燕趙都市報
下半年，河北房企讓利走量現象或增多
在政策與市場的博弈中，2018年河北房地產市場的“下半場”已經開局。如果說上半年一些房企還有勇氣與政策“豪賭”，選擇“硬撐”不降價，下半年隨著資金壓力的加大，不少房企或不得不讓利走量加速回款，尤其是前期高槓杆融資的房企。
融資難加高槓杆 房企資金壓力增大
還記得2014年前後的樓市“錢荒”嗎？當時一些房企由於高槓杆融資、銷售回款慢等原因，曾一度出現資金鍊斷裂而“關門歇業”，不少項目一度停工“爛尾”。時過境遷，儘管當時的事件只是個例，但是此後房企對資金鍊的把控也都變得謹慎起來。
轉眼間，2018年樓市已經進入下半年，從當前的形勢來看，河北樓市政策與金融政策仍處於收緊狀態，房企融資難度加大，融資成本不斷攀升。近日，融360發佈的6月全國房貸監測數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當於基準利率的1.151倍，並已連續上漲18個月。不僅如此，房貸審核難度也在不斷加大，放貸週期也不斷延長。而這些反過來都會造成房企銷售和回款難度的加大。
除市場原因導致的資金短缺外，隨著銀行業和房產行業監管的雙向趨嚴，開發商還面臨融資渠道“堵塞”的現狀。“之前大部分公司拿地前都會做前端融資，有的開發商拿地時自有資金通常只有一成，甚至有‘空手套白狼’情況的存在。但現在，隨著監管政策的不斷嚴格，前段融資幾乎杜絕。”某知名房企內部人士透露。
從被動降價到主動降價 下半年房企讓利或增大
一方面是銷售回款難度的加大，一方面是融資難度的加大。此種情形下，不少房企生存壓力明顯增大。“下半年，無論願意與否，河北不少房企將不得不選擇降價促銷。”石家莊某自媒體平臺負責人表示。
其實，早在今年年初，河北就有不少房企率先開啟促銷模式，特價房、首付分期、員工福利房、解綁精裝等各類營銷方式等陸續“登場”。但從讓利幅度來看，更多的則是“花樣繁多，價格難降”。“5月份的時候，曾奔著兩個樓盤的特價房去看，去了卻告訴我來晚了，特價房源已經售空，想要買房可以選擇價格略高的其他房源，感覺是被‘套路’了。”石家莊橋西區一購房者“控訴”道。
不僅如此，上半年石家莊、邯鄲、保定等不少城市的業主還曾遭遇捆綁精裝、強制購買地下室、車位等違規銷售事件。業內人士表示，上半年儘管不少開發商表面上是做出促銷讓步，實際上卻是不斷地在通過各種文字遊戲、霸王條款來“找齊”利率，表現出一副“不甘心”的態度。這也直接導致了業主維權事件的頻發。
而下半年，記者從安居客、58同城、趕集網、石家莊買房網等平臺瞭解到，隨著各地嚴查力度的加大，開發商將“無空子可鑽”，為完成利潤目標和資金回款，將不得不變被動降價為主動降價，保證長期目標的實現。
樓市分化加大 房地產行業面臨又一輪“洗牌”
在資金收緊和利潤壓縮的雙重壓力下，有業內人士認為，下半年房地產行業的分化將持續加大。就融資渠道來看，業內人士指出，2017年以前，大小房企的融資渠道無明顯差別，但2017年以來，小型房企難以從銀行獲取貸款，而轉向利率更高的非標融資，成本上升很快，資金週轉難度加大。
與小房企相比，大房企的融資渠道相對較廣，融資成本上升相對較慢，抗風險能力相對較強。相關數據顯示，預計到2018年年底，大型房企的融資成本將提高50到100基點，而小型房企則將提升200到300個基點，風險係數增高。
其實，自2017年河北多個地市陸續發佈限購、限貸、限售等收緊樓市政策以來，小房企的日子已經舉步維艱，一些城市本地小房企開發項目的銷售甚至停滯。除了一些房企還在“對賭”政策回暖，靠著在樓市上漲期積累的資金“硬撐”外，還有一些房企提前防範市場風險，通過與大房企進行併購、股權出讓、合資開發等方式渡過難關。業內人士指出，下半年河北樓市“大魚吃小魚”的現象將增多，行業集中度將進一步增強。
