會打野的皮皮蝦
我將題主的提問以及問題說明總結一下：題主提問未來2-5年我國2、3線城市房價是上漲、下跌還是平穩？
其中2-5年為該問題的年限範圍，2、3城市為問題的針對範圍，上漲、下跌或平穩為結果。下面我以從事房地產上十年、見證商品房十多年房價走勢的一個從業者角度分析。
如果你同樣從事該行業上十年，你有不同意見歡迎你在評論區跟我探討。如果你沒在該行業上過一天班，你有任何意見我都建議大家不要聽。那跟信封建迷信沒什麼兩樣。
二三線城市定位
對於一線城市的定位大家都有共識：北上廣深四座城市。而對於二三線城市定位較為模糊，很多省會級城市、人口密度高的城市依然被定義為二線城市，而一些沿海城市、GDP高的城市也被定義為二線城市。
以上的二線城市房價是不同的。
2-5年房價上漲、下跌還是平穩？
在這裡我們要了解清楚影響房價走勢的因素有哪些：政策法規、人口淨流率、土地成本、建築原材料成本、國家以及地方稅收、人員成本等。
其中土地成本、建築原材料成本和人員成本每年都在上升。對這一點質疑的人可以去自己所在城市的土地局網站查看每年每塊住宅用地的成交價格，對於建築原材料成本上升質疑的人可以找自己身邊做建築工程的人諮詢，房地產開發公司從業人員的工資本身就高於其他行業，這一點不用過多解釋。
所以影響房價漲跌的最核心元素就只剩下政策法規和人口淨流率這兩點。
在這裡可以做個不會錯的預判。如果是已經出臺限購令的二三線城市，近三年來沒有激增的人口淨流入同時也沒有淨流出，那麼未來2-5年該二三線城市的房價是平穩上升，上升幅度較小可忽略不計。
如果出臺了限購令，但隨著該城市出臺了“人才引進、落戶”政策，人口淨流入激增，那麼該城市房價會出現短期急速上漲，後進入平穩期趨緩上漲。例如：西安。
如果沒有出臺限購令，但因為其他政策利好，會出現投資炒房客的大量湧入，該三線城市的房屋成交量和成交價都會短期上漲。但因為政策的不確定性，未來2-5年不排除下跌的可能性。例如：丹東。
以上是對於未來二三線城市2-5年內什麼樣的城市在什麼樣的情況下會出現上漲、下跌和平穩不同走勢的分析以及舉例。希望對題主有所幫助。
西一安鮮
在四大一線城市格局穩定的情況下，及虹吸效應的減弱，人才進入二線城市的意願非常強烈，尤其是國家重點建設的中心城市武漢成都等，將會成為人口重災區，也就是說二線城市的吸引力在未來隨著城市的發展國家政策資金的投入將會從三四線城市持續吸血來滿足自身城市發展等我需要，而人才的到來對住房的需求也將加大，房價將繼續上漲。
而虹吸效應的存在也講使城市行成階梯化，三線城市的人口也將增加，房價也講穩中有升。我們應該已經發現城市房價漲幅快的城市都是最吸引人才的城市，也就是說人才是決定房價的因素，而城市等我發展同樣需要人的付出。他們之間是相輔相成的。
所以未來的普漲格局將被打破，實現人的人生價值的城市將會成為城市中的寵兒。
小馬理房
供需——剛需仍然存在
由於我國傳統置業理念的影響，年輕人婚前購房仍然是主流，而且會涉及到子女落戶上學的問題，二三線城市仍然有剛性購房需求，所以，在短期之內，除非需求量或供應量大量激增，二三線城市的供需依然平穩。
政策——維穩為主，並非打壓
我國樓市調控政策“房子是用來住的，不是用來炒的”。圍繞著“穩房價”而展開，無論是針對開發商的限價政策，還是針對炒房團的限購限貸政策，都是為了穩定房價，但並非大力打壓。所以，未來幾年在政策不變的情況下，房價大漲或大跌的可能性都不大。
面對市場現在及未來預期，是否應該購房
這個問題則應該區分不同的人群來進行回答。
① 剛需自住——因為有剛性需求，在目前房價企穩的市場環境下，是可以買房的，而且房價穩定，也留給了剛需人群更長的時間，去挑選適合自己的房屋。
