中國房價“只漲不跌”的神話已經終結。素有中國最難買房的城市之稱的廈門，目前出現了房價下跌、成交慘淡、地價流拍等現象。西南土地交易是個什麼景象呢。180度財經、地產金融、和訊西南、中國指數研究院聯合發佈最新的成交報告。
01
新城控股:商業項目回款率持續下滑 或施壓公司週轉率
中國人向來講究慢工出細活，如果為了追求高週轉，盲目催工趕工，房子的質量可能是要打個問號的。綠城房地產建設管理集團董事長、總經理李軍在博鰲地產論壇上表示他最近一直勸身邊的同事不要買房，雖然可能錯過房產增值，但在當前形勢下，開發商都追求快週轉、控成本、降標準，這兩年的房子質量可能是最差的，維權潮接下來一兩年也會緊隨著出現，誰也逃不掉。
事實上，碧桂園並不是第一個強調“高週轉”的房產公司。10多年前，萬科王石也曾用“5986”（拿地後5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅）來描述萬科的高週轉模式。但2010年之後不久，萬科逐漸放棄了這一模式。理由是，這會導致施工安全、工程質量、社區品質等問題。
碧桂園事故的頻發也是因為之前碧桂園已將“高週轉”標準由“456”（拿地之後4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再週轉）提高到了近乎不可能完成的“345”。新浪財經觀察新城控股數據發現公司週轉速度也不遑多讓。
目前新城控股從項目拿地到銷售時間週期能控制在6個月左右，最快從拿地到銷售能實現5 個月內完成。表現在財務數據上，對比其他龍頭房企，公司存貨週轉率持續領先，一直維持在0.50 以上水平，2016 年達0.56，遙遙領先於其它龍頭房企的0.40 的平均水平。
過快的週轉顯然可能帶來許多質量問題，新浪財經在百度搜索關鍵字“新城控股房子質量”，果不其然有大量涉及質量問題的負面信息。
二 公司激進擴張存貨增加 是公司週轉率下降主因
首先下圖我們可以看到近年來公司資產週轉率和存貨週轉率不斷下降，總體處於下降趨勢。 2017 年公司拿地規模迅猛提升導致存貨週轉率略有下行至0.45，但好於其他龍頭；總資產週轉率方面，公司2016 年為0.33，與萬科（0.33）、保利（0.35）等一線龍頭相當，考慮到2017 年公司拿地規模迅猛提升推動總資產規模快速上行，公司總資產週轉率略降至0.31。
正如我們前文提到的，公司已經在推盤速度方面做到非常快了，公司週轉率下降的重要原因是公司激進擴張下存貨迅速增加，從而拉低總體週轉率，公司歷年未售出存貨數據如下：
那麼公司存貨大增，未來這些存貨是否能夠換來充裕的現金流來確保公司提高週轉運營效率？深入觀測公司商業項目版塊營收情況，從數據上看公司向三四線下沉的戰略選擇導致公司商業項目已經出現了一些現金流情況趨緊的苗頭。
三 商業項目回款率不斷降低或有減值風險 施壓週轉率未來或持續下滑
具體來看公司商業板塊數據，目前已有現金流失速的苗頭。首先公司大部分出租物業主要分佈於三四線城市，佔比達到56%。具體情況如下：
伴隨著公司下沉戰略的則是迅速公司商業項目迅速下降的回款率和實收銷售款，下圖我們可以看到公司回款率從2015年的100%迅速下滑至58%，在項目數近乎翻倍的情況下實收銷售款反倒下降近16%。因此如果公司商業項目現金流持續惡化不能及時回款，或持續施壓公司現金流，影響公司週轉效率。
此外新浪財經也查閱了公司部分吾悅廣場住宅項目的具體銷售價格情況，我們發現公司大量處於三四線城市的吾悅廣場較周邊房源都有較大幅度溢價。那麼在三四線城市因為人口持續流出和棚改政策改動背景下，假如購房需求出現下降，公司的溢價房源或首當其衝。即部分三四線剛需用戶在整體消費能力下滑的背景下，可能不會因為公司的品牌效應而付出高額溢價，因此公司當前較高的毛利率或許也不可持續，這點需要提醒投資者們注意，如果需求端發生變化，未來公司週轉率或進一步下降。
