文｜孫不熟
之前，我們已經寫過《郊區買房指南》、《中心區買房指南》，這個系列還是會不定期寫下去。
最近半年來，一直想寫一篇《豪宅購買指南》，因為自從地價連連攀升之後，特別是一線城市，稍微好一點的地段幾乎全部被豪宅包辦了，剛需房已經被逼到天涯海角了。原因無他，拿地價那麼高，不做豪宅，價格就拉不高，也就回不了本。
不過，由於豪宅上得太快、太多，導致很多原來沒有做過豪宅的開發商也渾水摸魚進入這個市場，可謂泥沙俱下，以次充好。最近，我到北京考察了聞名遐邇的泰禾中國院子，就什麼是豪宅這個問題做了一些深入的思考，今天這篇文章就寫一寫什麼是豪宅，特別是如何甄別偽豪宅。
01
依附於獨特的山水人文資源
與普通住房看重地鐵與商業配套不同，頂級豪宅更看重獨特的山水人文資源。在紐約，第一流的豪宅不在華爾街，而在中央公園旁；在倫敦，第一流的豪宅不在金融城，而在海德公園；在香港，第一流的豪宅不在中環，而在太平山頂與淺水灣。
在北上廣深，頂級豪宅也都盤踞在沿江靠海的顯貴位置，最不濟也要靠個大公園。泰禾的中國院子，就在京杭大運河河畔，融創的北京一號院，就在朝陽公園旁。
頂級豪宅為什麼偏愛山水資源？因為不可複製啊，地鐵、商業、名校這些在普通人奉為圭臬的配套，都是可以複製或者說可以用錢解決的，而黃浦江、珠江、深圳灣、西湖這些資源，可謂亙古不變、萬世不移。
我常常說的一個觀點是：CBD斗轉星移，西湖永不落幕。
對頂級富人來說，能用錢解決的問題就不是問題，他們需要的是那種不可複製的資源，只有這樣，才能把尊貴感與優越感體驗到極致。相比而言，容積率、綠化、戶型、材料等產品層面的東西都還是次要的。
市場上有不少偽豪宅，往往反次為主，一味追求容積率、戶型和空間設計，而忽略了豪宅更本質的東西——它在地段上所依附的資源是什麼？
02
一定不會打折促銷
頂級豪宅的價格一定要貴，而且要貴得沒道理，貴得讓普通人懷疑人生。香港太平山頂與曼哈頓中央公園的頂級豪宅，可以賣到100萬元一平米，而距離它不到一公里的普通住宅，也就十幾萬一平米。
有道理嗎？當然有，頂級豪宅是幫客戶花錢的，不是幫客戶省錢的，客戶關心的不是價格本身，而是你是否值這個價。豪宅最花錢的地方往往是普通人看不到的細節，比如能用石頭的地方，堅決不用磚頭，能用玻璃的地方，堅決不砌牆，一棵看起來不起眼的樹，可能是價值幾百萬的名貴樹木。
我對星河灣有個很深的印象是，他們連不起眼的公共道路都鋪的是大理石，還是十多年前蓋的樓盤，現在走進去，仍然覺得精美細膩，就憑這個不起眼的奢華細節，星河灣就可以打敗廣州90%的樓盤了。
所以，如果你看到一個豪宅在打折促銷，或者說便宜的戶型比貴的好賣，那基本可以斷定是偽豪宅了。
真正的豪宅，姿態一定是高冷的，越貴的越好賣，越便宜的越無人問津。03
頂級豪宅應該是連片出現的
頂級豪宅應該是連片出現的，往往不存在鶴立雞群的現象。如果一個片區此前從未有過豪宅項目，在整體的圈層上屬於剛需或者城中村氣質，那麼這個地方突然冒出一個頂級豪宅，基本是不太靠譜的。
頂級豪宅必須連片出現的原因有兩個，一是保證圈層的一致性，頂級富人極為重視生活空間的私密性與尊貴感，圈層如果不一致，日常生活或多或少都會受到干擾的。
