香港的房子為什麼那麼貴？！
問題老套而又敏感，施先生並無迴避，亦無玄談，而是紮紮實實列出了幾條理由，這些理由你似乎早有感覺但又不願或不敢承認。
施永青說，人們覺得香港房價高，是因為香港人平均收入的增加並沒有與房價的上漲同步。在香港這種城市，房價不必反映大部分居民的購買力，它對應的是“用家”。
從市場供需來看，香港房子的買家也不可能是所有居民。香港每年的新房供應量只有約20000套。這個數字在曾蔭權年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。
但香港有250萬個家庭，供需比率還不到1%，或者說，只要不到1%、甚至0.8%的家庭買得起，也就可以了。
即便按照這個比率，也會有20萬到30萬個家庭買房，但只有2萬套的供應量。怎麼辦？市場經濟用價格來分配資源，房價就只有漲到其中90%以上的家庭買不起，或是不願買的程度。
或許應該這樣說，現在的房價的確很多人買不起，但這個“很多人”之外的人數，也絕對可以把新增供應量給消化掉。更何況，現在香港的房子，很多甚至也不是賣給“用家”，而是賣給投資者的。
所以，現在香港的房價反映的其實是投資者的偏好和實力。
投資者考慮最多的，不是房子的實際用途，甚至不是運營用途，而是值不值得進行資金配置。如果投資者現時的偏好是房產，那就會有大量資金湧入。
從歷史經驗上看，在黃金、債券、股票和房產之中，投向香港房產的資金回報率是最亮麗的。得手後的投資者們覺得自己是高手，會有成功的路徑依賴，於是會再加碼。
另外一個誤區，是人們總將房價與收入增長掛鉤。
房產是投資性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品當然要看新增收入的情況，收入增加，大家會吃好用好一點，否則就節儉一點。房子有投資功能，房價反映的是人們積累財富之後，再進行配置和轉換的結果。
說到國家整體財富增長，每年發達國家能有3%，發展中國家能有5%，都是相當驚豔的了，更不用說中國內地的6.5%以上了。但投在房產上面的遠不止是新增財富，存量財富“移動”的能量往往比新增財富大許多。
如果呆板地按照國民財富的增長來觀測房價，那你對房價的上漲，怎麼也不會想得通。2017年香港的經濟增長達到3.7%，並不算低。而且要特別注意一種不均衡：收入的中位數增長並不快，但高收入人群的收入增長更快。如前所述，這部分高收入人群的絕對人數，就足以將香港每年的新房供應吞掉。筆者認為，至少內地的一線城市，正在複製香港房價故事。
為什麼不增加供應？
們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但令人吃驚的是，其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。也就是說，只要再拿2%出來，就可以改善居住面積50%。
土地供應難以增加，有很多原因。
首先是政府的外在制約很強，社會上各方的代表團體很多，還有環保人士，復耕人士等。反對聲音較大，意見並不容易統一。比如，從70年代開始，香港已無農業，但還有農地；從90年代開始，香港已無工業，但還有很多工業用地。
還有陰謀論說，某些人士不想政府順利解決住房問題，以使年輕人保持對政府的壓力和不滿，以增加政治籌碼。這種說法嘛，施永青不願置評。
關於內地豪客、租售比和福利房
香港的八卦新聞熱點之一就是內地富豪赴港買豪宅。但施永青不認為這些豪客對香港房價有實質性影響。
“因為內地客人購買金額佔香港新房銷售總額的比例不超過10%。”其中，新房多過二手房，豪宅多過普通住宅。如果從繳納印花稅的數量看，這個比例會更低，因為很多內地豪客都有香港身份，去掉這部分，內地客比例會降到3%—5%左右。
雖然總量不多，但因為是不確定因素，所以對市場供需平衡的短期影響還是有的。
曾任過香港房委會委員的施永青認為，從國際比較而言，香港的福利房是做得不錯的。因為二戰後，香港的人口是100萬左右，到現在已增到700萬。“看看南非約翰內斯堡、巴西里約熱內盧、菲律賓馬尼拉的貧民區，沒有衛生設施、健康食水、黑幫橫行。你敢進去嗎？”
施永青告訴筆者，香港有50%居民住在私有房屋，也就是內地所說的商品房內。有30%以上居民住在公屋（廉租房）內，另有10%以上住在居屋，類似內地共有產權房，政府和居者持有比例是4：6或3：7。居屋不是無限供應，購買居屋需要抽籤，面積很小。
香港屬於全球人均收入很高的地區，怎麼會解決不了居住的問題？施永青認為，原因是地價太高。
解決辦法是：政府應該讓香港每個家庭都有一次買到在廉價土地上建造的房屋的機會。政府提供這類土地，用香港人的支付能力來制約開發商的定價。只要能賺到合理利潤，開發商就會興建這類房產。
這種辦法需要做好嚴格的資格認定，比如，香港本地人；沒有房產；只能自住，不能用於出租等投資用途；只能轉賣與合資格人士。最好再有一條，就是單套不能超過50平米，因為普通香港家庭的私有住房也就有這麼大。
“這樣規定了後，李嘉誠的兒子絕對不會來湊熱鬧。因為買了之後，除了交費交稅，沒有其它用處。”施永青開玩笑地說。
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