個業績整體來說是很亮眼的。
但如融創中國董事會主席孫宏斌所言：今年8月以來，市場預期變了！
一向快人快語的孫宏斌如何看待未來樓市走向？
我們來看一下孫宏斌和融創中國執行總裁汪孟德在2018年中期業績發佈會上與投資者們的互動。本文轉自雪球網，作者“維尼家的大熊”，乾貨很多，值得細讀。
融創中國
半年業績發佈會投資者問答
1、對總體市場的判斷？19年會如何？
孫：從16年10月我們就判斷市場比較謹慎，目前看是對的。
1）政府的調控會很堅決，超出大家預期，會持續比較長；
2）在這種情況下，購買預期會發生變化。目前來看，市場預期已經開始發生變化，尤其是在三四線城市。
我們對市場的預期一直悲觀。從8月份來看，市場預期變化特別大，很多三四線城市快速冷卻。
2、文旅集團的規劃？
孫：一切都挺順利的。現在開業的5家，目前來看運營情況還不錯。明年開無錫、廣州、昆明文旅城。
我們覺得萬達這個併購非常好，這相當於併購了一個TOP10的房地產公司，萬達的體量很大。有人問為啥我們負債率降得慢？萬達我們花了很多錢，去年7月負債了幾百億呢。萬達的住宅銷售特別好，問題在於限價。青島的文旅，前3天有100萬的人流，人擠人。這些文旅城，我們下一步要想辦法做好運營，目前來看酒店運營的還不錯，樂園還需要繼續改善。也許再過5年，文旅板塊佔比就會提升。
3、19年供貨的的排布？對未來去化的看法和銷售策略？
孫：市場在變化，但我們在節奏上踩對了。所有項目我們只有1-2個項目虧損。我們覺得現在市場的變化，對我們是好事。為什麼？
第一是我們的產品和品牌。限價情況下，雞犬升天，但現在市場預期變化了，爛房子賣不出去了，我們的產品、服務這段時間在提升，所以佔便宜了。
第二是我們在一二線很多，現在三四線冷卻的快。
第三是併購，我們口碑好，能力強。
我們覺得未來限價下，我們都能賣，利潤都會很好。今年你看很多發展商業績很好，那是16、17年的賣的房子，今年賣的項目要到19年、20年，有些開發商是虧很多錢的。下一步，政府批多少，我們就賣多少，因為我們土地有優勢，我們相對靈活。
我們對市場判斷是對的，節奏是準的，我們現在拿地標準很高，上半年拿了3000萬平，雖然權益少，但是別人拿地別人出錢，我們一分錢不用出，我們佔30-50%的股權。
我們現在基本上買地停了，執行的很堅決。我們已經為明年、後年做好了準備，我們的產品有優勢，人才有優勢。很多人來融創挖人，但挖不動。我們的產品做的的確好，在很多城市成為了其他開發商學習的對象，我們的小區，當地開發商買的最多，住的最多，被抄襲的最多。
4、文旅項目何時會看到比較明顯的貢獻？
孫：文旅在住宅方向已經有貢獻了。持有物業方面，貢獻10億以上，需要5年左右。最後一個項目2021年開業。
5、我們的土儲還是在正增長，行業轉冷後，還能否保持增長？
孫：現在市場在快速分化。過去土儲增長多少不是最重要，重要的是質量。未來我們會看到TOP10/20/30進入快速分化期，市場份額到誰手中，還是很大不確定性的。你看今年股市不行、P2P不行、傳統行業也不行，但你看，再差的行業，龍頭企業都活的挺好。這可能就是一個大趨勢，因為中國沒有反壟斷。有些公司還會往前走，再過兩年會看的更清晰。
6、未來的戰略目標？投資標準？淨負債率下降的目標？
汪：去年下半年投資標準是IRR》50%，淨利潤率大於15%。背後的原因是當時投資很熱，所以訂了一個高標準去控制風險。未來市場悲觀了，我們也是會調整投資的標準，但整體我們會保持很高的投資標準，這是我們內部一貫的目標，要控制好自有資金的風險。
淨負債率我們相信未來2-3年，會持續下降，淨資產持續提升。未來2-3年是我們業績釋放的一個階段。我們有息負債的水平，基本和年初持平，到了年底可能有息負債絕對額不會降，但我們銷售會上的更多。淨負債率有時候會降的多、有時候降的少，會和市場的節奏有關。
7、經濟狀況不好，房價會不會降？
孫：經濟不好會影響任何行業，尤其是房地產。銀行資金收緊對市場影響特別大。8月開始市場快速冷卻，但對我們來說，我們不看整體市場了。 因為有的城市必然會調整，有的市場還是會保持熱度。你看常州、蘇州、南京、杭州，已經漲了很多。中國各個城市情況很不一樣，這才是正常的市場。主要還是要看買地的水平。某些城市，可能會降10%，很正常。
我們的拿地標準很高，在市場不好的時候，我們IRR(內部收益率,一種計算投資收益率的指標）還有30%對吧，但市場好的時候，我們可能IRR就有80%了。我們每天都收到幾百個收購的項目的信息，在這種情況下，我們精挑細選，整體收購的質量會非常好。我們公司，在這種情況下很安全。