02
公司 | 雲南旅遊收購關聯方華僑城資產遭問詢 重慶項目頻遇投訴
據山茶花財經消息，多家媒體發問雲南一上市公司的20億元重組交易。文旅科技成長性成為媒體關注的重點。文旅科技請聽題。比如華僑城集團收購華僑城 A 所持文旅科技 60%股權時，以 2016 年 12 月 31 日評估基準日，標的資產全部 股東權益評估值為 169488.60 萬元；本次重組以 2018 年 3 月 31 日為基準日的預 估值為201580.40萬元。標的資產在3年半時間內評估增加約3倍的依據是什麼？ 請解釋前後估值差距較大的原因及合理性。公司三個主營業務的構成，以及哪些毛利率高的產品，具體數據是怎麼樣？
[證券市場週刊提問]：文旅科技 2015 年曾經與 ST 宏盛有過重組意向，當時文旅科技業績承諾方曾承諾在 2016 年、2017 年、2018 年三年淨利潤分別可達 1 億元、1.2 億 元、1.6 億元，但事實上在文旅科技本次重組預案中披露的業績表現來看，2015 年、 2016 年和 2017 年文旅科技同期實現歸屬母公司的淨利潤分別為 6299.16 萬元、 8672.68 萬元和 15563.81 萬元，其中 2016 年與之前的業績承諾金額相差 1000 多萬元，文旅科技之前有過業績不達標的先例，請問這次業績承諾會不會存在偏差？
[中國證券報] ：標的資產經歷過多次股權轉讓，估值出現過兩次明顯增長。第一次是 2011 年 6 月 8 日，40%股權轉讓價格為 120 萬元；到 6 月 27 日 60%股權的轉讓價格就增至 1800 萬元。第二次是 2017 年 8 月 8 日，60%股權的轉讓價格為 101,693.16 萬元，如今文旅科技 100%股權的預估作價為 201,580.40 萬元。本次轉讓價格增長的依據及其合理性？
[上海證券報提問]：文旅科技其實是一年前以謀求境內資本市場上市為由從新三板摘牌的，這次為什麼放棄 IPO 轉而把它注入了集團內的上市公司？注入到雲南旅遊以後，文旅科技未來會有怎樣的擴張計劃？我們看到華僑城 A 最新發布的公司債權 2018 年跟蹤評級報告裡面披露，2017 年華僑城旗下的主題公園綜合旅遊項目，無論是接待遊客數量，還是門票的收入方面都是出現下滑的情況，這對標的公司的業績造成怎樣的影響？
8月12日，深交所發佈關於對雲南旅遊股份有限公司的重組問詢函，要求雲南旅遊(002059.SZ)說明其母公司華僑城集團向華僑城A收購文旅科技及本次公司收購文旅科技是否為一攬子交易，上述交易設置的原因及合理性，並核查是否存在其他與上市公司或上市公司控股股東相關的交易安排或協議。問詢函中對於文旅科技估值增值率過高提出了疑問，此外，問詢函中還透露，交易對標的財務數據前後披露也存在差異。
值得注意的是，多家媒體提出了與本次重組的相關係列問題，舉辦本次媒體說明會的主辦雖說都作了一一回復，但有的問題並沒有拿出具體的數據進行解釋，還是令外界生疑。深交所的問詢函就是一個佐證。
另一個景象也值得注意，華僑城重慶項目屢遭投訴並出現在政府官網上。主要內容為：群眾投訴稱8月6日重慶華僑城天際灣開盤，懷疑暗箱操作，接到該件後，兩江新區國土房管分局立即約談了華僑城項目相關負責人，責令華僑城公司積極作好解釋，化解矛盾，對存在不足的地方進行整改。 詳情見政府官網的處理意見。
一波三折 華僑城打響千億“雲南大會戰”背後的圖謀