② 投資需求——如果是純投資屬性的購房，就需要結合政策與市場，來判斷房子的預期收益，能否可以超過持有成本，所謂的持有成本，包括首付、物業費用、稅費、月供、貸款利息等等。而收益，則包括租金收益與轉賣收益，當預期收益達不到成本金額時，購房進行投資可能無法取得豐厚收益。
③ 炒房客——目前的國家政策，非常明顯是在打擊炒房團，所以如果是以炒房為目的，現在已經不是適當的時機，不建議進場。
房屋住宅既有居住屬性，又有金融屬性，同時還有貨值大、持有成本高、流動性低的特點，當前市場環境下，購房者應將居住需求放於前，投資需求置後，再去考慮購房的必要性。
度小滿金融
下步只能降房價了！房企極度缺錢，向內部員工18%的高息借錢
如果全中國的錢，都不夠房地產發展的需求，那麼房地產還能一直欣欣向榮嗎？
有人說，這不可笑麼？
全中國所有人的錢，竟然滿足不了一個行業的需求，這個行業改發展到如何巨大的地步？
張軍輝認為：這還真不是笑話！
現在因為房價的高企，和全國的房地產遍地開花的開發熱潮，現在全中國的錢，似乎已經不夠房地產用了。
為什麼？透過現象看本質。
因為現在有兩個矛盾的現象同時存在，說明中國人的錢，已經快不夠房地產用了。
一個是：很多房地產企業叫苦連天，說融不到錢。
部分房企缺錢，缺到變相強制內部員工借錢給公司了，據傳近期已經有不少房地產企業通過發行，面向內部員工的基金產品來籌措資金，收益率有的甚至高達18%。
二個是：房地產貸款佔銀行所有貸款的比例創歷史新高，說明銀行是非常願意支持房地產企業的。
看下圖：
上圖顯示：商業銀行房地產開發貸款餘額創歷史新高9.1萬億元，佔商業銀行貸款餘額比重為7.28%，為歷史最高水平。
也就是說，作為全中國的錢袋子，銀行對於房地產的支持，已經到了歷史最高地步，房地產貸款佔所有的貸款比例已經高達7.28%。
有人說7.28%，比例不是很高呀！
但你要明白，這個只是房地產開發貸的比例，很多個人的房貸，以及那些灰色的流入房地產領域的貸款，肯定更多，這種雜七雜八的加起來流入房地產領域的錢，肯定遠遠的高於明面上的這個7.28%。
這個說明：
銀行非常想支持房地產企業貸款，也是盡最大力度支持房地產貸款的，可是因為房地產的資金需求太大，作為全中國人的錢袋子的銀行，也有些力不從心，只能支持部分房企。
直接的表現就是：
今年以來部分銀行房地產開發貸額度緊張，甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，
因為現在很多銀行房地產開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度。比如：
在一家國有大行工作的彭丹(化名)發現，今年以來銀行對房企規模資質要求，可謂步步提升：“一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標準上半年還是top50,現在已經變成了top20。”
這說明什麼？
說明銀行已經騰不出貸款額度，給房地產企業了，也就是說銀行已經沒有錢，繼續去支持房地產的發展了。
看著那些爭論房價漲，還是跌的人，討論的面紅耳赤，不禁感覺有時候，簡單更好，不需要考慮什麼政策，態度，只有考慮下中國人的錢有多少。
看過此文，大家應該明白：
什麼叫力不從心！
即使再多的人想房價漲，可是現在房價不是幾百一平米的時候，而是動不動幾萬一平米的時代了，再想房價翻著幾倍的漲，要看中國有沒有那麼多錢了。
軍輝論房
住房有別於普通商品，一般來說某普通商品價格上漲會吸引其他資金投資這個行業，導致供給增加，而需求隨著價格上升不斷萎縮，到一定程度泡沫就會破滅，然後經過漫長的洗牌，行業才會孕育新一輪上漲。
房地產行業也遵循這樣的規律，但房地產有其特殊的背景，它整個的運行週期比較複雜，我們很難完全用市場的眼光來明確地判斷它會在哪個時間點上漲或下跌。
