後臺有很多留言，有留下新盤名稱想看評級的，有問各種問題的。
最近有兩個留言很有意思，我覺得值得說一說。
第一個留言是評論我們的對《華潤理想國》和《和悅華璽》的評級文章的，這位網友認為，我們對兩個樓盤評級得分基本相同不妥，因為華潤理想國看起來B格更高，所以價值更高，未來增值應該更快。
我回答說，華潤理想國住宅辦公養老樓混在一起，而且得房率太低，整體可能還不如和悅華璽，請問B格高在何處？
該網友回答說：5米挑高入戶大堂！五星級酒店式走廊！然後他給我發了幾張圖片。
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我當時下巴都要掉了，原來真有人買房是不看療效看廣告呀。
兩張廣告效果圖就會讓人覺得有B格，華潤這廣告做得值。
第二個留言是另一個網友在《金地悅風華》評級文章下的評論，他說，相比於和悅華錦，金地悅風華園林更勝一籌。金地悅風華的豪華小區大門，4.2米挑高的單元入戶大堂，由大理石拼花和皮革軟裝打造的電梯，處處不比和悅華錦B格更高？
我們的評分，金地悅風華也確實比和悅華錦更高一點，但是，跟上面這位網友所說的B格一點關係都沒有。
這些B格有沒有有用呢？我們認為，完全沒用。
（一）什麼是B格
首先，他們說的這些完全算不上B格。
只能說，他們看房太少。看房少，限制了他們的想象力。
現在別說文案效果圖，售樓處不做個氣派漂亮的大門，似乎都說不過去。
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挑空大堂？到處都是。
4.2米，5米，一層半的高度而已，太低了，隨便來個疊墅自己的客廳挑空就有6米以上。
皮革軟裝的電梯？
讓我想起來雷布斯宣傳的304米不鏽鋼背板和陶瓷背板的小米手機。
不管怎麼變著法的包裝，還是個中低端的手機。
這幾個樓盤，不管怎麼包裝，還是個剛需盤。
而且，很遺憾，所謂B格高的華潤理想國銷售並不理想，到現在的去化率仍然只有50%左右。
什麼是B格？我覺得某些別墅項目算是有些B格的。
比如我去年去看景粼原著的別墅新盤，大門同樣很氣派，而且平常都是關著的，你去看房，才為你打開。進得大門，映入眼簾的是亭臺樓榭，流水飛瀑，走進豪華瑰麗的售樓處，漂亮的銷售小姐禮貌的問道：先生您好，您想喝點什麼？藍山咖啡，還是金駿眉？
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景粼原著也就罷了，也就是大門至售樓處之間做了一段景觀。萬科觀承別墅項目，B格就高一點了。這個在順義的項目，在別墅區內建了一個美輪美奐，仙氣十足的公園 - 鹿鳴公園。
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哥看完這個樓盤，才感覺到，這樣的B格，才是合格的CEO盤。
越有B格，越是CEO盤。
CEO盤，又稱貴婦盤，通常是指價格很高，各種附加值超高，服務到極致，但其實沒啥升值空間的樓盤。
什麼是服務到極致的CEO樓盤？
你想參觀我們樓盤，奔馳車全程接送。不買不要緊，請下個月來參加我們的高爾夫酒會，有名模和明星到場哦。
1997年，香港何文田看樓，開發商為鍾鎮濤租了直升機看樓，風光無限，然後....B格超高的阿B哥（鍾鎮濤綽號）很快就破產了。
CEO樓盤的B格，必須要高。
然並卵，CEO盤的B格再高，升值也不行。
越是CEO的盤，才越需要這種B格來撐門面。
但你要知道，天下沒有免費的午餐。
你在售樓處喝的每一杯咖啡，草坪上每一朵嬌豔的鮮花，都是要打在房價裡的，都是要業主買單的。
（二） B格高，升值會快嗎？
B格是什麼？
是廣告。
廣告對於小白和女人來說，殺傷力很強。
因為她們是視覺動物。
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超市裡新款的牙膏，什麼都沒變，更換了包裝，用了金光燦燦的貼紙，就能賣得更貴。
你應該為此而付出更高的價格嗎？ 不應該。