60餘個簽約項目，逾千億簽約金額。7月22日，華僑城集團再次以一種相對激進的方式，在公司的第二總部掀起了一場“雲南大會戰”。有分析認為，隨著央企加速合併重組，面對入滇之後“央地混改”出現開局不利的局面以及雲南的稀缺資源，華僑城在雲南的大規模佈局在助力雲南發展全域旅遊的同時，也存在加速跑馬圈地，擴大公司規模的動機。
一、以戰之名，華僑城打響千億“雲南大會戰”
戰區制，是華僑城去年提出的發展新思路。以“央地混改”的形式入滇近兩年的華僑城，如今再次以“戰”之名掀起了一場“雲南大會戰”。
7月22日，雲南省昆明海埂會堂，華僑城集團“雲南大會戰啟動大會”在此舉行。會上，華僑城集團旗下雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團分別與雲南省各州市縣區政府簽約項目20餘個、與國內大型企業簽約項目40餘個，累計60餘個簽約項目，逾千億簽約金額。華僑城方面表示，隨著“雲南大會戰”的啟動，華僑城集團在雲南全省的文旅項目將進入全面建設階段。
據瞭解，在“雲南大會戰”中，華僑城集團在雲南的三個平臺各有側重：
華僑城雲南集團以股權合作與投融資、文化旅遊地產、特色小鎮建設、舊城改造、休閒度假康養、航空交通、產業基金為項目重點，向昆明、大理、普洱、德宏、西雙版納、迪慶方向拓展。
大理美術館、一塔寺、文獻樓等系列合作項目（圖片來源：創想華僑城）
雲南世博集團以景區景點建設、文化旅遊地產、特色小鎮建設、休閒度假康養、酒店擴展為項目重點，向紅河、德宏、楚雄、大理、麗江、保山騰衝方向拓展，並向境外延伸東南亞旅遊線路。
紅河州河口國際旅遊集散服務中心設計效果圖（圖片來源：創想華僑城）
雲南文投集團以文化演藝、文化旅遊、特色小鎮建設、新型城鎮化建設、農業產業扶貧為項目重點，向曲靖、麗江、德宏、西雙版納、保山、迪慶方向拓展。
中柬文化創意園開工儀式（圖片來源：創想華僑城）
華僑城集團有限公司董事長、黨委書記段先念不僅對“雲南大會戰”的模式提出了肯定，還表示，待雲南全域旅遊佈局顯現成效，”雲南大會戰“的模式將推向全國，遇到重大項目均可採取全集團作戰，相互增援，攻堅作戰。
對於華僑城雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團這三家參與此次會戰的“主攻手”來說，段先念的表態無疑是一顆“定心丸”。去年9月，段先念曾在昆明的一次會議上對於華僑城在雲南的整合進度提出了不滿。“戰略重組大會至今將近五個月，雙方在企業文化、戰略理念、管控模式和決策程序等方面的磨合仍存在一些不盡人意的地方”。段先念說。
冷水潑下後，段先念也為華僑城推進在雲南的整合進度開出了“藥方”。其中，“整合全集團的資源，與雲南投資、旅投公司、文化集團、資本公司、文旅科技等公司組成聯合艦隊。”被看做是段先念為“雲南大會戰”提前埋下的伏筆。
二、二次入滇，“央地混改”面臨一波三折
實際上，以“央地混改”的形式進軍雲南並非華僑城的首次入滇。2007年12月21日，華僑城A董事會審議通過與雲南省城市建設投資有限公司共同出資成立雲南華僑城實業有限公司（以下簡稱“雲南華僑城”），開發雲南昆明陽宗海生態旅遊項目。
但是，華僑城與雲南本地旅企的這次“聯姻”並沒有熬過”七年之癢”。2013年，雲南華僑城的淨利潤較上年同比減少3232萬元。從2014年開始，雲南華僑城出現-1.10億元的虧損，2015年虧損幅度進一步擴大，達到-1.64億元。
雲南省陽宗海旅遊度假區（圖片來源：度假區官網）
在華僑城2016年半年度工作會議上，雲南華僑城成為管理層口中的“特困企業”。據時代週報報道，華僑城內部人士將昆明陽宗海生態旅遊項目運營不善的原因歸結為基礎設施配套不足。