我們之前替別人管了很多項目，這段時間鍛鍊了不少的管理人員。綠城那幾個賺錢的項目，你看看是不是我們拿的。這些管理人員在外面鍛鍊好了，回來之後就形成了很強的戰鬥力，幫助我們拓展市場。每個區域公司都有融創學院，有大量的課程。
房地產市場，有10幾萬億市場，比全球汽車市場還大。我們現在還進入了旅遊，也是比較大的市場。房地產行業肯定一直會有顛簸的，但這麼大的行業裡，一定會有很好的公司，未來會出現千億利潤的公司。現在大家就覺得地產行業賺的錢不是錢，還是挺奇怪的。再過5年，你再看看。
現在有人擔心我們流動性？那我勸你別買房地產，那是棒槌，都不懂，不懂就別買了。我們現在銷債比超過了1.5到2，有啥風險。只要超過1，就基本沒風險。我們現在是批什麼價格都賺錢。不用擔心。
8、重估收益今年佔多少？非並表這塊利潤和盈利能力是多少？
汪：我們合作項目還是比較重要的方式。上半年新拿地的權益比例是下來了不少，只有50%左右，但更安全了。上半年結轉了700多億，並表了400多億。
我們有負商譽的評估，降低了不少毛利率，不考慮這塊有34%。負商譽和投資性物業重估不一樣，負商譽基本在2-3年就完全變現了，所以上半年你看到我們有43億的負商譽攤銷。我們的利潤，是結結實實的。
9、分紅率只有20%+，現在還處於快速增長期，未來分紅率會不會提升？有沒有回購的計劃？
汪：未來幾年分紅的絕對值會大幅度提升。我們現在管理層已經回購了10億港幣，董事會批了5%，後續我們會繼續回購。
10、如果房價下降10%，我們盈利能力會咋樣？
汪：我們現在土地成本加上重估後，大概4400元，我們均價1w6、1w7，售價再怎麼變化，對我們的影響不大。售價下降1000元，也就影響淨利潤率1%，因為有稅嘛。
11、我們現在有3w億貨值，未來幾年我們能賺500億的利潤，在槓桿率下降來後，孫總打算怎麼發展？
孫：不能按照3w億貨值，就說我們只能賣5年。你看我們上半年還拿了3000億，權益接近2000億，花了很少錢，你看我上半年也賣了2000億不是？其實我們沒消耗多少土地。地產行業是一個永續行業。慢慢的，我們也會開始持有一些物業，比如文旅。隨著公司能力變強，我們會開始持有一些商業、股權。
保持目前的銷售規模，問題不大。
14、現在大家覺得下半年開始可以拿地了，公司會不會去招拍掛市場拿地？
孫：現在土地市場還是很貴，不便宜。
收併購端，其實大家預期還是很高的，我們是因為線索多，可以好好選。其實很難判斷整體，但對每個城市、每個項目還是可以很好的判斷。我們現在在很多城市已經是主場了，比如重慶、成都、青島、西安、鄭州……最起碼有20-30個城市已經是主場了，有很多信息優勢。
在主場判斷錯誤，還是有點難。我們有很好的收併購經驗，基本上一報價我們就能知道項目劃不劃的來。有些城市熱度下降了，有些城市熱度下不來，要看當地城市的庫存情況，現在很多庫存很低。
15、賈躍亭又在做FF，我們看到很多公司去了很多新的賽道，我們未來多元化的方向除了文旅有思考嗎？
孫：我們在文旅裡，最後可能會投很多錢，你看誰能投這麼多錢？
現在我們還在看醫療、教育項目，但現在估值還是偏貴，會比較謹慎。
我們看好消費升級這一賽道。
新能源汽車競爭很激烈，我們肯定不參與，也不看好。電動車有個毛線技術，車這玩意競爭還是比較激烈。
消費升級、消費降級都有生意做，但我們堅定不移做消費升級，比如文旅、醫療、教育、文化，這些都是“房地產+”的範疇，而不是“+房地產”，這些都是和房地產有關的。現在很多項目，就是常識，貴的邪乎。
汪：我們會聚焦主業，新的投資基本都停了，現在形式變化還是挺快的。我們現在是多看不動。
小結
對以上發佈會的內容，我們可以做幾個小結：
1、自從8月份以來，市場預期變化特別大，很多三四線城市快速冷卻。孫宏斌對未來市場相對悲觀，他認為政府的本輪調控會持續較長時間。城市會出現分化，開發商也會出現分化，未來一段時間部分城市房價出現10%的下跌不意外，龍頭企業會繼續保持較好的盈利。
2、在土地市場，融創現在比較傾向於通過二級市場尋找合作，而不是直接在拍賣土地。也就是說，融創利用自己品牌與擁有土地的開發合作，降低土地成本，降低風險。這在濟南市場表現很明顯：融創這幾年在濟南的開發規模很大，財富中心，財富壹號，中新國際城等，無一不是合作項目。
3、融創對文旅這一塊很重視，目前酒店運營不錯，“樂園還需要繼續改善”。另外，融創在文旅板塊“投很多錢”……
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