大部分所謂的B格在房產升值中，幾乎沒有用處。
而所有的這些廣告營銷的東西，都有成本。開發商是不會吃虧的。
有人肯定會說，你說的CEO盤都是高價樓盤，限價房限價了，不可能是CEO盤，那B格高的，豈不是就白賺了？
沒有錯，限價房，價格是限定了。但是，開發商不會是傻子，廣告多花了一些錢，肯定要在別的地方找回來。
華潤理想國不是號稱5米跳空大堂嗎？不是超寬走廊嗎？
代價就是每戶的得房率都很低，甚至是目前限競房項目裡最低的得房率，你是住在大堂裡還是住在憋屈的小臥室裡？當你以後賣房的時候，得房率的缺點就會暴露出來。
同樣，碧桂園的售樓處豪華了，工程材料和工程質量就下來了。
《一代宗師》裡，趙本山大叔說，人活一世,有的成了面子，有的成了裡子。
買房和投資，你是要面子，還是要裡子？
這些廣告營銷，對於愛面子錢又不多的屌絲剛需群體是精準打擊。
如果大堂寬敞走廊寬敞就能增值快的話？那北京有些公寓樓（70年住宅產權）應該是增值最快的。因為這些公寓樓最開始都是按照高級酒店的標準打造的，10米挑空大堂，跟寫字樓比也不差的，然而，這些大樓的價格是遠遠跑輸大市的。
這些都是開發商的小伎倆，在一些不太重要地方包裝得金光閃閃，來打動你，來吸引你的注意力，讓你忽視了其他更重要的因素。
電梯間裡用人造皮革包裝，這才幾個錢？幾千塊而已。
重要嗎？完全不重要。
不管是自住還是投資買房，要剝離掉開發商的廣告，去掉這些感性的東西，然後理性的看待其價值。
實際上，很多毫無B格的小區，都跑贏了不少高大尚的樓盤，比如很多市區的老破小，城鄉結合部回龍觀的經濟適用房，都是跑贏大市的。
（三）定位
B格不是壞事，完全不是。
看到這裡，觀眾估計不幹了。你說了半天B格無用，現在又說B格又用了？逗你玩？
一個剛需盤，為了一點所謂的B格，打腫臉充胖子，把空間浪費在大堂和走廊上，回到家裡別人的89平米小三居得房80平米，你的小三居使用面積只有60平米出頭，憋屈，不值。
剛需盤的定位就是要經濟。
黃燜雞米飯就是要讓人吃飽，你又不是精緻的法餐。
豪宅，必須要浪費，必須要B格。89平米，最多做成1居。三居室，最少要200平米起。
想象一下都教授那個書房吧。
吃小龍蝦去簋街，吃澳龍去五星級酒店。
你不會去簋街吃澳龍，你找不到。
B格對剛需盤不適用，對豪宅適用。
當你不再計算，不在乎升值，B格是個好東西。
華潤理想國是失敗的，產品設計不合理，造成了滯銷，對購房者來說，也損失了使用面積。
而且，一個剛需盤的定位，和限價房的利潤空間，華潤不會真的給你造出B格來的。
開發商開發一個樓盤項目，他首先要做的第一件事是“定位”。
粗略的劃分，目前市場上分七級：
A. 300~平米，董事長級
B. 250~270平米，總裁級
C. 180~200平米，總監級
D. 130~150平米，經理級
E. 90~120平米，白領級
F. 60~80平米，剛需屌絲級
G. 40~50平米，單身級
限競價房的70/90的要求，就決定了，基本上不可能突破到ABC這些層級，而90平米這個產品，只能呆在F,E這兩層，除非打擦邊球搞超大面積贈送。
2013年，孫宏斌拿下東三環農展館的地王，樓面價7.3萬/平米，賣到10萬/平米以下都是不賺錢的。這個項目叫北京壹號院，2014年東三環二手房大約5萬左右，北京壹號院開盤價15萬，而4年以後的現在單價是17萬左右，戶型面積263平米-385平米。地王必須配總裁和董事長級別，孫宏斌是絕不會去做90平米的產品的。
天下戶型，唯大不破。
90平米的小三居，怎麼做都不能完美。
瀛海府的小三居得房率達到100%，那又如何？你還是隻能有一個衛生間，每個臥室還是很小，只能是剛需房，做不出B格。
一個小白領去買限價房，看到宣傳彩頁裡寬敞的走廊，包裹皮革的電梯間，就以為這是一個五星級的樓盤，將來會升值更快，還是too young了。
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