另一個原因是，高爾夫球場、高檔會所、私人飛機與遊艇配套設施，需要規模效應才能撐起來，如果不是在成片的豪宅，這些高檔配套是很難持續的。
04
會把面積花在“沒有實用價值”的地方
幾乎所有的奢侈品都有一個共性，那就是會把錢花在普通人覺得不實用、不必要、非剛需的地方。以泰禾的中國院子為例，主人房（套間）的面積超過90平米，這90平米中，臥室的面積大約40平米，其他面積是衣帽間、梳妝檯、衛浴、廁所，加起來比臥室還大。
普通住宅講究戶型方正，儘量少的走廊，希望把空間的利用率做到極致，但豪宅不同，豪宅的第一目標往往是為了滿足業主的精神需求，而不是功能需求。普通人如果第一次參觀頂級豪宅，很可能會說“不夠方正實用”，浪費空間。
頂級豪宅就會把大量的空間花在儀式感的營造上，比如有一個很大但沒擺什麼東西的入戶花園或者走廊，或者在客廳與臥室之間有一個沒有實用價值的過渡空間，或者把一些走廊加寬變長，變成藝廊。這些為了凸顯儀式感但沒有實用價值的空間，在泰閤中國院子裡就有很多體現。
所以，如果一個豪宅，在空間營造上只追求功能性和空間利用率，而缺少凸顯儀式感的非實用空間，那麼它至多隻能算二流豪宅。
05
物業費一定要貴
有一次，我在外地參觀一個豪宅項目，地段、環境、戶型都還不錯，但當我問及物業費時，工作人員居然略顯得意的說，只要三塊錢一平米，言外之意，他居然把物業費便宜作為一個賣點了。
我當時就糾正他，三塊錢？你確定這個標準配得上你這個項目嗎？不說別的，這點錢，可能都不夠僱傭幾個年輕力壯的保安。買得起豪宅的人，不會關心物業費貴還是便宜，而會關心你們能否提供高品質的服務，如果能，貴一點也是樂於接受的。
有一次我帶一個朋友去看廣州某豪宅，我問他印象最深的是什麼，他開玩笑說，保安都很帥，都有模特的潛力。我說那就對了，這說明這個樓盤的物業費足夠貴，撐得起高品質的物業服務。
豪宅之所以豪，不僅僅是地段與產品之豪，還要體現為服務之豪。而奢華的服務，必須是高收費作為前提。所以，物業費過低的豪宅，幾乎可以肯定是偽豪宅，因為它提供不了奢華的物業服務。
06
公攤面積不能太小
公攤面積在國內是一個被妖魔化的概念，普通人往往認為這個面積越小，房子就越好。但其實，公攤面積是非常必要的，而且非常影響居住的體驗度。公攤面積如果太小，那電梯、公共走廊、大堂、樓梯間的面積，包括車位的配比，都可能會受到影響。
車位配比就是一個非常重要的指標，偽豪宅常見的一個問題是車位不足。真正的豪宅，在車位配比上至少要達到1:1.5，1:1.5到1:2最佳。
所以，真正的豪宅，在公攤面積上是不能吝嗇的。豪宅之豪不僅僅體現在室內空間，同樣體現在大堂、電梯、走廊等公共空間。試想一下，如果室內空間是深圳灣一號的尺度，但電梯、走廊是碧桂園和萬科的尺度，你確定它還能叫豪宅嗎？
07
需要與市中心保持恰當距離
頂級豪宅需要與城市中心保持一定的距離，但又不能太遠，距離必須恰當。太近的話，不夠靜謐，太遠的話，影響工作與社交。
所以，頂級豪宅一般不會蓋在火車站、地鐵口、主幹道兩側等位置，而會選擇主幹道不能直達的位置，總之要避開人口稠密特別是人口較雜的地帶。試想一下，如果把泰合院子搬到西直門地鐵站，把匯悅臺搬到廣州火車站，那還能叫豪宅嗎？
編者注：本文部分素材參考了公眾號“明源地產研究院”
閱讀更多 城市戰爭 的文章