不過我們根據宏觀經濟形勢、貨幣政策以及居民消費水平來大致判斷一下2-5年內二、三線城市房價可能出現的走勢。
一、全球貨幣政策對資產價格影響
從全球經濟形勢來看，這幾年各主要經濟體紛紛從危機中走了出來，經濟增長速度迅速得到恢復，特別是美國，經濟前景比較樂觀，為了刺激經濟發展、吸引全球資本回流美國，美國於2015年率先退出QE並採取縮表+加息來力挺美元。
為抵抗美元升值所帶來的壓力，從發達國家到新興經濟體紛紛採取貨幣收縮政策，流動性收緊已是全球趨勢。
而流動性收緊會影響資產價格、打壓資產泡沫，國內的房地產行業承受著越來越大的壓力。
二、中國的財政貨幣政策變化
從高層來說，高房價所帶來的風險已經到了必須警惕的程度，調控持續加碼，強力打壓房價過快上漲，而且效果也在逐步顯現，按照政策預期，接下來幾年房價有可能會出現理性下降的局面。
但風雲變幻，中美貿易戰開打讓控房價前景再一次撲簌迷離，為預防貿易戰長期化給經濟帶來嚴峻挑戰，中國財政政策、貨幣政策同時開閘放水，向市場注入源源不斷的流動性，此舉勢必讓房價再一次得到滋潤。
三、居民消費水平
中國居民槓桿率已經超過了60%，如果按可支配收入來計算，居民負債率更是超過了119%，中國一舉從儲蓄大國變成了負債大國。
高槓杆不僅僅意味著樓市風險越來越高，同時也意味著老百姓負債已經達到了天花板，再舉債已經沒什麼空間，所以房價繼續上漲已經沒有了源源不斷的動力。
綜上，房價在貨幣放水的背景下，想下跌恐怕並不容易，同時我們也看到，老百姓的住房購買能力已經達到了極限，支撐房價持續上漲的基礎不復存在。所以房價在接下來幾年裡有可能會維持在一個比較小的區間裡呈震盪走勢。
作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！
財經微世界
二三線城市未來3-5年一定會漲-但是分城，有的諸如合肥，杭州，前期漲幅過高，會存在上漲乏力，價格回調
二線分強二線和弱二線。弱二線看房價基數，如果基數低，上漲幅度會超過強二線。
三線分強三線和弱三線，還有依附於一二線的衛星城。弱三線新房均價1萬未來漲幅看空。強三線新房均價1萬，二手7000的房價看漲，超過這個數值透支未來，房價看空。衛星城未來參考漲幅看宿主的房屋均價，一般是三分之一，諸如北京10萬，燕郊和固安會到3萬左右。
出臺5年限售的城市，5年後房價會大漲。
出臺社保限購的城市，5年後房價也會上漲。
5年前房價是現在房價一半，三分之一的，未來5年翻倍幾率較大。
二線主城區二手房價格1萬以下的，未來5年房價會翻倍
三線主城區二手房價格5千以下的，未來5年房價會翻倍
二三線分老城區平均房齡20年，新城區房齡10年，開發區房齡5年。
老城區不會怎麼漲價-除了學區房。
新城區價格會上漲-主要購買人群為老城區的改善客戶，拆遷戶。
開發區價格會上漲-主要購買人群是城市的中產和高收入人群。
值得一提的是未來不管是哪個城市，都有新房豪宅化趨勢。所以拿地王售價來衡量價格是不正確的，豪宅流通性很小。
北京地產投資指南
房地產宏觀調控二線城市的房價是漲或跌我想目前的房價數據已經很實誠的告訴你了，當然這個數據可能不是很真實。看過我之前文章的夥伴應該知道，我之前一直在強調調控政策出臺的城市不是為了降房價，是在保護當地樓市不大起大落，一個符合中央提出的房價上漲過快的城市需要急剎車，一個保護當地樓市可以長期的發展，真實的數據可能比我們能看到的數據更讓你頭疼。拍腦袋也知道，不讓你買，不讓你賣，房子怎麼跌？每年大量的人口湧入，城市土地供應量一年比一年少，這還是排除開發商拿地的價格，和存在捂盤等情況下來講的，你覺得房價能跌？