然而，在2017年4月2日，華僑城集團戰略入滇後，對於雲南世博集團、雲南文投集團的重組效果也並不盡如人意。2017年9月，昆明世博園旅遊區5A級景區因部分服務設施不規範、不達標，衛生不達標等因素被下達整改通知，限期6個月。作為華僑城在雲南的重要景區項目，昆明世博園旅遊區被責令限期整改，無疑暴露出華僑城在快速擴張後出現的管理短板。
在昆明世博園旅遊區“出事”前，雲南世博集團整體退出麗江老君山景區的開發建設。景區項目接連受挫讓華僑城在雲南的全域旅遊佈局陷入不利局面。不僅如此，人事上的劇烈變動、與地方政府訴求不一致、央企和地方雙重領導機制等都是此次混改面臨的挑戰。
此外，作為華僑城在混改期間收入囊中的又一旅遊上市公司，根據雲南旅遊發佈的2018年一季度報告顯示，今年一季度，雲南旅遊的營業收入為1.96億元，同比下降10.39%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-2088.03萬元，同比下降-3,396.14%。歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-2160.05萬元，同比下降-12644.85%。
對於虧損的原因，雲南旅遊方面表示，由於公司業務所屬行業的特性原因，園林園藝工程業務實現的收入及利潤同比減少。此外，公司受銀行借款增加影響，財務費用較上年同期有所增加。儘管虧損原因並未涉及旅遊版塊的內容，但是也暴露了雲南旅遊對於園林園藝業務的依賴，以及旅遊業務的短板。
2018年3月26日，雲南旅遊發佈公告稱，擬以發行股份或發行股份及支付現金的方式購買深圳華僑城文化旅遊科技股份有限公司（以下簡稱文旅科技）100%股權，預計交易金額不低於17億元。根據雲南旅遊7月23日晚間發佈的公告，此次重大資產重組仍存在較大不確定性。雲南旅遊的股票仍將繼續停牌。
三、鍾情背後，亂象頻發中加速跑馬圈地？
鳳凰網旅遊瞭解到，在華僑城大舉入滇前後，雲南旅遊投訴率連續三年高居全國榜首，在華僑城公佈向雲南文旅產業投資2000億計劃的2016年，至少有4起在雲南發生的旅遊亂象被媒體曝光。
其中，最為惡劣的一起是一名女子在麗江就餐時，遭6名男子辱罵毆打，甚至在視頻的記錄下用碎玻璃將女子毀容，最後搶走女子財物揚長而去。
2017年春節前夕，雲南省副省長陳舜以普通遊客的身份在雲南當地參團時遭遇“強制購物”再度引發輿論譁然。值得一提是，在“雲南大會戰啟動大會”的現場，陳舜還見證了60餘個項目的簽約。
治措施包括取消定點購物
儘管雲南省政府隨後下發了被雲南省長阮成發稱為“史上最嚴整治措施”的《雲南省旅遊市場秩序整治工作實施方案》，加強旅遊市場監管以及全域旅遊的創建。但是在去年8月召開的第三屆全域旅遊推進會上，新增的5個全域旅遊示範省創建單位卻與雲南無關。
一位不願具名的業內人士向鳳凰網旅遊表示，全域旅遊發展不僅僅是旅遊資源問題，也包括管理體制、市場秩序、公共服務等多個方面，雲南旅遊未能入全域旅遊示範省創建單位，不排除與雲南旅遊市場亂象頻發有關。
面對旅遊市場亂象頻發的雲南，華僑城為何如此情有獨鍾？華僑城方面此前表示，優越的先天條件、雲南省委省政府發展全域旅遊的決心與規劃，與華僑城集團“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式深度契合。段先念在去年的一次講話中也表示，我們來到雲南不是為了掙錢，而是看重雲南的資源，帶著“功成不必在我”的胸懷，支持雲南和華僑城未來十年二十年的發展。
勁旅集團總裁魏長仁認為，華僑城對於雲南旅遊市場並不陌生，此番大舉進軍雲南市場前，華僑城在雲南曾有過落地項目。相對海南、陝西來說，雲南旅遊資產的價格相對偏低，此時大舉進入雲南旅遊市場可謂是逢低買進。