一線城市嚴格調控對於二線城市的影響。北上廣深的調控是最先來的，也是最嚴厲的。讓很多朋友失去了購房的資格，先不說最終目的是什麼，就拿北上深津這幾城的城市規劃就知道了，就是趕你走僅此而已。相反，這些城市嚴厲的樓市調控政策讓很多二線城市有了更多的發展機遇，同時也會進一步推動這些城市更加開放的步伐。今年上半年以來，二線城市調控政策開始較寬鬆，城市的包容性也開始超過一線城市。落戶政策，就業創業扶持，房價收入比指標，特別是房價，性價比遠遠超過北上廣深，以中東部省會城市為例，未來房地產市場還會有一波較大的發展，個人來看，二線城市未來還是很值得期待的。
三線城市短期內還會漲，漲幅會有回落。中期來看，房價會略有下跌或平穩。長期來看房價還是看漲。短期內上漲的因素有兩個：一方面大部分三線城市到2020年前還有相當大的一部分老城需要改造棚改，還會釋放出大量的短期性需求的。其二就是部分人口較多的三線城市會吸引轄區縣市的人過來買房，還有農民的購房需求等。中期來看，三線城市人口流入較慢一些，這幾年棚改和虹吸轄區縣市的需求提早透支了，加之城市土地供應較大多，需求跟不上供應，房價肯定會有部分下跌或平穩。長期來看，我國城鎮化水平還很低，未來還有大量的農民需要進城，土地價格越來越高，加之計劃生育的放開，城市的繼續發展，三線城市房價還是會漲的。
當然，影響房價上漲的因素還有很多，如果你贊同我的觀點，你可以關注我，後期將帶來更多的政策解讀。
微量淺談
首先我們看一下二三線城市是怎麼劃分的：
二線城市是指1999年擴大合資試點的省會、直轄市和計劃單列市。多為省會城市、東部地區的經濟強市或經濟發達的區域性中心城市。三線城市是指有戰略意義的大中城市。
關於房價的問題討論了十幾年，有很多人看房價的時候看新房開盤的價格怎麼那麼低，原因是新房漲幅受政府控制，超出一定比例不允許預售，所以新房一開盤就秒殺了。那麼我們看房價看什麼呢，您要看二手房的成交價。
房價的漲跌個人認為不僅僅和幾線城市有關，也和城市本身的特色位置人文等很多條件有關係，不能一概而論。而且每個城市現階段的房價也是不同的。看大形勢，土地在漲，人工在漲，材料在漲，各地人才政策放開，存儲利率低，想降房價還需等待。
所以我認為近期內大部分二三線城市會穩中上漲，除非是人為炒房特別嚴重的地區才有可能下跌。
青島房產小跑堂
佳陽1368
從1988年到今年三十年時間新房價格總共漲了34倍，年化漲幅12.5%。
過去三十年，M2年化增幅是17.5%，可見增發貨幣大部分是進了房地產。
由於前十五年商品房少，影響人群主要是高收入人群，所以要看房價泡沫有多大應該用後十五年算。
按照年化漲幅推算，2003年到2018年房價平均漲了5.85倍。這個漲幅是低估的，2006年我有個朋友在北京二環內買了套房子，每平米1.2萬，現在北京二環的新房7萬一平米好像買不到。四線城市常德，2003年我們小區最後一批房子均價1200一平米，相距500米範圍內新樓盤2015年均價8000每平米。
2003年我在三峽上班，到手月收入大概3000每月。現在國內同等崗位上班的人據說到手收入是9000到1.2萬每月。按照多的算漲幅四倍(其實非好項目根本上拿不到這麼多，因為我2015年我在孟加拉的時候也才1.2萬左右到手收入)。
所以這十五年間房價漲幅是收入漲幅的1.46倍。多出的0.46倍就是泡沫。
所以理論上房價現在出現了30%的下跌空間，但是從高層的表態上看，沒有說要房價下跌，最多就是修復房價增長倍率與收入增長倍率的差距。
前面十五年收入增長率大概是10%每年，假設今後五年收入增長率還是每年10%，那麼五年後收入是現在收入的1.611倍。到時房價收入增長率一樣，那麼今後五年房價增長率是每年2%。
也就是說，房價是不可能下跌的，最低漲幅每年2%。