北京聯合大學教授、中國旅遊經濟與政策研究中心主任曾博偉向鳳凰網旅遊表示，一方面，雲南眾多優質的旅遊資源具有很強的市場吸引力，加緊旅遊資源端的佈局也符合華僑城做大文旅產業的戰略目標。同時，央企在和地方政府談判時具有更強的優勢。另一方面，在央企加速合併重組的背景下，華僑城客觀上也有做大公司體量的緊迫感，這也使得華僑城選擇一種相對更激進的擴張方式。
西南土地市場一覽
1
今年昆明土地交易過半 “新兵”寶能成最大贏家
今年前7個月，昆明已經出讓土地5941畝，參照往年的全年土地成交規模，今年昆明土地交易量已經基本過半。回顧這過去的7個月，哪些昆明房企在土地市場上收穫最大呢？雲南房網對1-7月房企在公開市場拿地的情況作了簡單統計，發現剛剛進入昆明不久的地產“新兵”寶能，居然是今年迄今為止土地市場上的最大贏家。
今年1-7月獲得土地最多企業排名 （雲南房網）
2
南充：房企走進無地又不拿地的“怪圈”
南充房地產市場的“熱”，在全國範圍內也算是小有名氣，甚至遭到央視“點名”。即便如此，南充依然保持著堅挺的上漲勢頭。6月28日，北京古城拿下瀠華片區2018-b-5號地塊，835萬/畝的最高成交單價，5446元/㎡的最高樓面價，再次刷新南充土拍紀錄！（四川地產發佈）
這一刻顯然是南充土地市場的“高光時刻”。
不到一個月的時間，南充再次拉開土拍的序幕，但這次現場只有寥寥可數十多家開發商參加，而最終三宗高坪及嘉陵區土地齊齊流拍。
◆南充現代物流園Be-1-10地塊
土地面積：227.831畝
規劃用途：居住用地
容積率：≤3.8
建築密度：≤18%
起拍價：388萬/畝
◆齋公山片區Aa-4-1地塊
土地面積：213.009畝
規劃用途：居住用地
容積率：≤1.8
建築密度：≤25%
起拍價：266萬/畝
◆文峰片區C-a-02-01、C-a-02-02地塊
土地面積（C-a-02-01）：99.54畝
容積率：≤2.5
建築密度：≤25%
土地面積（C-a-02-02）：55.71畝
容積率：≤4.0
建築密度：≤40%
規劃用途：居住兼商業兼商務
起拍價：261萬/畝
3
仁壽：一度傲嬌的視高，概念已被透支
視高流拍，應該是不少人意料之外的事情。從發佈君得到的消息來看，今天的土拍包括保利、新力在內的知名開發商的競價熱情依然高漲。
2018-56號地塊：起拍樓面地價2492元/㎡，新力地產最終應價為4.7億元，此時樓面地價為4506元/㎡；
2018-57號地塊：起拍樓面地價2511元/㎡，保利地產最終應價為4.5億元，此時樓面地價為4346元/㎡；
2018-58號地塊：起拍樓面地價2486元/㎡，正榮地產最終應價為4.6億元，此時樓面地價為4575元/㎡。
那麼問題到底出在哪裡？
據悉，三宗地的出讓底價分別高達7億元、7億元和6.8億元，摺合樓面地價均在6700元/㎡左右。這個底價的設置是否合理呢？從過往土拍結果來看，視高目前的最高樓面地價為6264元/㎡，溢價率130%。從住宅供需市場來看，目前視高的住宅天花板已經達到14000元/㎡左右，儘管天府公園城、萬科城市之光、新城悅雋天府等項目都曾創下了“開盤售罄”的記錄，但據一些近仁壽地產人士稱視高目前的開盤認購率已經有所下滑，甚至有一些樓盤推出買房優惠的銷售措施；
從去年下半年開始，視高所經歷的一輪狂飆突進發布君仍“記憶深刻”。而南充和仁壽一樣，都是樓市“漲潮”的直接獲益者，站在岸上觀潮的人或鼓掌叫好，或義憤填膺。今天的流拍是不是“退潮”的信號，發佈君也不敢斷言，但有一點是肯定的，正在“裸泳”的人肯定知道“廈門樓市神話破滅”“地價腰斬”“地王揮淚甩賣”這樣的話題的隨時都有可能發生在他們身上。（四川地產發佈）
鳴謝地產金融、180度財經特別專欄支持。
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